15/04/2020

Nu het Coronavirus steeds verder oprukt in Europa en de rest van de wereld, stellen steeds meer huurders en verhuurders van vakantiehuizen in het binnen- en buitenland zich vragen over de gevolgen hiervan voor hun geplande vakantie[1].  

Bij Ministerieel Besluit van 23 maart 2020 heeft de federale regering besloten dat recreatieve en toeristische logies, met inbegrip van vakantiewoningen, verplicht moeten sluiten voor toerisme. In dit zelfde besluit werd afgekondigd dat personen zich niet langer kunnen verplaatsen voor niet-essentiële verplaatsingen.

Dat het niet langer mogelijk zal zijn de geplande vakantie te laten plaatsvinden zolang de bovenstaande maatregelen van kracht zijn, is duidelijk. De vraag die zich echter stelt is welke partij voor de gevolgen van deze beslissing dient in te staan.

***

In een eerste stap dient u na te kijken of uw overeenkomst specifieke bepalingen bevat die kunnen worden aangewend in de huidige situatie. De afspraken opgenomen in de huurovereenkomst blijven immers bindend voor beide partijen.

Indien hieromtrent geen contractuele afspraken zijn gemaakt, dient u terug te vallen op de gemeenrechtelijke bepalingen.  Hieronder gaan we na of u alsdan beroep kan doen op overmacht om een oplossing te vinden tussen partijen.

1. Definiëring van de overmachtssituatie

Als basisprincipe geldt dat partijen gebonden zijn aan de overeenkomsten die zij afsluiten. Dit wil zeggen dat u als betrokken partij verplicht bent de overeenkomst uit te voeren en na te leven (artikel 1134 lid 1 BW).

Komt een contractspartij zijn verbintenissen niet na, dan begaat deze in principe een contractuele wanprestatie, tenzij deze partij kan bewijzen dat de tekortkoming niet aan hem of haar te wijten is. In dat geval zal er sprake zijn van overmacht: als de niet-nakoming van de overeenkomst het gevolg is van overmacht of een vreemde oorzaak die de schuldenaar niet kan worden toegerekend, dan treft de schuldenaar geen fout en kan hij niet veroordeeld worden voor contractbreuk of schadevergoeding.

Indien we de huurovereenkomst ontleden tot de meest essentiële verplichtingen, handelt het om een verplichting van de verhuurder tot het ter beschikking stellen van de vakantiewoning alwaar de huurder een rustig genot kan hebben. De huurder heeft de verbintenis tot betaling van de huurgelden en onderhoud van het goed.

Ingevolge de beslissing van de overheid tot verplichte sluiting van de recreatieve en toeristische logies, wordt de verhuurder geconfronteerd met een situatie van overmacht, die hem in de onmogelijkheid stelt het rustig huurgenot te garanderen aan de betrokken huurder.

De huurder daarentegen kan strikt genomen zijn betalingsverplichting wel nog steeds voldoen, waardoor hij zich in principe niet in een overmachtssituatie bevindt.

2. Permanente of tijdelijke overmacht

Of de uitvoering in natura van de overeenkomst door de verhuurder al dan niet blijvend onmogelijk is, zal afhangen van de vraag of de uitvoeringstermijn van de overeenkomst, zijnde de periode waarbinnen de vakantie gepland was, al dan niet een essentieel element van de overeenkomst uitmaakt.

Dient deze vraag ontkennend beantwoord te worden, dan bevinden partijen zich in een situatie van tijdelijke overmacht.

Desgevallend wordt de uitvoering van de overeenkomst geschorst tot het ogenblik waarop de overeenkomst opnieuw kan worden uitgevoerd. In casu tot op het ogenblik dat de betrokken maatregelen zijn opgeheven, en partijen een nieuw ogenblik vinden waarop de vakantie kan plaatsvinden. Dit kan in concreto gebeuren d.m.v. een omboeking of het uitreiken van een tegoedbon aan de huurder.

Maakt de uitvoeringstermijn weldegelijk een essentieel element van de overeenkomst uit, dan kunnen partijen zich in een situatie van permanente overmacht bevinden.

In geval van wederkerige overeenkomsten, waartoe een huurovereenkomst behoort, is niet enkel de schuldenaar die geconfronteerd wordt met permanente overmacht bevrijd van zijn verplichtingen, maar tevens de contractspartij. Hieruit vloeit voort dat noch de verhuurder, noch de huurder aan hun verplichtingen dienen te voldoen. In casu dient de verhuurder het vakantiehuis dan niet ter beschikking te stellen, en dient de huurder ook geen huurprijs te betalen.

3. In de praktijk

In de praktijk zullen partijen door overleg vaak zelf tot een oplossing komen.

Indien partijen geen minnelijke oplossing bereiken, zal de rechtbank geval per geval dienen te beoordelen – met inachtneming van de specifieke feitelijkheden van ieder dossier – of er sprake is van een situatie van tijdelijke of permanente overmacht en wat de gevolgen hiervan zijn voor partijen.

De huidige coronacrisis treft vrijwel iedereen en is ongezien in onze moderne tijd. Het is niet denkbeeldig dat bepaalde rechters, die zullen moeten oordelen over geschillen die hieruit voortvloeien, rekening zullen houden met het uitzonderlijk karakter van de situatie.  Enige voorzichtigheid is dan ook wenselijk en partijen die al te veel vertrouwen op een strikt theoretische benadering van het recht zouden om die reden wel eens voor verrassingen kunnen komen te staan in het kader van een procedure.

Indien de verhuurder deze rechtsonzekerheid niet wenst, kan hij de huurder een tegoedbon aanreiken. Indien de huurder op zeker wil spelen, kan hij gebruik maken van een eventuele annulatiemogelijkheid. Hierdoor zal hij vaak niet het volledig betaalde bedrag voor de huur recupereren, maar heeft hij wel het voordeel van de duidelijkheid.

Daarenboven moet steeds de afweging gemaakt worden of het voorwerp van het geschil – zijnde het bedrag van de huurgelden – wel in verhouding staat tot eventuele procedurekosten.

Indien u vragen hebt betreffende deze materie, neem gerust contact op met ons kantoor. Wij helpen u graag verder. De oplossing is vaak afhankelijk van situatie tot situatie. Laat u goed adviseren, zodat u met voldoende kennis van zaken kan onderhandelen met uw contractspartner.