17/05/2017

1. Begripsomschrijving: Recht van voorkoop

Bij een voorkooprecht verbindt de belover van het recht er zich toe om in geval van verkoop of  elke andere vorm van gespecifieerde (eigendoms)overdracht de goederen waarop het voorkoop recht rust, gedurende een beperkte tijd eerst aan te bieden aan de titularissen van het voorkooprecht[1].

Een derde – titularis of begunstigde van het voorkooprecht – doorkruist dus de transactie tussen twee partijen, waarbij deze derde zich vóór de kopende partij stelt[2].  

Eigenlijk een aanbod tot verkoop

Het recht tot voorkoop valt juridisch te omschrijven als een ‘aanbod tot verkoop’.  Wanneer de titularis van het voorkooprecht zijn recht uitoefent - en het ‘aanbod’ derhalve ‘aanvaard’ wordt - komt ogenblikkelijk een overeenkomst tot stand.

Het voorkooprecht wordt pas uitgeoefend wordt in geval van verkoop of een welbepaalde vorm van eigendomsoverdracht, zodat bij het sluiten van de overeenkomst noch het principe van de eigendomsoverdracht, noch de modaliteiten van de eigendomsoverdracht al vast liggen[3].  

Indien de titularis van het voorkooprecht zijn voorkooprecht uitoefent, zullen de prijs en de voorwaarden waaronder de eigendomsoverdracht gesloten wordt, dan ook vaak onderhandeld zijn in de relatie tussen verkoper en kandidaat-koper[4]. Bijgevolg zal de titularis van het voorkooprecht dat recht niet kunnen uitoefenen indien hij nog bijkomende voorwaarden stelt. Hij kan enkel zijn voorkooprecht uitoefenen indien hij instemt met de contractvoorwaarden zoals onderhandeld tussen de verkoper en kandidaat-koper.

Het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht van de titularis van het voorkooprecht, maakt voor de verkoper een toekomstige en onzekere gebeurtenis uit, zodat de onderhandse verkoopovereenkomst dient opgesteld te worden onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het recht van voorkoop.

Verschil met het voorkeurrecht

Bij een louter voorkeurrecht, beschikt de houder van het voorkeurrecht over het recht om als eerste een bod te doen bij een verkoop[5].  Er is sprake van een voorkooprecht indien het voorkeurrecht ook inhoudt dat de houder ervan als eerst en bij voorrang op een voorstel van de verkoper kan ingaan als deze verkoopt aan een derde[6].

Het is eerder af te raden om de term “voorkeurrecht” te gebruiken omdat de betekenis ervan niet altijd even duidelijk is. Indien u het begrip toch opneemt in de overeenkomst (bijvoorbeeld met een handelshuurder), kunt u het best eerst precies definiëren wat ermee bedoeld wordt. Een mogelijke definitie is dat de verkoper de houder van het voorkeurrecht moet op de hoogte stellen van zijn intentie tot verkopen, maar dat hij strikt gezien geen verkoopsverbintenis op zich neemt. In hoofde van de verkoper bestaat dan enkel een verbintenis tot het verschaffen informatie.

Bij een eenzijdige verkoopbelofte (optie), is de optiegever wel verplicht te verkopen als de houder van het recht de optie licht[7].

Verschil met eenzijdige belofte tot aan- of verkoop (optie).

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen het voorkooprecht, en de belofte tot aan- of verkoop.

Bij een voorkooprecht gaat de belover van het voorkooprecht of de wettelijk gehoudene de verbintenis aan om, als en slechts als hij beslist tot eigendomsoverdracht over te gaan, eerst en boven alle anderen de voorkeur te geven aan de titularis van het voorkooprecht[8].  De belover van het voorkooprecht verbindt zich dus niet tot verkopen. 

Daarin ligt het wezenlijke verschil met de belofte tot aan- of verkoop.  De belover van de aan of verkoop (optie) verbindt zich wel tot verkopen als de begunstigde van de optie de optie licht.[9]  De begunstigde van de optie bepaalt daarbij wanneer hij de optie licht, en wanneer de eigendomsoverdracht aldus plaatsvindt, dit in tegenstelling tot het voorkooprecht, waarbij de belover of de gehoudende het ogenblik van de eigendomsoverdracht bepaalt[10].

Wat indien de belover van het conventioneel voorkeurrecht een optie verleent aan een derde?

Indien een voorkooprecht toegekend werd aan de titularis, en de belover van het verkooprecht daarnaast nog een aankoopoptie verleent aan een ander dan de titularis van het voorkooprecht, schendt de belover het voorkooprecht, tenzij hij deze optie verleent onder opschortende voorwaarde van het naleven van de procedure van het voorkooprecht.[11]   Van zodra een aankoopoptie verleend werd aan een ander dan de titularis van het voorkooprecht, gaat de belover een onherroepelijke verbintenis tot verkopen aan, en kan de titularis van het voorkooprecht onmiddellijk het voorkooprecht uitoefenen, zonder het lichten van de optie af te wachten[12]. 

2. Soorten voorkooprechten

Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen twee soorten voorkooprechten, te weten enerzijds de voorkooprechten dewelke opgelegd werden door de overheid bij wet of decreet (hierna genoemd de wettelijke of decretale voorkooprechten), en anderzijds de voorkooprechten die door partijen onderling overeengekomen werden (hierna genoemd de conventionele voorkooprechten).

Het is zo dat de afgelopen jaren steeds meer voorkooprechten door de overheid in wetten en decreten ingeschreven worden, omdat dit voor de overheid een praktisch instrument betreft om haar diverse beleidsdoelstellingen te bereiken[13], onder meer inzake sociale woonpolitiek (Vlaamse Wooncode), ruimtelijk grondbeleid ( Vlaams Decreet Ruimtelijke Ordening), het verstevigen van de natuurzones Vlaams Decreet Natuurbehoud), en het rationaliseren van havengebieden (Zeehavendecreet)[14].

Het voorkooprecht is dan ook een van de instrumenten voor de overheid, naast onder andere koopplichten, onteigening en minnelijke verwerving, om gronden te verwerven om haar maatschappelijk relevante doelstellingen te bereiken.

Niettegenstaande het voorkooprecht steeds meer als instrument in wettelijke en decretale bepalingen ingeschreven wordt, wordt er op heden echter slechts weinig gebruik van gemaakt.

Tussen partijen onderling kunnen eveneens voorkooprechten toegekend worden, waarvan de aanleiding divers kan zijn. Zo kunnen voorkooprechten toegekend worden in het kader van :

• huurovereenkomsten, met de huurder als begunstigde;
• overeenkomsten om in onverdeeldheid te blijven;
• inbreng in natura in een vennootschap waarbij de inbrenger als begunstigde aangeduid wordt,
• een verkoop met de verkoper als begunstigde;
• schenking met een familielid als begunstigde,
• etc[15].

3. Wettelijke of decretale voorkooprechten

Om op correcte wijze de gevolgen te kunnen inschatten van de verschillende voorkooprechten, dient in eerste instantie uitgemaakt te worden welke voorkooprechten van toepassing zijn. De verschillende voorkooprechten verschillen immers grondig naar inhoud, procedure en gevolgen[16] zodat elk voorkooprecht binnen zijn eigen wettelijk kader dient bekeken te worden.

A. PACHTWET

De grondslag van het voorkooprecht dat toegekend wordt aan de pachter, is te vinden in de onderliggende pachtovereenkomst. Om de continuïteit van het landbouwbedrijf te kunnen garanderen, werd aan de pachter bij wet van 4 november 1967 een voorkooprecht toegekend voor zijn gepachte goederen.

Daarbij dient de begunstigde over een huurrecht te beschikken (landpacht), en dient hij het gepachte goed persoonlijk te exploiteren (art. 47 Pachtwet);

Het voorkooprecht kan daarbij overgedragen worden (art. 48 bis Pachtwet).

Er is een welbepaalde welomschreven sanctieregeling van toepassing bij miskenning van het voorkeurrecht, die bestaat in een schadevergoeding door de verkoper aan de pachter gelijk aan 20% van de verkooprijs, of een indeplaatsstelling van de koper (art. 51 Pachtwet).

Afstand van het voorkooprecht is enkel mogelijk bij notariële akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens ondervraging (art. 53 juncto art. 14, tweede lid Pachtwet).

B. RUILVERKAVELING[17]

De wetten van 22 juli 1970 en 11 augustus 1978 op de ruilverkaveling van landeigendommen wil de verwerving van gronden bevorderen met het oog op de verbetering van de agrarische structuur en de landinrichting.

De begunstigde van het recht van voorkoop is de Vlaamse Grondenbank.

Slechts de zones die door de Minister uitdrukkelijk werden aangewezen als vatbaar voor ruilverkaveling komen in aanmerking voor de uitoefening van het voorkooprecht.

Zowel de eigenaar van de gronden als de instrumenterend notaris kan het recht van voorkoop aanbieden per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan de Vlaamse Grondenbank.

De notaris voor wie een akte van verkoop uit de hand wordt verleden met betrekking tot een goed bezwaard met een  voorkooprecht, dient binnen één maand na registratie ervan, aan de Vlaamse Grondenbank de prijs en de voorwaarden van de verkoop bekend te maken.

Bij miskenning van het recht van voorkoop, kan de Vlaamse Grondenbank ofwel in de plaats worden gesteld van de koper, ofwel van de verkoper een schadevergoeding eisen van 20% van de verkoopprijs.

C. DECREET WOONCODE[18]

De Vlaamse Wooncode wenst met het voorkooprecht de begunstigden in staat te stellen bepaalde woningen of  percelen bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur of koopwoningen te realiseren of sociale kavels te realiseren.

Op woningen die op de lijst van de ongeschikte en onbewoonbare woningen opgenomen zijn, kan eveneens een recht van voorkoop worden uitgeoefend.

De begunstigden van het recht van voorkoop zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, het Investeringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams Brabant, de Sociale Huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied, de gemeenten op hun grondgebied en de OCMW’s.

Binnen de begunstigden wordt een bepaalde volgorde toegepast indien meerdere begunstigden hun recht van voorkoop willen uitoefenen (te weten 1. SHVM, 2. VMSW, 3. Investeringsfonds Vlaams Brabant, gemeenten/ocmw’s).

Er zijn evenwel enkele uitzonderingen voorzien op het recht van voorkoop, waarbij vermeldenswaardig is dat het voorkooprecht niet kan uitgeoefend worden indien de kandidaat-kopers een eerste woning of perceel bestemd voor woningbouw aankopen, op voorwaarde dat de kandidaat-kopers geen andere woning of perceel bestemd voor woningbouw bezitten op de dag van het sluiten van de koopovereenkomst.

De instrumenterend notaris dient het recht van voorkoop aan te bieden aan de Vlaamse Grondenbank per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.

De notaris voor wie een akte van verkoop uit de hand wordt verleden met betrekking tot een goed bezwaard met een  voorkooprecht, dient binnen één maand na registratie ervan, aan de Vlaamse Grondenbank de prijs en de voorwaarden van de verkoop bekend te maken.

Bij miskenning van het wettelijk voorkooprecht, wordt enkel een indeplaatsstelling als sanctie voorzien, dit in tegenstelling tot alle andere wettelijke voorkooprechten.  Dit impliceert dat de begunstigde in de Vlaamse Wooncode om alsnog aanspraak te kunnen maken op een gemeenrechtelijke schadevergoeding schade en oorzakelijk verband moet kunnen bewijzen.

D. DECREET NATUURBEHOUD[19]

Het Decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (hierna decreet natuurbehoud) hanteert het voorkooprecht als instrument om ecologisch waardevolle percelen in afgebakende gebieden te kunnen aankopen en veilig te stellen door een aangepast beheer[20].  Concreet worden de percelen dan aangewend als Vlaams natuurreservaat, bosreservaat, of domeinbos.

De voorkooprechten worden toegekend aan het Vlaams Gewest (de Vlaamse Grondenbank), en de erkende terreinbeherende natuurverenigingen voor de onroerende goederen die zij huren of in erfpacht hebben.

Het decreet voorziet in een regeling in geval van samenloop van verschillende voorkooprechten, en/of verschillende begunstigden.

De kennisgeving van het recht van voorkoop NATUUR gebeurt door de notaris per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan de Vlaamse Grondenbank[21].

De notaris voor wie een akte van verkoop uit de hand wordt verleden met betrekking tot een goed bezwaard met een  voorkooprecht, dient binnen één maand na registratie ervan, aan de Vlaamse Grondenbank de prijs en de voorwaarden van de verkoop bekend te maken.

Bij miskenning van het recht van voorkoop, kan de Vlaamse Grondenbank ofwel in de plaats worden gesteld van de koper, ofwel van de verkoper een schadevergoeding eisen van 20% van de verkoopprijs[22].

E. ANDERE

Ter volledigheid wordt vermeld dat ook voor volgende domeinen reeds voorkooprechten gelden, doch deze worden niet in extenso besproken.

RUIMTELIJKE ORDENING

LINKERSCHELDEOEVERGEBIED

ZEEHAVENS

SCHEEPVAART

WATERWEGEN EN ZEEKANAAL

INGELEID WATERBELEID

STADSVERNIEUWING

Voor verdere informatie terzake wordt verwezen naar de website van de Vlaamse Landmaatschappij[23].

4. Conventionele voorkooprechten

De conventionele voorkooprechten worden niet omschreven in het Burgerlijk Wetboek, waardoor deze materie in de praktijk tot problemen leidt aangaande de juridische inkadering van het conventionele voorkooprecht[24].

Vaak worden in de praktijk immers de regelen van ‘pacht’ onverkort van toepassing gemaakt, of tracht men bij interpretatieproblemen te redeneren naar analogie vanuit de Pachtwet[25].

Dergelijke aanpak van de omschrijving of interpretatie van het voorkooprecht heeft echter weinig zin, gezien de specificiteit van de Pachtwet.  De Pachtwet werd immers gecreëerd voor de (continuïteit van) een landbouwbedrijf (supra).  

Vaak zijn deze elementen waarmee uit de Pachtwet rekening dient gehouden te worden niet steeds gewild of zelfs toepasselijk in andere situaties, zodat bij de redactie van het conventionele voorkooprecht niet klakkeloos kan verwezen worden naar de artikelen van de Pachtwet[26].

Het is dan ook aan te raden om de nodige zorg te verrichten bij de redactie van het conventionele voorkooprecht. Het algemeen verbintenissenrecht is in het algemeen de enige invalshoek om dergelijke voorkooprechten te benaderen, maar de Pachtwet kan uiteraard als inspiratiebron dienen[27].

varianten

Zoals besproken lenen voorkooprechten zich dus niet enkel als instrument voor de wetgever, maar ook partijen kunnen zelf overgaan tot redactie van een op de noodwendigheden van de praktijk op maat gemaakt voorkooprecht.  Een greep uit de verschillende varianten:

A. “The right of first refusal”

Vaak wordt een conventioneel voorkooprecht geformuleerd als een “right of first refusal”.

Daarbij dient de belover van het voorkooprecht een bod van een potentiële koper te ontvangen waarop hij wenst in te gaan. Hij kan dit bod slechts aanvaarden nadat hij het aan de titularis van het voorkooprecht heeft meegedeeld, die vervolgens zijn voorkooprecht aan de tegen de in dit bod bepaalde prijs kan uitoefenen[28].

Het goed kan derhalve verworven worden door de titularis van het voorkooprecht aan de voorwaarden voorgesteld door een kandidaat-koper.  Dit houdt het voordeel in dat verlener van het voorkooprecht (over een bepaalde termijn) aan de beste prijs kan verkopen[29].

Dit impliceert eveneens dat de verkoper van het goed zich reeds geëngageerd heeft tot verkoop met een kandidaat-koper, en een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten heeft onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht.

B. First offer

Hierbij verbindt de belover van het voorkooprecht zich om de titularis van het voorkooprecht reeds in te lichten van zodra hij de bedoeling heeft om het met het voorkooprecht belaste goed te verkopen, zelfs indien hij nog geen concreet bod van een kandidaat-koper zou ontvangen hebben[30].

C. Een combinatie

Indien in een eerste fase het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend door de titularis van het voorkooprecht (first offer), heeft de belover het recht om vrij onderhandelingen aan te knopen met potentiële kopers, met dien verstande dat na het slagen van dit bod het met voorkooprecht belaste goed vervolgens opnieuw dient aangeboden te worden aan de titularis van het voorkooprecht. Deze laatste krijgt hierbij een tweede kans om het goed te verwerven tegen de prijs geboden door de potentiële koper[31].

D. De “Engelse clausule”

Hierbij wordt het met het voorkooprecht belaste goed voorlopig overgedragen aan de begunstigde van het voorkooprecht, onder voorbehoud dat de belover binnen een welbepaalde termijn geen beter bod verkrijgt van een andere potentiële koper. Zo er een beter bod geplaatst wordt, beschikt de titularis van het voorkooprecht vervolgens over een termijn om zijn bod aan te passen aan dat van de derde[32].

Deze formule houdt wel enig risico in, nu zij impliceert dat de afgesloten overdracht opnieuw dient te worden genegotieerd. Indien geen nieuwe overeenstemming bereikt wordt met de titularis van het voorkooprecht, leidt dit tot verbreking van de overeenkomst.

5. Beding van wederinkoop

Dit is het recht van de verkoper om een woning terug voor zichzelf te kopen op voorwaarde dat hij aan de koper de aankoopprijs en de bijkomende koopkosten terugbetaalt.

Een recht van wederinkoop kan in de overeenkomst bedongen zijn via een beding van wederinkoop  (conventioneel recht van wederinkoop) of wettelijk voorgeschreven zijn (wettelijk recht van wederinkoop).

Het beding van wederinkoop is een clausule in de overeenkomst die de verkoper het recht geeft om binnen en bepaalde termijn het door hem verkochte goed terug te nemen tegen terugbetaling van de prijs en toebehoren (art. 1659 BW). Een conventioneel recht van wederinkoop  kan maximaal vijf jaar bedragen.

De bedoeling van dergelijk beding is te vermijden dat de koper die het pand aan gunstige tarieven heeft kunnen aankopen, speculatieve winsten maakt op de kap van de gemeenschap[33].

Het recht van wederinkoop wordt soms gebruikt als drukkingsmiddel tegenover de koper om bepaalde verkoops- en gebruiksvoorwaarden na te leven. Doet de koper dit niet, dan kan hij gesanctioneerd worden doordat de verkoper zijn recht van wederinkoop uitoefent.

Valt een verkoopovereenkomst onder toepassing van de wet Breyne of woningbouwwet, d.i. bij koop van een woning op plan of sleutel-op-de-deur, dan is een beding van wederinkoop verboden.

Artikel 84 van de Vlaamse Wooncode voorziet in een wettelijk recht van wederinkoop, zelfs zonder enig uitdrukkelijk beding in de koopovereenkomst. De sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, de gemeenten en OCMW's beschikken, zonder enig uitdrukkelijk beding, gedurende 20 jaar over het recht om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die zij hebben verkocht aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden terug te nemen wanneer die bepaalde verbintenissen niet nakomen. Het gaat om de volgende verplichtingen:

• de oorspronkelijke koper is gehouden tot persoonlijke bewoning van de gekochte woning gedurende een termijn van 20 jaar ingaande op de datum van de authentieke koopakte;
• de oorspronkelijke koper is verplicht de initiatiefnemer onmiddellijk en vooraf op de hoogte te brengen van elk voornemen tot vervreemding, overdracht van een zakelijk recht of niet-persoonlijke bewoning.

[1] J.M. NELISSEN-GRADE, “Goedkeurings-en verkoopclausules in de naamloze vennootschap” in N.V. en B.V.B.A. na de wet van 18 juli 1991, Jan Ronse instituut (ed.) Kalmthout, Bilblio, 1991,59.

[2] P. VAN HOESTENBERGHE, F. LOGGHE, “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het decreet op het natuurbehoud of conventionele context of… verscheidenheid in eenheid?”, Not. Fisc. M. 1999, 29-37.

[3] B. TILLEMAN, Bijzondere Overeenkomsten – verkoop in Beginselen van het Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, 271.

[4] B. TILLEMAN, o.c., 271.

[5] P. LEPERE, De koop-verkoopovereenkomst, Maklu, Antwerpen, 2007, 34.

[6] P. LEPERE, oc, 34.

[7] P. LEPERE, oc, 34.

[8] Idem

[9] Idem

[10] Idem

[11] Idem

[12] Idem

[13] F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen” Not.Fisc.M. 2000,135.

[14] F. LOGGHE, l.c.,135.

[15] F. LOGGHE, l.c.,137.

[16] F. LOGGHE, l.c.,135.

[17] VLM, Recht van voorkoop, www.vlm.be, p. 9-10

[18] VLM, Recht van voorkoop, www.vlm.be, p. 13-15.

[19] VLM, Recht van voorkoop, www.vlm.be, p.6-8.

[20] VLM, Recht van voorkoop, www.vlm.be.

[21] VLM, Recht van voorkoop, www.vlm.be, p. 2.

[22] Idem

[23] www.vlm.be

[24] F. LOGGHE, , l.c.,136.

[25] Idem

[26] Idem

[27] Idem

[28] B. TILLEMAN, o.c., 280

[29] Idem

[30] Idem

[31] Idem

[32] Idem

[33] R. TIMMERMANS, oc, 31.