News & events

11/02/2019

Geldigheid totstandkoming koop-verkoop onder de opschortende voorwaarde blanco bodemattest?

Naar aanleiding van een recent cassatiearrest van 22 maart 2018 heerst de strekking heden dat een koop-verkoopovereenkomst betreffende de overdracht van een grond rechtsgeldig tot stand kan komen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest dat bewijst dat er geen verontreiniging is.

 

De feiten van dit arrest kunnen als volgt worden samengevat.

 

1.  Verkoopbelofte kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie)

 

Op datum van 1 maart 2013 ondertekenden partijen een onderhandse akte, waarin een verkoopbelofte van de kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie) werd bedongen.

 

De kandidaat verkoper heeft in casu de verbintenis om gedurende een termijn van 4 maanden het beschreven onroerend goed enkel aan de kandidaat-koper te verkopen, tegen de voorwaarden bepaald in de onderhandse akte.

 

De kandidaat-koper verkrijgt dus het recht deze eigendom tegen die voorwaarden aan te kopen indien hij, voor het verstrijken van de termijn van 4 maanden, de hem verleende aankoopoptie licht.

 

2. Aankoopbelofte kandidaat-koper (verkoop of put-optie)

 

In de onderhandse akte werd een aankoopbelofte van de kandidaat-koper (verkoop of put-optie) bedongen.

 

Indien de kandidaat-koper niet (tijdig) zou ingaan op die verkoopbelofte en de hem verleende verkoopoptie niet licht, heeft de kandidaat-koper de verbintenis ten aanzien van de kandidaat-verkoper om, gedurende een periode van één maand, die aanvangt op het ogenblik van het verstrijken van de termijn van 4 maanden, het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden, vermits de kandidaat-verkoper wenst in te gaan op deze aankoopbelofte. Tijdens deze periode van één maand heeft de kandidaat-verkoper het recht om de kandidaat-koper te verplichten om het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden.

 

3.  De verkoop zelf komt pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte

 

In afwijking van het gemeen recht zijn partijen overeengekomen dat de verkoop pas tot stand kwam bij het verlijden van de authentieke akte. Er bestond voor het verlijden van deze akte dus nog geen verkoop, maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen.

 

4.  Opschortende voorwaarde blanco bodemattest of bodemattest waaruit geen bodemverontreiniging blijkt

 

In de overeenkomst werd tevens een opschortende voorwaarde geformuleerd ten gunste van de kandidaat-koper, dewelke luidde als volgt:

 

“Het bekomen, voor het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van de vereiste bodemattesten betreffende voorgeschreven eigendom waaruit blijkt dat voor deze eigendom geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM of waaruit geen bodemverontreiniging blijkt die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar van deze grond.”

 

5. Oordeel Hof van Beroep

 

De appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst d.d. 1 maart 2013 meer is dan een tijdelijke verkoop/aankoopbelofte. De kandidaat-koper verbindt zich uitdrukkelijk tot de aankoop van het onroerend goed, zelfs indien hij de aankoopoptie niet licht. Er is bijgevolg geen sprake van een optieovereenkomst. De kandidaat verkoper had voor de totstandkoming van de overeenkomst geen bodemattest aangevraagd en geen inhoud van dit bodemattest meegedeeld in de onderhandse akte, met als gevolg dat de appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst in strijd is met artikel 101, §1 en §2 Bodemdecreet en principieel nietig is.

 

6.  Oordeel Hof van Cassatie

 

De appelrechters hebben volgens het Hof van Cassatie geen rekening gehouden met de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de kandidaat-koper bedongen was.

 

Het Hof van Cassatie wenst echter met dit arrest meer rechtszekerheid te bieden door de overeenkomst betreffende de overdracht van een grond onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is, rechtsgeldig te verklaren. Het Hof wil dus een extra bescherming invoeren voor de kandidaat-koper.

 

Een verkoopovereenkomst is evenwel niet geldig indien de opschortende voorwaarde bedingt dat het een grond betreft waar geen bodemverontreiniging is. Het verkrijgen van een bodemattest blijft in deze een essentiële voorwaarde.

 

Auteur

Laurence Vanhoucke

News & events

11/02/2019

Geldigheid totstandkoming koop-verkoop onder de opschortende voorwaarde blanco bodemattest?

Naar aanleiding van een recent cassatiearrest van 22 maart 2018 heerst de strekking heden dat een koop-verkoopovereenkomst betreffende de overdracht van een grond rechtsgeldig tot stand kan komen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest dat bewijst dat er geen verontreiniging is.

 

De feiten van dit arrest kunnen als volgt worden samengevat.

 

1.  Verkoopbelofte kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie)

 

Op datum van 1 maart 2013 ondertekenden partijen een onderhandse akte, waarin een verkoopbelofte van de kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie) werd bedongen.

 

De kandidaat verkoper heeft in casu de verbintenis om gedurende een termijn van 4 maanden het beschreven onroerend goed enkel aan de kandidaat-koper te verkopen, tegen de voorwaarden bepaald in de onderhandse akte.

 

De kandidaat-koper verkrijgt dus het recht deze eigendom tegen die voorwaarden aan te kopen indien hij, voor het verstrijken van de termijn van 4 maanden, de hem verleende aankoopoptie licht.

 

2. Aankoopbelofte kandidaat-koper (verkoop of put-optie)

 

In de onderhandse akte werd een aankoopbelofte van de kandidaat-koper (verkoop of put-optie) bedongen.

 

Indien de kandidaat-koper niet (tijdig) zou ingaan op die verkoopbelofte en de hem verleende verkoopoptie niet licht, heeft de kandidaat-koper de verbintenis ten aanzien van de kandidaat-verkoper om, gedurende een periode van één maand, die aanvangt op het ogenblik van het verstrijken van de termijn van 4 maanden, het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden, vermits de kandidaat-verkoper wenst in te gaan op deze aankoopbelofte. Tijdens deze periode van één maand heeft de kandidaat-verkoper het recht om de kandidaat-koper te verplichten om het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden.

 

3.  De verkoop zelf komt pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte

 

In afwijking van het gemeen recht zijn partijen overeengekomen dat de verkoop pas tot stand kwam bij het verlijden van de authentieke akte. Er bestond voor het verlijden van deze akte dus nog geen verkoop, maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen.

 

4.  Opschortende voorwaarde blanco bodemattest of bodemattest waaruit geen bodemverontreiniging blijkt

 

In de overeenkomst werd tevens een opschortende voorwaarde geformuleerd ten gunste van de kandidaat-koper, dewelke luidde als volgt:

 

“Het bekomen, voor het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van de vereiste bodemattesten betreffende voorgeschreven eigendom waaruit blijkt dat voor deze eigendom geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM of waaruit geen bodemverontreiniging blijkt die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar van deze grond.”

 

5. Oordeel Hof van Beroep

 

De appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst d.d. 1 maart 2013 meer is dan een tijdelijke verkoop/aankoopbelofte. De kandidaat-koper verbindt zich uitdrukkelijk tot de aankoop van het onroerend goed, zelfs indien hij de aankoopoptie niet licht. Er is bijgevolg geen sprake van een optieovereenkomst. De kandidaat verkoper had voor de totstandkoming van de overeenkomst geen bodemattest aangevraagd en geen inhoud van dit bodemattest meegedeeld in de onderhandse akte, met als gevolg dat de appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst in strijd is met artikel 101, §1 en §2 Bodemdecreet en principieel nietig is.

 

6.  Oordeel Hof van Cassatie

 

De appelrechters hebben volgens het Hof van Cassatie geen rekening gehouden met de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de kandidaat-koper bedongen was.

 

Het Hof van Cassatie wenst echter met dit arrest meer rechtszekerheid te bieden door de overeenkomst betreffende de overdracht van een grond onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is, rechtsgeldig te verklaren. Het Hof wil dus een extra bescherming invoeren voor de kandidaat-koper.

 

Een verkoopovereenkomst is evenwel niet geldig indien de opschortende voorwaarde bedingt dat het een grond betreft waar geen bodemverontreiniging is. Het verkrijgen van een bodemattest blijft in deze een essentiële voorwaarde.

 

Auteur

Laurence Vanhoucke

News & events

11/02/2019

Geldigheid totstandkoming koop-verkoop onder de opschortende voorwaarde blanco bodemattest?

Naar aanleiding van een recent cassatiearrest van 22 maart 2018 heerst de strekking heden dat een koop-verkoopovereenkomst betreffende de overdracht van een grond rechtsgeldig tot stand kan komen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of van een bodemattest dat bewijst dat er geen verontreiniging is.

 

De feiten van dit arrest kunnen als volgt worden samengevat.

 

1.  Verkoopbelofte kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie)

 

Op datum van 1 maart 2013 ondertekenden partijen een onderhandse akte, waarin een verkoopbelofte van de kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie) werd bedongen.

 

De kandidaat verkoper heeft in casu de verbintenis om gedurende een termijn van 4 maanden het beschreven onroerend goed enkel aan de kandidaat-koper te verkopen, tegen de voorwaarden bepaald in de onderhandse akte.

 

De kandidaat-koper verkrijgt dus het recht deze eigendom tegen die voorwaarden aan te kopen indien hij, voor het verstrijken van de termijn van 4 maanden, de hem verleende aankoopoptie licht.

 

2. Aankoopbelofte kandidaat-koper (verkoop of put-optie)

 

In de onderhandse akte werd een aankoopbelofte van de kandidaat-koper (verkoop of put-optie) bedongen.

 

Indien de kandidaat-koper niet (tijdig) zou ingaan op die verkoopbelofte en de hem verleende verkoopoptie niet licht, heeft de kandidaat-koper de verbintenis ten aanzien van de kandidaat-verkoper om, gedurende een periode van één maand, die aanvangt op het ogenblik van het verstrijken van de termijn van 4 maanden, het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden, vermits de kandidaat-verkoper wenst in te gaan op deze aankoopbelofte. Tijdens deze periode van één maand heeft de kandidaat-verkoper het recht om de kandidaat-koper te verplichten om het onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden.

 

3.  De verkoop zelf komt pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte

 

In afwijking van het gemeen recht zijn partijen overeengekomen dat de verkoop pas tot stand kwam bij het verlijden van de authentieke akte. Er bestond voor het verlijden van deze akte dus nog geen verkoop, maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen.

 

4.  Opschortende voorwaarde blanco bodemattest of bodemattest waaruit geen bodemverontreiniging blijkt

 

In de overeenkomst werd tevens een opschortende voorwaarde geformuleerd ten gunste van de kandidaat-koper, dewelke luidde als volgt:

 

“Het bekomen, voor het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van de vereiste bodemattesten betreffende voorgeschreven eigendom waaruit blijkt dat voor deze eigendom geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM of waaruit geen bodemverontreiniging blijkt die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar van deze grond.”

 

5. Oordeel Hof van Beroep

 

De appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst d.d. 1 maart 2013 meer is dan een tijdelijke verkoop/aankoopbelofte. De kandidaat-koper verbindt zich uitdrukkelijk tot de aankoop van het onroerend goed, zelfs indien hij de aankoopoptie niet licht. Er is bijgevolg geen sprake van een optieovereenkomst. De kandidaat verkoper had voor de totstandkoming van de overeenkomst geen bodemattest aangevraagd en geen inhoud van dit bodemattest meegedeeld in de onderhandse akte, met als gevolg dat de appelrechters hebben geoordeeld dat de overeenkomst in strijd is met artikel 101, §1 en §2 Bodemdecreet en principieel nietig is.

 

6.  Oordeel Hof van Cassatie

 

De appelrechters hebben volgens het Hof van Cassatie geen rekening gehouden met de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de kandidaat-koper bedongen was.

 

Het Hof van Cassatie wenst echter met dit arrest meer rechtszekerheid te bieden door de overeenkomst betreffende de overdracht van een grond onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is, rechtsgeldig te verklaren. Het Hof wil dus een extra bescherming invoeren voor de kandidaat-koper.

 

Een verkoopovereenkomst is evenwel niet geldig indien de opschortende voorwaarde bedingt dat het een grond betreft waar geen bodemverontreiniging is. Het verkrijgen van een bodemattest blijft in deze een essentiële voorwaarde.