02/10/2017

De zesde staatshervorming betekende voor het beleidsveld wonen een verruiming van de actuele bevoegdheden. Vanaf 1 juli 2014 werd het Vlaamse Gewest bevoegd voor de woninghuurwetgeving en de woonfiscaliteit.

Drie jaar later, op 14 juli 2017, maakte de Vlaamse regering gebruik van die nieuwe bevoegdheid en keurde zij het voorontwerp van Vlaams decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen (Huurdecreet) goed.

Met dit voorontwerp wil de Vlaamse overheid het woninghuurrecht moderniseren. Streefdoel is om één helder, stabiel en evenwichtig wettelijk kader te creëren om de woningkwaliteit te waarborgen, een behoorlijk rendement te garanderen voor de verhuurder en woonzekerheid te bieden aan de huurder.

In het voorontwerp worden de spelregels voor huurder en verhuurder grondig herschreven. Hierna worden de voornaamste wijzigingen kort toegelicht:

1. De verhuurder is enkel gerechtigd aan de kandidaat-huurder informatie te vragen voor zover noodzakelijk om na te gaan of deze laatste zijn huurdersverplichtingen zal kunnen nakomen. Zo mag de verhuurder om een documenten verzoeken die de identiteit, woonplaats en inkomen van de huurder aangeeft. Peilen naar de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de huurder is verboden.
2. De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening zal worden verhoogd van twee naar drie maanden. De inwerkingtreding van deze wijziging zal evenwel worden uitgesteld tot op een nader te bepalen tijdstip. De Korfine-waarborg en persoonlijke borgstelling worden beperkt tot 3 maanden huur.
3. Alleen woningen die voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit conform de Vlaamse Wooncode, mogen verhuurd worden. De verhuurder moet de woning conform maken voor de aanvang van de huurperiode, op straffe van nietigheid van de huurovereenkomst.  In geval van nietigheid kan de huurder de betaalde huur terugvorderen en kan de rechter een bezettingsvergoeding vastleggen die de huurder moet betalen aan de verhuurder. Als vermoeden van de goede staat van het pand, zou de verhuurder kunnen voorzien in een conformiteitsattest inzake woonkwaliteit. Dergelijk attest is zelfs verplicht na de uitvoering van grondige renovatiewerken door de huurder of verhuurder.
4. De huurder moet de verhuurder verwittigen als herstellingen ten laste van de verhuurder zich opdringen. Een werkgroep werd gevraagd om een niet-limitatieve lijst op te stellen van de kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is.
5. Bij aanvang van de huurperiode dienen partijen een omstandige plaatsbeschrijving op te maken. Na afloop van de huur dient dergelijke plaatsbeschrijving te worden opgesteld indien één van de partijen hierom verzoekt.
6. De huurder is niet alleen verantwoordelijk voor brandschade maar ook voor waterschade, tenzij hij kan aantonen dat die schade buiten zijn toedoen is ontstaan. Zowel de huurder als de verhuurder moeten hun aansprakelijkheid voor water- en brandschade te verzekeren.
7. Woninghuurovereenkomsten van negen jaar blijven de regel. De mogelijkheid om huurovereenkomsten te sluiten voor een duurtijd van korter of gelijk aan drie jaar blijft ook bestaan. Deze laatste huurovereenkomsten zullen voortaan echter door de huurder kunnen worden opgezegd met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden én mits betaling van een opzeggingsvergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, al naargelang de huurovereenkomst wordt opgezegd gedurende het eerste, tweede of derde jaar van de huurperiode.
8. De verhuurder zal met het oog op een grondige renovatie op elk moment het contract kunnen opzeggen indien het contract reeds langer dan drie jaar loopt.
9.  De opzegmogelijkheden voor eigen gebruik worden ingeperkt. Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd ingevolge het gebruik van het verhuurde goed door afstammelingen van de verhuurder, zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner dan wel zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, zal de opzeggingstermijn, behoudens tegenopzegging door de huurder, voortduren tot bij het verstrijken van de eerste driejarige periode van de huurovereenkomst. De verhuurder kan dus pas opzeggen om te verhuren aan een familieilid nadat de eerste drie jaar verstreken zijn. In de eerste drie jaar kan de verhuurder slechts opzeggen wegens eigen gebruik indien hij het goed zelf betrekt.
10. Ook in de toekomst neemt de huurovereenkomst geen einde ten gevolge van het overlijden van de huurder. Als de erfgenamen de huurovereenkomst willen verderzetten, moeten ze dat melden binnen de twee maanden na het overlijden. Doen ze dat niet, dan moeten de erfgenamen het gehuurde goed binnen voormelde twee maanden ontruimd hebben en een opzegvergoeding van één maand huur betalen.
11. Echtgenoten en wettelijke samenwoners zullen van rechtswege samen huurder worden, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning gesloten is. Indien het koppel uit elkaar gaat, dan is de vertrekkende partner gedurende maximaal zes maanden gehouden tot betaling van de huur. In de huidige stand van het recht kan elke partner aangesproken worden zolang het huweliijk niet ontbonden is of de wettelijke samenwoning niet beëindigd is. Indien het koppel er onderling niet aan uit geraakt wie van beiden in de woning kan blijven, dan zal de rechter voortaan ook de mening van de verhuurder kunnen vragen vooraleer hij een beslissing neemt.
12. Medehuur krijgt een wettelijke regeling. Men kan bijvoorbeeld denken aan enkele vrienden die een “gemeenschapshuis” vormen, of een koppel dat feitelijk samenwoont. Wil één van de huurders vertrekken, dan kan hij voor zichzelf opzeggen. Indien de vertrekkende huurder geen nieuwe huurder voorstelt, of de medehuurders of de verhuurder weigeren de voorgestelde nieuwe huurder, dan is de vertrekkende huurder gedurende maximaal zes maanden gehouden tot betaling van de huur. Als de voorgestelde huurder wel wordt aanvaard, is de vertrekkende huurder slechts gehouden tot betaling van de huur tot aan het einde van de opzegtermijn.

Het voorontwerp van Huurdecreet werd reeds ter advies voorgelegd aan de Vlaamse Woonraad en de Raad van State. Binnenkort zal het worden voorgelegd ter goedkeuring aan het Vlaams Parlement. Bedoeling is dat het Huurdecreet in werking treedt op 1 september 2018 en vanaf dan de Woninghuurwet zal vervangen.