03/04/2018

Het kabinet van de Minister van Middenstand werkte al langer aan een reeks wijzigingen aan de Vastgoedmakelaarswet. In het jaarverslag van het BIV voor 2016 schetste toenmalig minister Willy Borsus de doelstellingen die hierbij worden nagestreefd:

“Zo wil ik, in nauw overleg met het BIV, het imago van de vastgoedmakelaars nog beter beschermen door meer transparantie in te bouwen in de klachtenprocedure, maar ook door het Instituut de middelen te geven om efficiënter op te treden tegen oneerlijke vastgoedmakelaars.”

De wet tot wijziging van de wet van 11.02.2013 (Vastgoedmakelaarswet) werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 22 januari 2018 en trad hoofdzakelijk in werking op 1 februari 2018. De nieuwe bepalingen omtrent de derdenrekening gelden vanaf 1 augustus 2018.

Hierna worden enkele van de voornaamste wijzigingen besproken.

A. Rol van de assessor en invoering van een assessoraat-generaal

Binnen de tuchtprocedure van het BIV is sprake van een grote machtsconcentratie in de handen van één persoon, met name de assessor, zonder dat hierop enig toezicht mogelijk is.

Het is immers uitsluitend de assessor die in alle onafhankelijkheid beslist om een zaak ofwel te seponeren, ofwel voor de Uitvoerende Kamer te brengen, zonder dat een beroep tegen deze beslissing mogelijk is.

De nieuwe wet wil tegemoet komen aan het ongenoegen van klagers over een gebrek aan transparantie.

Daarom werd een beroepsmogelijkheid gecreëerd tegen een beslissing tot seponering: het zogenaamde ‘verzoek tot herziening van de beslissing tot seponeren’. Dit was voor kort niet mogelijk.

Dit beroep zal door degene die een klacht heeft ingediend of door het Bureau van het BIV aanhangig kunnen worden gemaakt bij een assessor-generaal.

Deze nieuwe figuur van de assessor-generaal (een aangewezen advocaat voor 6 jaar) zal zich vervolgens “binnen redelijke termijn” in tweede aanleg moeten uitspreken over de beslissing, die de assessor eerder heeft genomen. De assessor-generaal kan daarbij de seponering bevestigen, ofwel de zaak alsnog aan de Uitvoerende Kamer voorleggen.

B. Transparantie rond de tuchtbeslissing

Er zijn echter nog andere maatregelen die in de nieuwe wet zitten vervat.

Zo moet de Uitvoerende Kamer vanaf nu een kopie van het motiverende én beschikkende gedeelte van elke tuchtbeslissing overmaken aan het Bureau en aan de rechtskundig assessor(-generaal) die het dossier bij haar indiende.

Het bureau en de assessor(-generaal) kunnen dan binnen de 30 dagen beroep instellen tegen de beslissing van de Uitvoerende Kamer.

De Kamer van Beroep moet op haar beurt een kopie van het motiverende én beschikkende gedeelte overmaken aan het Bureau en aan de rechtskundige assessor(-generaal) die het dossier bij haar indiende.

Zodra de beslissing definitief is geworden en er geen beroep meer mogelijk is, bezorgt de Uitvoerende Kamer (of Kamer van Beroep) automatisch een kopie van het beschikkend gedeelte van haar beslissing aan de klager.

Heden gebeurt dat enkel op uitdrukkelijk verzoek van de klager.

Wat het motiverend gedeelte betreft, verandert er niets: de Kamers kunnen beslissen om dit aan de klager te bezorgen, maar dit gebeurt niet automatisch en enkel op basis van een uitdrukkelijk verzoek.

C. Informatieplicht voor geschorste of geschrapte syndici

De nieuwe Vastgoedmakelaarswet introduceert een informatieplicht in hoofde van de syndicus ten opzichte van de mede-eigendommen waarin hij/zij is aangesteld, van zodra een ernstige tuchtstraf wordt opgelegd.

Meer bepaald zal de syndicus alle mede-eigendommen waarvoor hij/zij als syndicus optreedt, ook indien deze geen klacht hebben ingediend, moeten informeren wanneer de Uitvoerende Kamer of de Kamer van Beroep een schorsing van langer dan één maand zonder uitstel of een schrapping van het tableau of de lijst van stagairs heeft uitgesproken.

Ook een beslissing rond het opleggen van voorlopige, bewarende maatregelen zal aan alle mede-eigendommen gecommuniceerd moeten worden.

Zo wil de Minister preventief kunnen optreden, aangezien in het verleden in een – weliswaar beperkt – aantal gevallen is gebleken dat problemen, die zijn opgemerkt naar aanleiding van één enkele klacht, wijdverspreid kunnen zijn.

In geval van schorsing voor langer dan één maand of schrapping moet de syndicus binnen 15 dagen een aangetekende brief versturen naar de voorzitter van de laatste Algemene Vergadering van elke VME die hij beheert. Deze aangetekende brief moet vermelden welke tuchtsancties zijn uitgesproken door de tuchtinstantie en tijdens welke periode de syndicus zijn beroepsactiviteiten niet mag uitvoeren (van bepaalde duur in geval van schorsing of definitief in geval van schrapping).

Een inbreuk op deze informatieplicht wordt gelijkgesteld aan het onwettig dragen van de titel en het onwettig uitoefenen van het beroep, wat strafbaar is met een gevangenisstraf van acht dagen tot drie maanden en/of een geldboete van 500€ tot 5.000€.

D. Beroepsmogelijkheden bij de uitvoerende kamer

Heden kan tegen een uitspraak van de Uitvoerende Kamer enkel beroep worden aangetekend bij de Kamer van Beroep door de betrokken vastgoedmakelaar of door de assessor.

De nieuwe wet wil deze beroepsbevoegdheid tevens toekennen aan het Bureau van het BIV, dat alle beslissingen van de Uitvoerende Kamers zal ontvangen.

F. Administratieve vereenvoudiging voor syndici

De oude versie van de Vastgoedmakelaarswet bepaalde dat elke syndicus jaarlijks aan het BIV een lijst moet bezorgen van de door hem/haar beheerde mede-eigendommen. Die verplichting wordt geschrapt.

Bovendien zal het overmaken van deze lijsten sowieso overbodig worden, gezien de inwerkingtreding van de verplichte registratie van de syndicus in de KBO op 1 april 2017.

Éénieder die zicht wil hebben op welke gebouwen door een bepaalde syndicus beheerd worden, zal hiervoor in de toekomst gewoonweg de Kruispuntbank van Ondernemingen kunnen raadplegen. Het zou dan ook weinig pragmatisch zijn om de syndici alsnog te dwingen afzonderlijke lijsten te bezorgen.

In het KB dat de verplichte registratie van de syndicus in de KBO regelt, is wel voorzien in een overgangsbepaling. De Verenigingen van Mede-Eigenaars, die ingeschreven zijn in de KBO op datum van inwerkingtreding van het KB (d.i. 1 april 2017) beschikken over een termijn van één jaar vanaf de inwerkingtreding om te voldoen aan de registratie. Diezelfde logica wordt ook in de wijziging van de Vastgoedmakelaarswet gevolgd.

Met andere woorden, het verplicht verzenden van de lijsten zal pas wegvallen wanneer de overgangsperiode voor de verplichte registratie in de KBO ten einde loopt, dit is dus op 1 april 2018. Maar, de syndicus die reeds in orde is, heeft een streepje voor. Van zodra een syndicus in de KBO geregistreerd is voor elke VME waarin hij aangesteld is, dient deze niet langer de lijsten over te maken.

G. Derdenrekening

De nieuwe Vastgoedmakelaarswet voorziet in de invoering van een duidelijke, wettelijke regeling rond het verplicht gebruik van één of meerdere kwaliteitsrekeningen door vastgoedmakelaars-bemiddelaars en vastgoedmakelaars-rentmeesters, ter vervanging van de huidige deontologische bepalingen.

Er wordt bij deze een onderscheid gemaakt tussen de derdenrekening en een rubriekrekening. De derdenrekening is een globale rekening waarop gelden worden ontvangen of beheerd die naar cliënten of derden doorgestort moeten worden. De rubriekrekening is een geïndividualiseerde rekening die is geopend met betrekking tot een bepaald dossier of voor een bepaalde cliënt.

Deze bepalingen betreffende de kwaliteitsrekening zullen pas in werking vanaf 1 augustus 2018. Zo heeft het BIV de tijd om de noodzakelijke verdere regels uit te werken en is er een zekere  overgangsperiode:

(i) De wettelijke verplichting tot afscheiding van het professioneel vermogen

(ii) De plicht voor vastgoedmakelaars om gelden op de derdenrekening zo snel mogelijk door te storten naar de bestemmeling of plaatsing op een rubriekrekening.

(iii). Minimale eisen waaraan een derdenrekening en een rubriekrekening moeten voldoen.

(iv). Controle op de naleving

(v) Garanties tegen insolvabiliteit van de vastgoedmakelaar

(vi) Invoering van een regeling voor slapende rekeningen