02/07/2020

In onze nieuwsbrief van 9 maart 2020 hebben we u gemeld dat het Grondwettelijk Hof de versoepelde regeling inzake afbraak en heropbouw van appartementsgebouwen heeft vernietigd.

Op 27 mei 2020 werd in het parlement een wetsvoorstel ingediend dat onder meer het herstel beoogt van de vernietigde wetsbepaling. Hieronder geven we u een antwoord op de belangrijkste vragen.

1. Welke wetsbepaling werd er vernietigd?

Bij wet van 18 juni 2018 werd de wet op de mede-eigendom grondig gewijzigd. Eén van de belangrijke nieuwe bepalingen van deze wet voorzag in de mogelijkheid voor de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars om te beslissen tot afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw met een 4/5^e meerderheid van de stemmen op voorwaarde dat (artikel 577-7, §1, 2° h) van het Burgerlijk Wetboek):

1. Er redenen van hygiëne voorhanden waren;
2. Er redenen van veiligheid voorhanden waren; of
3. De renovatiekost buitensporig was.

Deze wetsbepaling trad in werking op 1 januari  2019.

Indien geen van voormelde uitzonderlijke omstandigheden zich voordeed, was er nog steeds unanimiteit vereist.

2. Waarom heeft het Grondwettelijk Hof de bepaling vernietigd?

In een arrest van 20 februari 2020 heeft het Grondwettelijk Hof de wetsbepaling vernietigd.

Het Hof kantte zich niet tegen het principe van een beslissing tot afbraak en heropbouw met een 4/5^e meerderheid, maar was van oordeel dat de wetgever de belangen van de mede-eigenaar die zich verzet, onvoldoende had beschermd.

Het Grondwettelijk Hof stelde zelf ook onmiddellijk een oplossing voor: nadat de vereniging mede-eigenaars met een 4/5^e meerderheid besluit tot afbraak en heropbouw, zou zij uit eigen beweging naar de vrederechter moeten stappen. Dit zou de vrederechter toelaten om onmiddellijk de wettigheid van de beslissing te beoordelen en desnoods advies te vragen aan een deskundige over een gepaste compensatie.

3. Wat zijn de concrete gevolgen van de vernietiging?

Indien het Grondwettelijk Hof een wettelijke bepaling vernietigt, heeft deze vernietiging in principe terugwerkende kracht. Dit betekent dat de bepaling wordt geacht nooit te hebben bestaan en met retroactieve werking verdwijnt uit de rechtsorde.

Het Hof kan beslissen om de terugwerkende kracht te beperken en de bepaling enkel te vernietigen voor de toekomst. In het arrest van 20 februari 2020 heeft het Hof dit niet gedaan.

Dit betekent dat op vandaag in principe uitsluitend met unanimiteit kan worden besloten tot afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw.

Zolang de wetgever de wetsbepaling niet heeft gerepareerd, is in principe het akkoord van alle mede-eigenaars vereist.

4. Wat staat er in het wetsvoorstel?

Op 27 mei 2020 werd in het parlement het wetsvoorstel “houdende diverse bepalingen inzake justitie, onder meer in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus” ingediend. Dit wetsvoorstel bevat wettelijke bepalingen over uiteenlopende onderwerpen en heeft onder meer tot doel om de wetsbepaling inzake afbraak en heropbouw, die werd vernietigd door het Grondwettelijk Hof, te herstellen.

Als dit wetsvoorstel definitief wordt goedgekeurd door het parlement, zou artikel 577-7 van het Burgerlijk het volgende bepalen:

Ҥ1. De algemene vergadering beslist:

[…]

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

[…]

h) onder voorbehoud van artikel 577-9, § 1, zesde lid, over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. In dit geval kan een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, indien de waarde van de kavel lager is dan het aandeel dat hij moet betalen in de totale kosten van de werken. Bij gebrek aan overeenstemming wordt de vergoeding door de rechter vastgesteld op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel, zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering.

[…]

§3. […]

De algemene vergadering beslist eveneens met eenparigheid van stemmen over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, wanneer de redenen vermeld in paragraaf 1, 2°, h), ontbreken.”

Artikel 577-9 zou bepalen:

“§1. […]

In het geval bedoeld in artikel 577-7, § 1, 2°, h), en tenzij de beslissing met eenparigheid van stemmen wordt genomen door allen die stemrecht hebben in de algemene vergadering, moet de vereniging van medeeigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden tot de vrederechter richten. De vordering is gericht tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd. De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering in kracht van gewijsde is gegaan.”

Uit bovenstaande - voorgestelde - wetsbepalingen kunnen we onderstaande principes afleiden:

• De algemene vergadering kan beslissen tot afbraak en heropbouw op voorwaarde dat:

1. Er redenen van hygiëne voorhanden zijn;
2. Er redenen van veiligheid voorhanden zijn; of
3. De renovatiekost buitensporig is.

Bovenstaande voorwaarden zijn niet gewijzigd ten opzichte van de vernietigde wetsbepaling.

• Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat, indien aan niet voormelde voorwaarden is voldaan, de algemene vergadering kan beslissen tot afbraak en heropbouw met eenparigheid van stemmen.

• Wat betreft de vergoeding die in voorkomend geval moet betaald worden aan de mede-eigenaar die afstand doet van zijn kavel, wordt verduidelijkt dat het bedrag van deze vergoeding, bij gebrek aan overeenstemming, wordt bepaald door de rechter op basis van de marktwaarde van de betrokken kavel.

• Indien de algemene vergadering met een 4/5^e meerderheid beslist tot afbraak en heropbouw op grond van artikel 577-7, §1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek (d.i. om redenen van hygiëne of veiligheid of wegens een buitensporige kostprijs), moet de vereniging van mede-eigenaars binnen de vier maanden na voormelde beslissing naar de vrederechter stappen. De vrederechter zal dan de wettigheid van de beslissing nazien, d.w.z. dat hij zal nagaan of voldaan is de toepassingsvoorwaarden van artikel 577-7, §1, 2°, h).

• De beslissing van de algemene vergadering mag pas worden uitgevoerd (lees: de werkzaamheden strekkende tot afbraak en heropbouw mogen pas worden aangevat) nadat:

1. Een rechterlijke uitspraak de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering heeft bevestigd; en
2. Deze rechterlijke uitspraak in kracht van gewijsde is getreden.

Een uitspraak is “in kracht van gewijsde getreden” wanneer deze niet meer vatbaar is voor hoger beroep of verzet. Eenvoudig gesteld zou dit betekenen dat de bouwwerkzaamheden pas een aanvang mogen nemen nadat:

1. Ofwel de vrederechter een vonnis heeft geveld waarin de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering wordt bevestigd en dit vonnis definitief is geworden;
2. Ofwel de rechtbank van eerste aanleg een vonnis heeft geveld waarin de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering wordt bevestigd.

Als er beroep wordt ingesteld bij het Hof van Cassatie tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg, verhindert dit niet dat de beslissing van de algemene vergadering wordt uitgevoerd.

Met voormelde bepalingen hopen de auteurs van het wetsvoorstel tegemoet te komen aan de bekommernissen van het Grondwettelijk Hof.

5. Wanneer wordt het wetsvoorstel een wet?

Het wetsvoorstel werd definitief goedgekeurd door het parlement op 16 juli 2020.

De wet zal normaliter begin augustus gepubliceerd worden in het Belgisch Staatsblad en in werking treden op de tiende dag na publicatie.

We houden u uiteraard op de hoogte van het verdere verloop.

Aarzel niet om ons te contacteren als u meer uitleg wenst.