09/03/2020

Bij wet van 18 juni 2018 werd de wet op de mede-eigendom grondig gewijzigd. Eén van de belangrijke nieuwe bepalingen van deze wet voorzag in de mogelijkheid voor de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars om, in specifieke gevallen, te beslissen tot afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw met een 4/5^e meerderheid van de stemmen.

Hoewel heel wat mede-eigenaars en bouwpromotoren intussen hun hoop hadden gevestigd op de nieuwe wetsbepaling, heeft het Grondwettelijk Hof de bepaling vernietigd in een arrest van 20 februari 2020.

1. Over welke wetsbepaling gaat het?

Het is geen geheim dat België talrijke verloederde, aftandse en verouderde appartementsgebouwen telt. De normen inzake woonkwaliteit, energiezuinigheid, veiligheid, isolatie… zijn dan weer strenger en strenger geworden doorheen de jaren.

Dit leidt ertoe dat het (financieel) vaak interessanter is om het gebouw af te breken en herop te bouwen met de nieuwste materialen en technieken, dan om het grondig te renoveren.

Het klassieke uitgangspunt was dat voor een volledige afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw het akkoord van alle mede-eigenaars was vereist. In veel appartementsgebouwen was  een dergelijke unanimiteit niet haalbaar, niettegenstaande het gebouw zich in een onherroepelijke staat van verval bevond. Elke mede-eigenaar beschikte als het ware over een vetorecht.

Bij de opmaak van de wet van 18 juni 2018 erkende de wetgever de noodzaak om een versoepelde regeling te creëren om te beslissen tot afbraak en heropbouw. Zo werd in het Burgerlijk Wetboek een nieuw artikel 577-7, §1, 2° h) gecreëerd, dat luidde als volgt:

“De algemene vergadering beslist:

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3.”

Deze wetsbepaling trad in werking op 1 januari  2019.

Sindsdien kon de algemene vergadering dus besluiten tot afbraak en heropbouw met een 4/5^e meerderheid op voorwaarde dat:

• Er redenen van hygiëne voorhanden waren;
• Er redenen van veiligheid voorhanden waren; of
• De renovatiekost buitensporig was

Indien geen van deze uitzonderlijke omstandigheden zich voordeed, was er nog steeds unanimiteit vereist.

Om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van particuliere eigendom voorzag de wetgever in een “exit-strategie” voor de mede-eigenaar die niet bereid was of niet bij machte was om zijn aandeel in de kostprijs van de afbraak en heropbouw te dragen: een mede-eigenaar kon afstand te doen van zijn kavel ten gunste van de overige mede-eigenaars als de waarde van zijn kavel minder bedroeg dan het gedeelte van de kostprijs van de afbraak en heropbouw dat hij zou moeten dragen. In dat geval kon er een vergoeding voor de af te stane kavel worden vastgesteld in onderling akkoord met de overige mede-eigenaars of door de rechter.

Door de beslissing tot afbraak en heropbouw afhankelijk te stellen van strenge voorwaarden en door deze te koppelen aan een vergoedingsregeling hoopte de wetgever voldoende waarborgen te kunnen bieden tegen wat – volgens de mede-eigenaar die niet kon of niet wou meestappen in de afbraak en heropbouw – een inbreuk op diens eigendomsrecht zou vormen.

2. Waarom heeft het Grondwettelijk Hof de bepaling vernietigd?

In een arrest van 20 februari 2020 heeft het Grondwettelijk Hof de wetsbepaling vernietigd.

Het Hof kant zich niet tegen het principe van een beslissing tot afbraak en heropbouw met een 4/5^e meerderheid, maar is van oordeel dat de wetgever de belangen van de mede-eigenaar die zich verzet, onvoldoende heeft beschermd.

Het Grondwettelijk Hof erkent uitdrukkelijk dat het in het algemeen belang is dat de besluitvorming onder de mede-eigenaars wordt versoepeld, om zo de vernieuwing van het verouderde gebouwenpark te stimuleren. Volgens het Hof moet er een fair evenwicht tot stand worden gebracht tussen de vereisten van algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot op eigendom. De poging van de wetgever om rekening te houden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak en heropbouw is het Hof dan ook niet ontgaan.

Naar het oordeel van het Hof heeft dergelijke beslissing echter een verregaande inmenging in het eigendomsrecht tot gevolg en moet de wetgever in bijkomende waarborgen voorzien.

Het Grondwettelijk Hof stelt zelf ook onmiddellijk een oplossing voor: nadat de vereniging mede-eigenaars met een 4/5^e meerderheid besluit tot afbraak en heropbouw, zou zij uit eigen beweging naar de vrederechter moeten stappen. Dit zou de vrederechter toelaten om onmiddellijk de wettigheid van de beslissing te beoordelen en desnoods advies te vragen aan een deskundige over een gepaste compensatie.

Kort gesteld: het Hof vernietigt de wetsbepaling maar geeft meteen mee dat, indien de bepaling zou voorschrijven dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief moet aanhangig maken bij de vrederechter, de bepaling voldoende bescherming zou bieden aan de zich verzettende mede-eigenaar en in overeenstemming met de Grondwet zou zijn.

3. Wat zijn de concrete gevolgen van de vernietiging?

Indien het Grondwettelijk Hof een wettelijke bepaling vernietigt, heeft deze vernietiging in principe terugwerkende kracht. Dit betekent dat de bepaling wordt geacht nooit te hebben bestaan en met retroactieve werking verdwijnt uit de rechtsorde.

Het Hof kan beslissen om de terugwerkende kracht te beperken en de bepaling enkel te vernietigen voor de toekomst. In het arrest van 20 februari 2020 heeft het Hof dit niet gedaan.

Dit betekent dat op vandaag in principe uitsluitend met unanimiteit kan worden besloten tot afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw.

Zolang de wetgever de wetsbepaling niet heeft gerepareerd, is in principe het akkoord van alle mede-eigenaars vereist.

Sommigen zijn van mening dat het op vandaag nog steeds mogelijk is om – in lijn met de bewoordingen van het arrest – te beslissen tot afbraak en heropbouw met een 4/5^e meerderheid, mits de betrokken vereniging van mede-eigenaars op eigen initiatief haar beslissing tot afbraak en heropbouw aanhangig maakt bij de vrederechter om deze op haar wettigheid te laten controleren.

Wij zijn het niet eens met deze stelling: welke wetsbepaling zou er dan grondwetsconform moeten worden geïnterpreteerd? Artikel 577-7, §1, 2° h) van het Burgerlijk Wetboek is verdwenen. Met andere woorden, aangezien de bepaling wordt geacht nooit te hebben bestaan, kan aan de vrederechter ook niet worden gevraagd om deze op een grondwetsconforme wijze te interpreteren.