01/09/2017

Vele appartementsgebouwen in Vlaanderen hebben nood aan een grondige renovatie. Het uitzicht van de gevel laat vaak te wensen over, het oog wil ook wat.

De volledige residentie renoveren vraagt natuurlijke een bijzonder grote hap uit ieders budget. De financiële middelen, alsook de bereidwilligheid bij alle mede-eigenaars zijn dan ook regelmatig ver te zoeken.

Het realiseren van een bijkomende verdieping op het bestaande appartementencomplex, een zogenaamde ‘On-Top’ biedt alvast voor wat betreft het financiële plaatje, een oplossing.

Daarnaast blijft ook de vraag naar appartementen stijgen. De modale Belg, studenten en senioren nemen meer dan ooit tevoren hun toevlucht naar een appartement. Het optoppen van een bestaand appartementsgebouw met extra verdiepingen kan dan ook het woontekort terugdringen.

Maar wat komt er allemaal kijken bij dergelijke ‘On-Top’, wie voert de werken uit, wie staat in voor de kosten en vooral belangrijk: welke voordelen brengt dit voor de mede-eigenaren met zich mee?

A. ‘ON TOP’?

Om van het hoger optrekken van een appartementsgebouw te kunnen spreken, is het noodzakelijk dat:

1. Het gebouw verticaal wordt verhoogd;
2. De constructie bestemd is voor de creatie van één of meer nieuwe privéruimten.

Hoe brengt een On-Top een oplossing voor het financiële kostenplaatje dat is verbonden aan de renovatie van een residentie?

Een externe vastgoedpromotor verbindt er zich toe om een ‘On Top’ te realiseren op een bestaand appartementencomplex.

De promotor staat in voor de uitvoeringskosten en gaat akkoord om het nieuw opgerichte deel aan te kopen, om deze later met winst door te verkopen.

Wat krijgen de mede-eigenaars van het appartementencomplex in ruil? De promotor verbindt er zich toe om de nodige renovatiewerken, vaak ook een gevelrenovatie, op zijn kosten uit te voeren.

De promotor wordt betaald met de opbrengst van de verkoop van de nieuwe appartementen, de mede-eigenaars krijgen een vernieuwde gevel, grondige renovatie, etc. Beide partijen zijn tevreden.

B. BESLISSING ALGEMENE VERGADERING

Artikel 577-3, lid 3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

De gevel en het dak behoren dan ook onmiskenbaar tot de gemeenschappelijke delen.

De beslissing tot renovatie en het oprichten van een On-Top moet worden gestemd op de Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars worden gestemd.

De syndicus agendeert bijgevolg de overdracht van het recht van hoger opbouwen aan de vastgoedpromotor als onderwerp op de algemene vergadering.

De syndicus legt de ontwerpplannen voor op de algemene vergadering zodoende zij met kennis van zaken kunnen stemmen.

Het verkopen van grondaandelen is een daad van beschikking over gemene delen waaromtrent kan worden beslist met een meerderheid van 4/5e. De daaraan noodzakelijk gekoppelde quotiteiten-wijziging kan met dezelfde meerderheid worden beslist (art. 577 – 7 § 1, 2°, e) B.W.).

C. AANPASSINGEN BASISAKTE

In functie van de realisatie van de nieuwe appartementen dienen de bestaande grondfracties te worden herverdeeld. Dit gebeurt door de creatie van extra quotiteiten of een herverdeling, waarvoor een aanpassing van de basisakte van de Residentie zich opdringt.

Een voorbeeld:

Een flatgebouw bestaat uit 5 appartementen.

Elk appartement heeft 200/1000sten aandelen.

De algemene vergadering geeft toelating aan een bouwpromotor om het gebouw met één verdieping bevattende één flat, te verhogen.

Door herverdeling bekomen de flats (thans 6) elk 166,66/1000sten.

Een andere optie is het aantal aandelen te verhogen.

Het totaal wordt na toevoeging van één flat gebracht van 1.000 naar 1.200.

De aanpassing aan de basisakte houdt een herverdeling van de 1000sten of grondfracties binnen de mede-eigendom in, zodat grondfracties worden toebedeeld aan de bijkomend te creëren privatieve eenheden.

De grondfracties, die aldus worden toegewezen aan de nog op te richten privatieven, zullen verkocht worden aan de Promotor, en dit tegen een overeengekomen vergoeding.

Daarnaast dient ook de beschrijving van de residentie in de basisakte te worden aangepast. Artikel 577-4 § 1, lid 2 BW bepaalt dat de basisakte behoort te bevatten: ‘de beschrijving van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief is verbonden’.

In de overeenkomst die gesloten wordt tussen de VME en de Promotor dient te worden bepaald wie de kosten, verbonden aan het notarieel verlijden van de wijzigende basisakte zal dragen. Dit wordt meestal door de Promotor gedragen.

D. VERKOOP GRONDFRACTIES AAN PROMOTOR

De VME zal de grondfracties in de gemene delen, die bestemd zijn voor de nieuw op te richten privatieven overdragen aan de Promotor.

Deze grondfracties in de gemene delen zijn noodzakelijkerwijze bestemd om te worden toebedeeld aan de nieuw op te richten privatieven, waaraan ze onlosmakelijk verbonden zullen blijven.

Hiervoor dient een billijke prijs te worden vastgesteld. Desgevallend kan een deskundige worden aangesteld om de exacte waarde te bepalen.

Ingevolge natrekking worden de huidige mede-eigenaars, van rechtswege mede-eigenaars van de gemene delen in de nieuw op te richten constructies die door de Promotor zullen worden opgericht.

E. RENOVATIEWERKEN

Naast de aankoop van de grondfracties, verbindt de Promotor zich er dus toe de noodzakelijke renovatiewerken aan de Residentie uit te voeren.

De Promotor financiert deze kosten hoofdzakelijk met de opbrengst die hij haalt uit de verkoop van de nieuw gecreëerde appartementen.

Contacteer ons indien U als syndicus of vastgoedpromotor wenst bijgestaan te worden voor de opmaak van de nodige overeenkomsten.