News & events

02/01/2018

De nieuwe Anti-witwaswet : Wat verandert er voor U als vastgoedmakelaar ?

De voornaamste bron van wetgeving in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme was lang de Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.

 

Afgelopen september heeft de federale wetgever de Antiwitwaswet van 1993 volledig opgeheven en vervangen door de Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten (hierna “de Antiwitwaswet”). De nieuwe Antwitwaswet is in werking getreden op 16 oktober 2017.

 

Naast de Antiwitwaswet is artikel 505 van het Strafwetboek het voornaamste strijdmiddel. Deze bepaling stelt het witwassen van geld strafbaar met gevangenisstraffen of geldboetes.

 

De hoeveelheid witgewassen gelden mag niet onderschat worden. Het Internationaal Monetair Fonds schat dat de witgewassen gelden en de gelden voor financiering van terrorisme tussen de 400 en duizend miljard euro, dit is 2,5 à 5% van het wereldwijde BBP.

 

Hieronder bespreken we de verplichtingen van de vastgoedmakelaar in het kader van  de nieuwe Antiwitwaswet en zullen we er uitdrukkelijk op wijzen wanneer de nieuwe Antiwitwaswet afwijkt van de oude.

 

 

1. Verplichtingen van de vastgoedmakelaar

1.1 De identiteit van cliënten met wie zakelijke relaties worden aangegaan, verifiëren

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten met wie zij zakelijke relaties aangaan (en de eventuele lasthebbers van hun cliënten) identificeren en hun identiteit controleren aan de hand van een bewijsstuk waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op elektronische drager (art. 21, §1).

 

Hetzelfde geldt voor de cliënten voor wie occasioneel, buiten een zakelijke relatie, één of meerdere verrichtingen uitgevoerd worden waartussen verband lijkt te bestaan, voor een bedrag van 10.000 EUR of meer.

 

De identificatiegegevens moeten voortaan gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60). Vroeger was dit 5 jaar is. Er is wel in een overgangsregeling voorzien: 7 jaar (2017), 8 jaar (2018) en 9 jaar (2019).

 

De identificatie omvat: de naam, de voornaam, de geboortedatum en de geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon.

 

Indien de cliënt een rechtspersoon (vennootschap) is, betreft de identificatieverplichting de controle van de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel van de rechtspersoon, de bestuurders en de kennis van de bepalingen omtrent de bevoegdheid verbintenissen aan te gaan voor de rechtspersoon.

 

De vastgoedmakelaar dient alle redelijke maatregelen te treffen om de personen te identificeren voor wie de verrichting echt wordt uitgevoerd:

 

  • Wanneer de cliënt niet voor eigen rekening handelt;
  • Indien er twijfel bestaat of de cliënt voor eigen rekening handelt;
  • Wanneer de cliënt een rechtspersoon of een trust is.

Deze maatregelen omvatten de  identificatie van de natuurlijke persoon of personen die uiteindelijk de cliënt bezitten of controleren.

 

Naast de identificatie- en verificatieplicht dient de vastgoedmakelaar een grote waakzaamheid aan de dag te leggen ten opzichte van zakenrelaties en een aandachtig onderzoek te verrichten van de uitgevoerde verrichtingen. Ook moet de vastgoedmakelaar de identiteitsgegevens actualiseren indien dit noodzakelijk blijkt. Het is de vastgoedmakelaar verboden een zakenrelatie aan te gaan, te handhaven of verrichtingen uit te voeren indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd.

 

De gegevens moeten verzameld worden alvorens  de zakelijke relatie wordt aangegaan (art. 30). De identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is een resultaatsverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

 

1.2 Identificatie van de uiteindelijke begunstigde

De vastgoedmakelaar moet tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de definitie van uiteindelijke begunstigde verduidelijkt. De uiteindelijk begunstigde is:

 

  1. De natuurlijke persoon die de uiteindelijke eigenaar is van of zeggenschap heeft over de cliënt, de lasthebber van de cliënt of de begunstigde van levensverzekeringsovereenkomsten en/of
  2. De natuurlijke persoon voor wiens rekening een verrichting wordt uitgevoerd of een zakelijke relatie wordt aangegaan.

 

Om de identificatie van de uiteindelijke begunstigde te vergemakkelijken werden twee maatregelen ingebouwd. De eerste in de Antiwaswet zelf, de tweede in het Wetboek van Vennootschappen:

  • De vennootschap of rechtspersoon moet aan de vastgoedmakelaar de identiteit meedelen van hun uiteindelijke begunstigde. De vastgoedmakelaar zal verifiëren of de meegedeeld inlichtingen pertinent en geloofwaardig zijn.
  • Eénieder die stemrechtverlenende effecten verwerft – van zodra deze de 25% drempel bereiken bij niet-beursgenoteerde vennootschappen – moet de vennootschap informeren, zodat deze laatste zijn mededelingsverplichting naar vastgoedmakelaar (en anderen) kan nakomen.

Net als bij identiteitsverificatie van de cliënt zullen ook hier de gegevens, indien noodzakelijk, geactualiseerd dienen te worden (afhankelijk van risicogevoeligheid).

 

Indien de uiteindelijke begunstigde niet kan worden geïdentificeerd mag de vastgoedmakelaar geen zakelijke relatie aangaan of handhaven met de betreffende persoon, noch een verrichting voor hem uitvoeren. Ook hier zal de vastgoedmakelaar de CFI dienen te informeren.

 

In tegenstelling tot de identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is de controle van uiteindelijke begunstigde een middelenverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

De vastgoedmakelaar bepaalt vrij hoe hij deze verificatie zal uitvoeren, rekening houdend met het feit dat deze maatregelen in verhouding moeten staan tot het risico betrokken te raken bij het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. Deze maatregelen kunnen dus variëren in functie van het soort cliënt en zakelijke relatie, alsook in functie van de aard van het product en van de verrichting.

 

In een aantal gevallen is het hierboven besproken klantenonderzoek versoepeld. Zo is bijvoorbeeld de identiteitsverificatie niet verplicht indien cliënt of begunstigde een kredietinstelling of een Belgische publieke overheidsinstantie (inclusief economische overheidsbedrijven) is… tenzij er een vermoeden bestaat van witwassen of financiering van terrorisme.

 

Naast de gevallen waar een versoepeld klantenonderzoek is toegestaan voorziet de wet in situaties waar een strenger klantenonderzoek geldt. De vastgoedmakelaar zal het risico dat zijn cliënt vertegenwoordigt, moeten inschatten. Zo zullen naast de reeds bestaande identificatieplicht, passende maatregelen moeten worden genomen indien een situatie een hoog risico op witwassen van geld of financiering van terrorisme kan inhouden. Zo ook indien de cliënt niet fysiek aanwezig was bij de identificatie.

 

 

1.3 Cliëntenacceptatiebeleid

De vastgoedmakelaar dient een aan zijn activiteiten aangepast cliënt-acceptatiebeleid uit te stippelen en ten uitvoer te leggen, waarbij op een passende wijze kennis wordt genomen van en een onderzoek wordt gevoerd naar de kenmerken van de cliënten en/of de diensten of verrichtingen waarvoor die cliënten een beroep op hem doen.

 

In het kader van het cliënt-acceptatiebeleid dient de vastgoedmakelaar objectieve criteria te bepalen op basis waarvan de cliënten worden onderverdeeld in categorieën teneinde een passende risicoschaal vast te stellen.

 

Het cliënt-acceptatiebeleid van de vastgoedmakelaar moet erin voorzien dat cliënten die mogelijk een specifiek risico vormen, pas als cliënt worden aanvaard na een grondig onderzoek en nadat ter zake op een passend hiërarchisch niveau een beslissing is genomen. Onder artikel 15 van het reglement is een lijst met beoogde transacties opgenomen.

 

Wanneer het risico op het witwassen van geld of financiering van terrorisme hoger ligt, moet de vastgoedmakelaar zijn waakzaamheidsmaatregelen versterken in functie van het geïdentificeerde risico.

 

Enkele mogelijke versterkte waakzaamheidsmaatregelen:

  • Het verkrijgen van nadere informatie over de cliënt (bijv. beroep, activavolume, informatie beschikbaar in openbare gegevens-banken op het internet enz.);
  • Het verkrijgen van nadere informatie over de overwogen aard van de zakelijke relatie.
  • Het verkrijgen van informatie over de oorsprong van het geld of van het vermogen van de cliënt;
  • Het verkrijgen van informatie over de redenen van de overwogen of uitgevoerde verrichtingen;
  • Het verkrijgen van de toestemming van de hoge leiding om de zakelijke relatie te starten of voort te zetten.

 

1.4 Meldingsplicht aan CFI

Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen (notarissen, gerechtsdeurwaarders, advocaten, accountants, verzekeringsbemiddelaars, …) moeten ook de vastgoedmakelaars de Cel voor Financiële Informatieverwerking (verder afgekort als CFI) informeren wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een nog uit te voeren verrichting verband zou houden met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme.

 

In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. In een aantal  gevallen kan de kennisgeving onmiddellijk na de uitvoering van de verrichting geschieden met vermelding van de reden waarom de kennisgeving niet vooraf mogelijk was, namelijk als het omwille van de aard van de verrichting niet mogelijk is de uitvoering ervan uit te stellen of als het uitstel de vervolging van de begunstigden van het vermoedelijke witwassen zou kunnen beletten.

 

De melding door de vastgoedmakelaar van dergelijke verrichtingen kunnen zowel schriftelijk als elektronisch gebeuren. In beginsel stuurt de witwasverantwoordelijke binnen het kantoor de melding aan de CFI door. Het meldingsformulier in beschikbaar op de website van het CFI (www.ctfi-cfi.be).

 

De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval – voor zover zij al die intentie hadden – hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan de CFI.

 

Met de wetswijziging van 2010 werden de melders beter beschermd. Een van de bekommernissen die ook door zowel CIB Vlaanderen als het BIV naar voor werd gebracht is dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen mogelijke represailles. De nieuwe wet voorziet nu in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven.

 

Wanneer de vastgoedmakelaar te goeder trouw de CFI informatie ter kennis heeft gegeven, kan geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of tuchtvordering tegen hem worden ingesteld, noch een professionele sanctie worden uitgesproken omwille van deze kennisgeving.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de rol, de verantwoordelijkheden en de taken inzake operationele en strategische analyse van de CFI meer in detail uitgewerkt en verfijnd. De Antiwitwaswet van 1993 was door veelvuldige aanpassingen in haar 24-jarig bestaan, legistiek moeilijk leesbaar geworden.

 

 

1.5 Opleidingsplicht voor werknemers en vertegenwoordigers

De vastgoedmakelaars zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de anti-witwaswet.

 

Deze maatregelen omvatten de deelname van hun betrokken werknemers en hun vertegenwoordigers aan speciale opleidingsprogramma’s om de verrichtingen en de feiten te leren herkennen die met het witwassen van geld en de financiering van terrorisme verband kunnen houden en om hen te onderrichten hoe in die gevallen moet worden gehandeld.

 

1.6 Antiwitwasverantwoordelijke

Binnen de onderneming moet er minstens één persoon aangeduid worden als verantwoordelijke voor de toepassing van de anti-witwaswet. Deze persoon is belast met de vaststelling van de controleprocedures om verrichtingen die met het witwassen van geld verband houden te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.

 

Deze perso(o)n(en) moet(en) van een hiërarchisch gepast niveau zijn binnen het kantoor.

 

 

1.7 Jaarverslag

De vastgoedmakelaar dient met aandacht elke verrichting te onderzoeken die hij, wegens de aard of wegens het ongebruikelijk karakter ervan en gelet op de activiteiten van de cliënt, de begeleidende omstandigheden of de hoedanigheid van de betrokken personen vatbaar acht voor het witwassen van geld of de financiering van terrorisme. De vastgoedmakelaar maakt van dit onderzoek een schriftelijk verslag op.

 

Dit verslag dient door de anti-witwasverantwoordelijke(n) bewaard gedurende een termijn van vijf jaar. De FOD Economie kan om inzage verzoeken.

 

1.8 Jaarlijkse bijdrage

Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Voor 2015 bedraagt deze bijdrage € 16,11 per vastgoedmakelaar.

 

 

2. Indicatoren voor de vastgoedmakelaars

De CFI heeft een lijst met indicatoren opgesteld waar meldende instellingen en personen bijzondere aandacht aan zouden moeten besteden. Het zijn algemene indicatoren die de financiële en niet-financiële beroepen toelaten witwasverrichtingen te herkennen, en dus geen specifieke indicatoren die het witwassen van geld voortvloeiend uit bepaalde onderliggende misdrijven beogen.

 

Volgende situaties moeten door vastgoedmakelaars als verdacht worden beschouwd:

 

  • De cliënt wenst een onroerend goed te kopen met een aanzienlijk bedrag in contanten;
  • De cliënt koopt een onroerend goed zonder dat hij het heeft gezien;
  • De cliënt koopt een onroerend goed in naam van een derde zonder duidelijke band met de cliënt;
  • De cliënt gebruikt verschillende namen bij de verkoopovereenkomst, de verkoop en de betaling;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de vastgoedmakelaar het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de verkoopprijs van een onroerend goed te betalen met een overschrijving of een cheque hoewel het te betalen bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt koopt een onroerend goed voor eigen rekening of voor rekening van een derde en verkoopt dit vervolgens snel door voor een veel hogere prijs. Deze operatie kan tot stand komen via stromannen of via tussenvennootschappen;
  • De cliënt koopt of verkoopt een onroerend goed tegen een veel lagere prijs dan de verkoopswaarde;
  • De cliënt voert aanzienlijke investeringen in vastgoed uit en is een persoon of en vennootschap gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • De cliënt voert betalingen uit in zijn naam op de rekening van een vastgoedkantoor, de gelden zijn afkomstig van een financiële instelling gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • Er bestaat een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt.
  • De cliënt koopt onroerende goederen aan via hypothecaire leningen die voortijdig worden terugbetaald. Het is daarbij de bedoeling een officiële verantwoording te verkrijgen voor fondsen van illegale herkomst.

OPGELET: Volgens de interpretatie van het CFI wordt de tegenpartij in een overeenkomst (zoals vb. de koper) eveneens als ‘cliënt’ van de vastgoedmakelaar beschouwd.

 

3. Wijzigingen onder de nieuwe Antiwitwaswet

3.1. Wel als bemiddelaar en rentmeester, niet als syndicus

Sinds 2004 zijn ook de syndici en de rentmeesters opgenomen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswet.

 

Hoofdzakelijk de invoeging van de syndici is sedertdien controversieel gebleken. Het was immers steeds twijfelachtig dat de syndicus überhaupt een rol kan spelen in het vermijden van witwaspraktijken, aangezien hij of zij als vastgoedbeheerder binnen appartementsgebouwen daarmee nagenoeg nooit geconfronteerd wordt. In de nieuwe wet wordt gehoor gegeven aan deze argumenten: de syndici worden aan het toepassingsgebied onttrokken.

 

In de Memorie van Toelichting wordt uitgebreid toegelicht waarom men deze stap wil zetten.

 

Eerste argument daarbij is dat er in het voorbije decennium geen enkel geval van witwassen van geld of financiering van terrorisme is vastgesteld. De activiteit van het beheren van de gemeenschappelijke delen van gebouwen houdt bovendien a priori geen enkel risico in op dergelijke activiteiten.

 

Volgens de Memorie moet er een onderscheid worden gemaakt tussen syndici en rentmeesters, aangezien deze laatste voor het beheer van privégoederen aanzienlijke huurgelden kunnen innen, alsook in het kader van dat beheer investeringsopdrachten kunnen ontvangen welke niet overeenstemmen met het profiel van de klant.

 

Voor de syndici geldt die redenering echter niet, gelet op de geringheid van de sommen die door elke mede-eigenaar worden gestort, alsook de beperking van de opdracht van de syndici tot het gebruik van de ontvangen sommen ten voordele van het onderhoud en de kosten van de mede-eigendom.

 

De definitie in de Europese antiwitwasrichtlijn betreffende de vastgoedmakelaardij is bovendien gericht op huurbemiddelingsdiensten en niet op de vastgoedmakelaardij in al haar onderscheiden beroepsgroepen. Het is duidelijk dat de syndici niet aan de definitie in de richtlijn beantwoorden.

 

Op basis van al deze argumenten is beslist om de syndici niet langer op te nemen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswetgeving, die wel van kracht blijft bij verkoopbemiddeling, verhuurbemiddeling en rentmeesterschap. Let wel: bij verhuur geldt echter enkel een identificatieplicht van de cliënt/opdrachtgever, niet van de tegenpartij (doorgaans huurder).

 

Het antiwitwasreglement voorziet enkel de identificatieplicht van de ‘tegenpartij’ bij overeenkomsten die  leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur (art. 16 bis AWW-reglement).

 

 

3.2 Verstrenging van de beperking van betalingen in contant geld

De antiwitwaswetgeving heeft steeds bepalingen bevat die een rem zetten op betalingen in cash geld.

 

Zo mag de prijs van de verkoop van een onroerend goed (sinds 1 januari 2014) enkel vereffend worden door middel van een overschrijving of cheque. Betalen in cash is hier helemaal uit den boze. Wanneer deze regel niet wordt gevolgd, kunnen administratieve sancties opgelegd worden.

 

Een vastgoedmakelaar die van de toekomstige koper van een onroerend goed een som in contanten zou ontvangen kan een geldboete opgelegd krijgen van minimum €250 en maximum €1.250.000. De bevoegde instantie hier is de FOD Economie. Aan deze regeling is niets gewijzigd.

 

Wanneer een vastgoedmakelaar vaststelt dat er een betaling van (een deel van) de prijs van een onroerend goed werd verricht op een andere manier dan door een overschrijving of door een cheque, moet deze hiervan onmiddellijk schriftelijk of elektronisch melding maken aan de CFI, zowel wanneer de betaling is gebeurd in zijn/haar aanwezigheid als in zijn/haar afwezigheid.

 

De nieuwe Antiwitwaswet verduidelijkt dat met ‘de prijs van de verkoop van een onroerend goed’ het door de koper totaal te betalen bedrag (registratierechten, taksen, honoraria en kosten notaris, ereloon makelaar, kosten hypothecaire lening, …) betreffende de aankoop en de financiering van dit goed wordt bedoeld. ‘De prijs van de verkoop van een onroerend goed’ mag dus niet sensu strictu geïnterpreteerd worden.

 

Gaat het daarentegen niet om de verkoop van een onroerend goed maar om de betaling van dienstprestaties of de verkoop door een handelaar van goederen, dan mag nog tot een bedrag van €3.000 in contanten worden betaald.

 

Vroeger gold daarbij een dubbel maximum en was het bedrag in cash zowel beperkt tot 10% van de totale prijs als tot €3.000.

 

Die eerste begrenzing van 10% wordt in de nieuwe Antiwitwaswet echter geschrapt. De dubbele drempel (10% en €3.000) werd immers ingewikkeld bevonden en de administratie stelde vast dat dit mechanisme niet goed begrepen werd door de handelaars. Voortaan geld enkel het maximum van €3.000.

 

 

3.3 Vermeldingen in het compromis en de authentieke akte

Krachtens de Antiwitwaswetgeving moeten in de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte enkele verplichte elementen worden opgenomen.

 

Meer bepaald moet het nummer van de financiële rekening vermeld worden waarlangs het bedrag werd of zal worden overgemaakt.

 

Nieuw is dat het voortaan mogelijk is om meerdere rekeningnummers te vermelden.

 

Bovendien moet men voortaan in de verkoopovereenkomst of de akte ook de namen van de houder(s) van de gedebiteerde rekening(en) opnemen. Deze gegevens moeten worden vermeld zodra de vastgoedmakelaar of notaris ze kent. Het is echter niet verplicht om ze naast de gegevens vermeld op de cheque of de bankrekeninguittreksels te verifiëren.

 

 

3.4 Wijzigingen aan de Vastgoedmakelaarswet

De Europese Antiwitwasrichtlijn stelt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat er maatregelen worden genomen om te vermijden dat ter zake veroordeelde criminelen of hun medeplichtigen een leidinggevende functie hebben binnen of de uiteindelijk begunstigde zijn van entiteiten die onderworpen zijn aan de meldingsplicht rond antiwitwas en de financiering van terrorisme, zoals vastgoedmakelaars/vastgoedkantoren.

 

Teneinde dit te realiseren wijzigt de nieuwe Antiwitwaswet de Vastgoedmakelaarswet van 11 februari 2013.

 

Zo worden de bepalingen (in art. 5) die de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar aan bepaalde personen ontzeggen uitgebreid. Voorheen bepaalde dit artikel enkel dat niemand het beroep kon uitoefenen indien hij of zij niet ingeschreven was op het tableau of op de lijst van stagairs.

 

Hieraan worden met de nieuwe antiwitwaswet een resem bijkomende uitsluitingsgronden toegevoegd. Zo kan niemand het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen indien:

  • Hij of beroofd is van zijn politieke en burgerlijke rechten;
  • Hij of zij in staat van faillissement is verklaard zonder eerherstel te hebben verkregen;
  • Het uittreksel uit het strafregister vermeldt dat de betrokken persoon in België of in een andere lidstaat van de Europese Unie, één van de volgende straffen heeft opgelopen:
    • Een criminele straf;
    • Een gevangenisstraf zonder uitstel van ten minste een jaar voor een van de misdrijven vermeld in art. 1 van het KB nr. 22 van 24 oktober 1934 waarbij aan bepaalde veroordeelden en aan de gefailleerden verbod wordt opgelegd bepaalde ambten, beroepen of werkzaamheden uit te oefenen en waarbij aan de rechtbanken van koophandel de bevoegdheid wordt toegekend dergelijk verbod op te leggen (het betreft o.m. valsmunterij, valsheid in geschriften, omkoping van openbare ambten, knevelarij, diefstal, afpersing, verduistering, oplichting, heling, …);
    • Een strafrechtelijke geldboete van ten minste €2500, wegens inbreuk op de wetgeving betreffende het voorkomen van het witwassen en de financiering van terrorisme.

 

Ook wat de erkenningsregeling voor rechtspersonen (art. 10 van de Vastgoedmakelaarswet) worden gelijkaardige bepalingen ingeschreven, betreffende de natuurlijke personen of rechtspersonen die zelf geen vastgoedmakelaar zijn maar die aandelen bezitten in een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar mag uitoefenen.

 

 

3.5 UBO-register

De Antitwitwaswet stelt de verplichting in voor vennootschappen en andere juridische entiteiten om informatie over hun uiteindelijke begunstigden te verkrijgen en te bewaren en deze door te geven aan de onderworpen entiteiten. Bovendien moet deze informatie bewaard worden in een centraal register (het Ultimate Beneficial Owner Register of UBO-register) in elk van de lidstaten, en moeten de onderworpen entiteiten er toegang toe hebben. De Algemene Administratie van de Thesaurie van de FOD Financiën richt het UBO-register in. Voor de fiduciën en trusts is in analoge bepalingen voorzien. Deze maatregelen zijn echter beperkt tot de cliënten die gevestigd zijn in de EER.

 

Het UBO-register heeft tot doel toereikende, accurate en actuele informatie ter beschikking te stellen over de uiteindelijke begunstigden van in België opgerichte vennootschappen, over de uiteindelijke begunstigden, van trusts, over de uiteindelijke begunstigden, van stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en over de uiteindelijke begunstigden en van juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met fiducieën of trusts.

 

De verplichting om informatie door te spelen aan het UBO-register geldt enkel voor in België opgericht vennootschappen, trusts, stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met trusts en fiducieën.

 

De fiscale diensten zullen in het kader van deze wet het UBO- register enkel kunnen raadplegen voor de doeleinden van deze wet, namelijk het voorkomen van witwassen van geld en de strijd tegen de financiering van terrorisme. Deze finaliteit inzake raadpleging van het register geldt ook in het algemeen ten aanzien van alle andere gerechtigde raadplegers.

 

De inhoud van de verzamelen informatie zal vastgelegd worden bij KB. Logischerwijze zal dit de identificatiegegevens van de persoon zijn (naam, rijksregisternummer en identiteit) alsook het belang dat hij aanhoudt.

 

Naar verwachting zal het register vanaf juni 2018 werkzaam zijn. 

Auteur

Alexander Mondy

News & events

02/01/2018

De nieuwe Anti-witwaswet : Wat verandert er voor U als vastgoedmakelaar ?

De voornaamste bron van wetgeving in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme was lang de Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.

 

Afgelopen september heeft de federale wetgever de Antiwitwaswet van 1993 volledig opgeheven en vervangen door de Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten (hierna “de Antiwitwaswet”). De nieuwe Antwitwaswet is in werking getreden op 16 oktober 2017.

 

Naast de Antiwitwaswet is artikel 505 van het Strafwetboek het voornaamste strijdmiddel. Deze bepaling stelt het witwassen van geld strafbaar met gevangenisstraffen of geldboetes.

 

De hoeveelheid witgewassen gelden mag niet onderschat worden. Het Internationaal Monetair Fonds schat dat de witgewassen gelden en de gelden voor financiering van terrorisme tussen de 400 en duizend miljard euro, dit is 2,5 à 5% van het wereldwijde BBP.

 

Hieronder bespreken we de verplichtingen van de vastgoedmakelaar in het kader van  de nieuwe Antiwitwaswet en zullen we er uitdrukkelijk op wijzen wanneer de nieuwe Antiwitwaswet afwijkt van de oude.

 

 

1. Verplichtingen van de vastgoedmakelaar

1.1 De identiteit van cliënten met wie zakelijke relaties worden aangegaan, verifiëren

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten met wie zij zakelijke relaties aangaan (en de eventuele lasthebbers van hun cliënten) identificeren en hun identiteit controleren aan de hand van een bewijsstuk waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op elektronische drager (art. 21, §1).

 

Hetzelfde geldt voor de cliënten voor wie occasioneel, buiten een zakelijke relatie, één of meerdere verrichtingen uitgevoerd worden waartussen verband lijkt te bestaan, voor een bedrag van 10.000 EUR of meer.

 

De identificatiegegevens moeten voortaan gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60). Vroeger was dit 5 jaar is. Er is wel in een overgangsregeling voorzien: 7 jaar (2017), 8 jaar (2018) en 9 jaar (2019).

 

De identificatie omvat: de naam, de voornaam, de geboortedatum en de geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon.

 

Indien de cliënt een rechtspersoon (vennootschap) is, betreft de identificatieverplichting de controle van de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel van de rechtspersoon, de bestuurders en de kennis van de bepalingen omtrent de bevoegdheid verbintenissen aan te gaan voor de rechtspersoon.

 

De vastgoedmakelaar dient alle redelijke maatregelen te treffen om de personen te identificeren voor wie de verrichting echt wordt uitgevoerd:

 

  • Wanneer de cliënt niet voor eigen rekening handelt;
  • Indien er twijfel bestaat of de cliënt voor eigen rekening handelt;
  • Wanneer de cliënt een rechtspersoon of een trust is.

Deze maatregelen omvatten de  identificatie van de natuurlijke persoon of personen die uiteindelijk de cliënt bezitten of controleren.

 

Naast de identificatie- en verificatieplicht dient de vastgoedmakelaar een grote waakzaamheid aan de dag te leggen ten opzichte van zakenrelaties en een aandachtig onderzoek te verrichten van de uitgevoerde verrichtingen. Ook moet de vastgoedmakelaar de identiteitsgegevens actualiseren indien dit noodzakelijk blijkt. Het is de vastgoedmakelaar verboden een zakenrelatie aan te gaan, te handhaven of verrichtingen uit te voeren indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd.

 

De gegevens moeten verzameld worden alvorens  de zakelijke relatie wordt aangegaan (art. 30). De identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is een resultaatsverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

 

1.2 Identificatie van de uiteindelijke begunstigde

De vastgoedmakelaar moet tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de definitie van uiteindelijke begunstigde verduidelijkt. De uiteindelijk begunstigde is:

 

  1. De natuurlijke persoon die de uiteindelijke eigenaar is van of zeggenschap heeft over de cliënt, de lasthebber van de cliënt of de begunstigde van levensverzekeringsovereenkomsten en/of
  2. De natuurlijke persoon voor wiens rekening een verrichting wordt uitgevoerd of een zakelijke relatie wordt aangegaan.

 

Om de identificatie van de uiteindelijke begunstigde te vergemakkelijken werden twee maatregelen ingebouwd. De eerste in de Antiwaswet zelf, de tweede in het Wetboek van Vennootschappen:

  • De vennootschap of rechtspersoon moet aan de vastgoedmakelaar de identiteit meedelen van hun uiteindelijke begunstigde. De vastgoedmakelaar zal verifiëren of de meegedeeld inlichtingen pertinent en geloofwaardig zijn.
  • Eénieder die stemrechtverlenende effecten verwerft – van zodra deze de 25% drempel bereiken bij niet-beursgenoteerde vennootschappen – moet de vennootschap informeren, zodat deze laatste zijn mededelingsverplichting naar vastgoedmakelaar (en anderen) kan nakomen.

Net als bij identiteitsverificatie van de cliënt zullen ook hier de gegevens, indien noodzakelijk, geactualiseerd dienen te worden (afhankelijk van risicogevoeligheid).

 

Indien de uiteindelijke begunstigde niet kan worden geïdentificeerd mag de vastgoedmakelaar geen zakelijke relatie aangaan of handhaven met de betreffende persoon, noch een verrichting voor hem uitvoeren. Ook hier zal de vastgoedmakelaar de CFI dienen te informeren.

 

In tegenstelling tot de identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is de controle van uiteindelijke begunstigde een middelenverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

De vastgoedmakelaar bepaalt vrij hoe hij deze verificatie zal uitvoeren, rekening houdend met het feit dat deze maatregelen in verhouding moeten staan tot het risico betrokken te raken bij het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. Deze maatregelen kunnen dus variëren in functie van het soort cliënt en zakelijke relatie, alsook in functie van de aard van het product en van de verrichting.

 

In een aantal gevallen is het hierboven besproken klantenonderzoek versoepeld. Zo is bijvoorbeeld de identiteitsverificatie niet verplicht indien cliënt of begunstigde een kredietinstelling of een Belgische publieke overheidsinstantie (inclusief economische overheidsbedrijven) is… tenzij er een vermoeden bestaat van witwassen of financiering van terrorisme.

 

Naast de gevallen waar een versoepeld klantenonderzoek is toegestaan voorziet de wet in situaties waar een strenger klantenonderzoek geldt. De vastgoedmakelaar zal het risico dat zijn cliënt vertegenwoordigt, moeten inschatten. Zo zullen naast de reeds bestaande identificatieplicht, passende maatregelen moeten worden genomen indien een situatie een hoog risico op witwassen van geld of financiering van terrorisme kan inhouden. Zo ook indien de cliënt niet fysiek aanwezig was bij de identificatie.

 

 

1.3 Cliëntenacceptatiebeleid

De vastgoedmakelaar dient een aan zijn activiteiten aangepast cliënt-acceptatiebeleid uit te stippelen en ten uitvoer te leggen, waarbij op een passende wijze kennis wordt genomen van en een onderzoek wordt gevoerd naar de kenmerken van de cliënten en/of de diensten of verrichtingen waarvoor die cliënten een beroep op hem doen.

 

In het kader van het cliënt-acceptatiebeleid dient de vastgoedmakelaar objectieve criteria te bepalen op basis waarvan de cliënten worden onderverdeeld in categorieën teneinde een passende risicoschaal vast te stellen.

 

Het cliënt-acceptatiebeleid van de vastgoedmakelaar moet erin voorzien dat cliënten die mogelijk een specifiek risico vormen, pas als cliënt worden aanvaard na een grondig onderzoek en nadat ter zake op een passend hiërarchisch niveau een beslissing is genomen. Onder artikel 15 van het reglement is een lijst met beoogde transacties opgenomen.

 

Wanneer het risico op het witwassen van geld of financiering van terrorisme hoger ligt, moet de vastgoedmakelaar zijn waakzaamheidsmaatregelen versterken in functie van het geïdentificeerde risico.

 

Enkele mogelijke versterkte waakzaamheidsmaatregelen:

  • Het verkrijgen van nadere informatie over de cliënt (bijv. beroep, activavolume, informatie beschikbaar in openbare gegevens-banken op het internet enz.);
  • Het verkrijgen van nadere informatie over de overwogen aard van de zakelijke relatie.
  • Het verkrijgen van informatie over de oorsprong van het geld of van het vermogen van de cliënt;
  • Het verkrijgen van informatie over de redenen van de overwogen of uitgevoerde verrichtingen;
  • Het verkrijgen van de toestemming van de hoge leiding om de zakelijke relatie te starten of voort te zetten.

 

1.4 Meldingsplicht aan CFI

Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen (notarissen, gerechtsdeurwaarders, advocaten, accountants, verzekeringsbemiddelaars, …) moeten ook de vastgoedmakelaars de Cel voor Financiële Informatieverwerking (verder afgekort als CFI) informeren wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een nog uit te voeren verrichting verband zou houden met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme.

 

In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. In een aantal  gevallen kan de kennisgeving onmiddellijk na de uitvoering van de verrichting geschieden met vermelding van de reden waarom de kennisgeving niet vooraf mogelijk was, namelijk als het omwille van de aard van de verrichting niet mogelijk is de uitvoering ervan uit te stellen of als het uitstel de vervolging van de begunstigden van het vermoedelijke witwassen zou kunnen beletten.

 

De melding door de vastgoedmakelaar van dergelijke verrichtingen kunnen zowel schriftelijk als elektronisch gebeuren. In beginsel stuurt de witwasverantwoordelijke binnen het kantoor de melding aan de CFI door. Het meldingsformulier in beschikbaar op de website van het CFI (www.ctfi-cfi.be).

 

De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval – voor zover zij al die intentie hadden – hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan de CFI.

 

Met de wetswijziging van 2010 werden de melders beter beschermd. Een van de bekommernissen die ook door zowel CIB Vlaanderen als het BIV naar voor werd gebracht is dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen mogelijke represailles. De nieuwe wet voorziet nu in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven.

 

Wanneer de vastgoedmakelaar te goeder trouw de CFI informatie ter kennis heeft gegeven, kan geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of tuchtvordering tegen hem worden ingesteld, noch een professionele sanctie worden uitgesproken omwille van deze kennisgeving.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de rol, de verantwoordelijkheden en de taken inzake operationele en strategische analyse van de CFI meer in detail uitgewerkt en verfijnd. De Antiwitwaswet van 1993 was door veelvuldige aanpassingen in haar 24-jarig bestaan, legistiek moeilijk leesbaar geworden.

 

 

1.5 Opleidingsplicht voor werknemers en vertegenwoordigers

De vastgoedmakelaars zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de anti-witwaswet.

 

Deze maatregelen omvatten de deelname van hun betrokken werknemers en hun vertegenwoordigers aan speciale opleidingsprogramma’s om de verrichtingen en de feiten te leren herkennen die met het witwassen van geld en de financiering van terrorisme verband kunnen houden en om hen te onderrichten hoe in die gevallen moet worden gehandeld.

 

1.6 Antiwitwasverantwoordelijke

Binnen de onderneming moet er minstens één persoon aangeduid worden als verantwoordelijke voor de toepassing van de anti-witwaswet. Deze persoon is belast met de vaststelling van de controleprocedures om verrichtingen die met het witwassen van geld verband houden te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.

 

Deze perso(o)n(en) moet(en) van een hiërarchisch gepast niveau zijn binnen het kantoor.

 

 

1.7 Jaarverslag

De vastgoedmakelaar dient met aandacht elke verrichting te onderzoeken die hij, wegens de aard of wegens het ongebruikelijk karakter ervan en gelet op de activiteiten van de cliënt, de begeleidende omstandigheden of de hoedanigheid van de betrokken personen vatbaar acht voor het witwassen van geld of de financiering van terrorisme. De vastgoedmakelaar maakt van dit onderzoek een schriftelijk verslag op.

 

Dit verslag dient door de anti-witwasverantwoordelijke(n) bewaard gedurende een termijn van vijf jaar. De FOD Economie kan om inzage verzoeken.

 

1.8 Jaarlijkse bijdrage

Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Voor 2015 bedraagt deze bijdrage € 16,11 per vastgoedmakelaar.

 

 

2. Indicatoren voor de vastgoedmakelaars

De CFI heeft een lijst met indicatoren opgesteld waar meldende instellingen en personen bijzondere aandacht aan zouden moeten besteden. Het zijn algemene indicatoren die de financiële en niet-financiële beroepen toelaten witwasverrichtingen te herkennen, en dus geen specifieke indicatoren die het witwassen van geld voortvloeiend uit bepaalde onderliggende misdrijven beogen.

 

Volgende situaties moeten door vastgoedmakelaars als verdacht worden beschouwd:

 

  • De cliënt wenst een onroerend goed te kopen met een aanzienlijk bedrag in contanten;
  • De cliënt koopt een onroerend goed zonder dat hij het heeft gezien;
  • De cliënt koopt een onroerend goed in naam van een derde zonder duidelijke band met de cliënt;
  • De cliënt gebruikt verschillende namen bij de verkoopovereenkomst, de verkoop en de betaling;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de vastgoedmakelaar het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de verkoopprijs van een onroerend goed te betalen met een overschrijving of een cheque hoewel het te betalen bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt koopt een onroerend goed voor eigen rekening of voor rekening van een derde en verkoopt dit vervolgens snel door voor een veel hogere prijs. Deze operatie kan tot stand komen via stromannen of via tussenvennootschappen;
  • De cliënt koopt of verkoopt een onroerend goed tegen een veel lagere prijs dan de verkoopswaarde;
  • De cliënt voert aanzienlijke investeringen in vastgoed uit en is een persoon of en vennootschap gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • De cliënt voert betalingen uit in zijn naam op de rekening van een vastgoedkantoor, de gelden zijn afkomstig van een financiële instelling gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • Er bestaat een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt.
  • De cliënt koopt onroerende goederen aan via hypothecaire leningen die voortijdig worden terugbetaald. Het is daarbij de bedoeling een officiële verantwoording te verkrijgen voor fondsen van illegale herkomst.

OPGELET: Volgens de interpretatie van het CFI wordt de tegenpartij in een overeenkomst (zoals vb. de koper) eveneens als ‘cliënt’ van de vastgoedmakelaar beschouwd.

 

3. Wijzigingen onder de nieuwe Antiwitwaswet

3.1. Wel als bemiddelaar en rentmeester, niet als syndicus

Sinds 2004 zijn ook de syndici en de rentmeesters opgenomen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswet.

 

Hoofdzakelijk de invoeging van de syndici is sedertdien controversieel gebleken. Het was immers steeds twijfelachtig dat de syndicus überhaupt een rol kan spelen in het vermijden van witwaspraktijken, aangezien hij of zij als vastgoedbeheerder binnen appartementsgebouwen daarmee nagenoeg nooit geconfronteerd wordt. In de nieuwe wet wordt gehoor gegeven aan deze argumenten: de syndici worden aan het toepassingsgebied onttrokken.

 

In de Memorie van Toelichting wordt uitgebreid toegelicht waarom men deze stap wil zetten.

 

Eerste argument daarbij is dat er in het voorbije decennium geen enkel geval van witwassen van geld of financiering van terrorisme is vastgesteld. De activiteit van het beheren van de gemeenschappelijke delen van gebouwen houdt bovendien a priori geen enkel risico in op dergelijke activiteiten.

 

Volgens de Memorie moet er een onderscheid worden gemaakt tussen syndici en rentmeesters, aangezien deze laatste voor het beheer van privégoederen aanzienlijke huurgelden kunnen innen, alsook in het kader van dat beheer investeringsopdrachten kunnen ontvangen welke niet overeenstemmen met het profiel van de klant.

 

Voor de syndici geldt die redenering echter niet, gelet op de geringheid van de sommen die door elke mede-eigenaar worden gestort, alsook de beperking van de opdracht van de syndici tot het gebruik van de ontvangen sommen ten voordele van het onderhoud en de kosten van de mede-eigendom.

 

De definitie in de Europese antiwitwasrichtlijn betreffende de vastgoedmakelaardij is bovendien gericht op huurbemiddelingsdiensten en niet op de vastgoedmakelaardij in al haar onderscheiden beroepsgroepen. Het is duidelijk dat de syndici niet aan de definitie in de richtlijn beantwoorden.

 

Op basis van al deze argumenten is beslist om de syndici niet langer op te nemen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswetgeving, die wel van kracht blijft bij verkoopbemiddeling, verhuurbemiddeling en rentmeesterschap. Let wel: bij verhuur geldt echter enkel een identificatieplicht van de cliënt/opdrachtgever, niet van de tegenpartij (doorgaans huurder).

 

Het antiwitwasreglement voorziet enkel de identificatieplicht van de ‘tegenpartij’ bij overeenkomsten die  leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur (art. 16 bis AWW-reglement).

 

 

3.2 Verstrenging van de beperking van betalingen in contant geld

De antiwitwaswetgeving heeft steeds bepalingen bevat die een rem zetten op betalingen in cash geld.

 

Zo mag de prijs van de verkoop van een onroerend goed (sinds 1 januari 2014) enkel vereffend worden door middel van een overschrijving of cheque. Betalen in cash is hier helemaal uit den boze. Wanneer deze regel niet wordt gevolgd, kunnen administratieve sancties opgelegd worden.

 

Een vastgoedmakelaar die van de toekomstige koper van een onroerend goed een som in contanten zou ontvangen kan een geldboete opgelegd krijgen van minimum €250 en maximum €1.250.000. De bevoegde instantie hier is de FOD Economie. Aan deze regeling is niets gewijzigd.

 

Wanneer een vastgoedmakelaar vaststelt dat er een betaling van (een deel van) de prijs van een onroerend goed werd verricht op een andere manier dan door een overschrijving of door een cheque, moet deze hiervan onmiddellijk schriftelijk of elektronisch melding maken aan de CFI, zowel wanneer de betaling is gebeurd in zijn/haar aanwezigheid als in zijn/haar afwezigheid.

 

De nieuwe Antiwitwaswet verduidelijkt dat met ‘de prijs van de verkoop van een onroerend goed’ het door de koper totaal te betalen bedrag (registratierechten, taksen, honoraria en kosten notaris, ereloon makelaar, kosten hypothecaire lening, …) betreffende de aankoop en de financiering van dit goed wordt bedoeld. ‘De prijs van de verkoop van een onroerend goed’ mag dus niet sensu strictu geïnterpreteerd worden.

 

Gaat het daarentegen niet om de verkoop van een onroerend goed maar om de betaling van dienstprestaties of de verkoop door een handelaar van goederen, dan mag nog tot een bedrag van €3.000 in contanten worden betaald.

 

Vroeger gold daarbij een dubbel maximum en was het bedrag in cash zowel beperkt tot 10% van de totale prijs als tot €3.000.

 

Die eerste begrenzing van 10% wordt in de nieuwe Antiwitwaswet echter geschrapt. De dubbele drempel (10% en €3.000) werd immers ingewikkeld bevonden en de administratie stelde vast dat dit mechanisme niet goed begrepen werd door de handelaars. Voortaan geld enkel het maximum van €3.000.

 

 

3.3 Vermeldingen in het compromis en de authentieke akte

Krachtens de Antiwitwaswetgeving moeten in de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte enkele verplichte elementen worden opgenomen.

 

Meer bepaald moet het nummer van de financiële rekening vermeld worden waarlangs het bedrag werd of zal worden overgemaakt.

 

Nieuw is dat het voortaan mogelijk is om meerdere rekeningnummers te vermelden.

 

Bovendien moet men voortaan in de verkoopovereenkomst of de akte ook de namen van de houder(s) van de gedebiteerde rekening(en) opnemen. Deze gegevens moeten worden vermeld zodra de vastgoedmakelaar of notaris ze kent. Het is echter niet verplicht om ze naast de gegevens vermeld op de cheque of de bankrekeninguittreksels te verifiëren.

 

 

3.4 Wijzigingen aan de Vastgoedmakelaarswet

De Europese Antiwitwasrichtlijn stelt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat er maatregelen worden genomen om te vermijden dat ter zake veroordeelde criminelen of hun medeplichtigen een leidinggevende functie hebben binnen of de uiteindelijk begunstigde zijn van entiteiten die onderworpen zijn aan de meldingsplicht rond antiwitwas en de financiering van terrorisme, zoals vastgoedmakelaars/vastgoedkantoren.

 

Teneinde dit te realiseren wijzigt de nieuwe Antiwitwaswet de Vastgoedmakelaarswet van 11 februari 2013.

 

Zo worden de bepalingen (in art. 5) die de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar aan bepaalde personen ontzeggen uitgebreid. Voorheen bepaalde dit artikel enkel dat niemand het beroep kon uitoefenen indien hij of zij niet ingeschreven was op het tableau of op de lijst van stagairs.

 

Hieraan worden met de nieuwe antiwitwaswet een resem bijkomende uitsluitingsgronden toegevoegd. Zo kan niemand het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen indien:

  • Hij of beroofd is van zijn politieke en burgerlijke rechten;
  • Hij of zij in staat van faillissement is verklaard zonder eerherstel te hebben verkregen;
  • Het uittreksel uit het strafregister vermeldt dat de betrokken persoon in België of in een andere lidstaat van de Europese Unie, één van de volgende straffen heeft opgelopen:
    • Een criminele straf;
    • Een gevangenisstraf zonder uitstel van ten minste een jaar voor een van de misdrijven vermeld in art. 1 van het KB nr. 22 van 24 oktober 1934 waarbij aan bepaalde veroordeelden en aan de gefailleerden verbod wordt opgelegd bepaalde ambten, beroepen of werkzaamheden uit te oefenen en waarbij aan de rechtbanken van koophandel de bevoegdheid wordt toegekend dergelijk verbod op te leggen (het betreft o.m. valsmunterij, valsheid in geschriften, omkoping van openbare ambten, knevelarij, diefstal, afpersing, verduistering, oplichting, heling, …);
    • Een strafrechtelijke geldboete van ten minste €2500, wegens inbreuk op de wetgeving betreffende het voorkomen van het witwassen en de financiering van terrorisme.

 

Ook wat de erkenningsregeling voor rechtspersonen (art. 10 van de Vastgoedmakelaarswet) worden gelijkaardige bepalingen ingeschreven, betreffende de natuurlijke personen of rechtspersonen die zelf geen vastgoedmakelaar zijn maar die aandelen bezitten in een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar mag uitoefenen.

 

 

3.5 UBO-register

De Antitwitwaswet stelt de verplichting in voor vennootschappen en andere juridische entiteiten om informatie over hun uiteindelijke begunstigden te verkrijgen en te bewaren en deze door te geven aan de onderworpen entiteiten. Bovendien moet deze informatie bewaard worden in een centraal register (het Ultimate Beneficial Owner Register of UBO-register) in elk van de lidstaten, en moeten de onderworpen entiteiten er toegang toe hebben. De Algemene Administratie van de Thesaurie van de FOD Financiën richt het UBO-register in. Voor de fiduciën en trusts is in analoge bepalingen voorzien. Deze maatregelen zijn echter beperkt tot de cliënten die gevestigd zijn in de EER.

 

Het UBO-register heeft tot doel toereikende, accurate en actuele informatie ter beschikking te stellen over de uiteindelijke begunstigden van in België opgerichte vennootschappen, over de uiteindelijke begunstigden, van trusts, over de uiteindelijke begunstigden, van stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en over de uiteindelijke begunstigden en van juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met fiducieën of trusts.

 

De verplichting om informatie door te spelen aan het UBO-register geldt enkel voor in België opgericht vennootschappen, trusts, stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met trusts en fiducieën.

 

De fiscale diensten zullen in het kader van deze wet het UBO- register enkel kunnen raadplegen voor de doeleinden van deze wet, namelijk het voorkomen van witwassen van geld en de strijd tegen de financiering van terrorisme. Deze finaliteit inzake raadpleging van het register geldt ook in het algemeen ten aanzien van alle andere gerechtigde raadplegers.

 

De inhoud van de verzamelen informatie zal vastgelegd worden bij KB. Logischerwijze zal dit de identificatiegegevens van de persoon zijn (naam, rijksregisternummer en identiteit) alsook het belang dat hij aanhoudt.

 

Naar verwachting zal het register vanaf juni 2018 werkzaam zijn. 

Auteur

Alexander Mondy

News & events

02/01/2018

De nieuwe Anti-witwaswet : Wat verandert er voor U als vastgoedmakelaar ?

De voornaamste bron van wetgeving in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme was lang de Wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.

 

Afgelopen september heeft de federale wetgever de Antiwitwaswet van 1993 volledig opgeheven en vervangen door de Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten (hierna “de Antiwitwaswet”). De nieuwe Antwitwaswet is in werking getreden op 16 oktober 2017.

 

Naast de Antiwitwaswet is artikel 505 van het Strafwetboek het voornaamste strijdmiddel. Deze bepaling stelt het witwassen van geld strafbaar met gevangenisstraffen of geldboetes.

 

De hoeveelheid witgewassen gelden mag niet onderschat worden. Het Internationaal Monetair Fonds schat dat de witgewassen gelden en de gelden voor financiering van terrorisme tussen de 400 en duizend miljard euro, dit is 2,5 à 5% van het wereldwijde BBP.

 

Hieronder bespreken we de verplichtingen van de vastgoedmakelaar in het kader van  de nieuwe Antiwitwaswet en zullen we er uitdrukkelijk op wijzen wanneer de nieuwe Antiwitwaswet afwijkt van de oude.

 

 

1. Verplichtingen van de vastgoedmakelaar

1.1 De identiteit van cliënten met wie zakelijke relaties worden aangegaan, verifiëren

Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten met wie zij zakelijke relaties aangaan (en de eventuele lasthebbers van hun cliënten) identificeren en hun identiteit controleren aan de hand van een bewijsstuk waarvan een afschrift moet worden genomen op papier of op elektronische drager (art. 21, §1).

 

Hetzelfde geldt voor de cliënten voor wie occasioneel, buiten een zakelijke relatie, één of meerdere verrichtingen uitgevoerd worden waartussen verband lijkt te bestaan, voor een bedrag van 10.000 EUR of meer.

 

De identificatiegegevens moeten voortaan gedurende minstens 10 jaar bewaard en geactualiseerd worden (art. 60). Vroeger was dit 5 jaar is. Er is wel in een overgangsregeling voorzien: 7 jaar (2017), 8 jaar (2018) en 9 jaar (2019).

 

De identificatie omvat: de naam, de voornaam, de geboortedatum en de geboorteplaats van de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens relevante informatie worden ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon.

 

Indien de cliënt een rechtspersoon (vennootschap) is, betreft de identificatieverplichting de controle van de maatschappelijke naam, de maatschappelijke zetel van de rechtspersoon, de bestuurders en de kennis van de bepalingen omtrent de bevoegdheid verbintenissen aan te gaan voor de rechtspersoon.

 

De vastgoedmakelaar dient alle redelijke maatregelen te treffen om de personen te identificeren voor wie de verrichting echt wordt uitgevoerd:

 

  • Wanneer de cliënt niet voor eigen rekening handelt;
  • Indien er twijfel bestaat of de cliënt voor eigen rekening handelt;
  • Wanneer de cliënt een rechtspersoon of een trust is.

Deze maatregelen omvatten de  identificatie van de natuurlijke persoon of personen die uiteindelijk de cliënt bezitten of controleren.

 

Naast de identificatie- en verificatieplicht dient de vastgoedmakelaar een grote waakzaamheid aan de dag te leggen ten opzichte van zakenrelaties en een aandachtig onderzoek te verrichten van de uitgevoerde verrichtingen. Ook moet de vastgoedmakelaar de identiteitsgegevens actualiseren indien dit noodzakelijk blijkt. Het is de vastgoedmakelaar verboden een zakenrelatie aan te gaan, te handhaven of verrichtingen uit te voeren indien het klantenonderzoek niet kan worden uitgevoerd.

 

De gegevens moeten verzameld worden alvorens  de zakelijke relatie wordt aangegaan (art. 30). De identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is een resultaatsverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

 

1.2 Identificatie van de uiteindelijke begunstigde

De vastgoedmakelaar moet tevens de persoon of personen voor wiens rekening of ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd (begunstigde of uiteindelijke begunstigde van de cliënt) identificeren en alle redelijke maatregelen nemen om hun identiteit te controleren.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de definitie van uiteindelijke begunstigde verduidelijkt. De uiteindelijk begunstigde is:

 

  1. De natuurlijke persoon die de uiteindelijke eigenaar is van of zeggenschap heeft over de cliënt, de lasthebber van de cliënt of de begunstigde van levensverzekeringsovereenkomsten en/of
  2. De natuurlijke persoon voor wiens rekening een verrichting wordt uitgevoerd of een zakelijke relatie wordt aangegaan.

 

Om de identificatie van de uiteindelijke begunstigde te vergemakkelijken werden twee maatregelen ingebouwd. De eerste in de Antiwaswet zelf, de tweede in het Wetboek van Vennootschappen:

  • De vennootschap of rechtspersoon moet aan de vastgoedmakelaar de identiteit meedelen van hun uiteindelijke begunstigde. De vastgoedmakelaar zal verifiëren of de meegedeeld inlichtingen pertinent en geloofwaardig zijn.
  • Eénieder die stemrechtverlenende effecten verwerft – van zodra deze de 25% drempel bereiken bij niet-beursgenoteerde vennootschappen – moet de vennootschap informeren, zodat deze laatste zijn mededelingsverplichting naar vastgoedmakelaar (en anderen) kan nakomen.

Net als bij identiteitsverificatie van de cliënt zullen ook hier de gegevens, indien noodzakelijk, geactualiseerd dienen te worden (afhankelijk van risicogevoeligheid).

 

Indien de uiteindelijke begunstigde niet kan worden geïdentificeerd mag de vastgoedmakelaar geen zakelijke relatie aangaan of handhaven met de betreffende persoon, noch een verrichting voor hem uitvoeren. Ook hier zal de vastgoedmakelaar de CFI dienen te informeren.

 

In tegenstelling tot de identificatie en de identiteitscontrole van zijn cliënt is de controle van uiteindelijke begunstigde een middelenverbintenis voor de vastgoedmakelaar.

 

De vastgoedmakelaar bepaalt vrij hoe hij deze verificatie zal uitvoeren, rekening houdend met het feit dat deze maatregelen in verhouding moeten staan tot het risico betrokken te raken bij het witwassen van geld en de financiering van terrorisme. Deze maatregelen kunnen dus variëren in functie van het soort cliënt en zakelijke relatie, alsook in functie van de aard van het product en van de verrichting.

 

In een aantal gevallen is het hierboven besproken klantenonderzoek versoepeld. Zo is bijvoorbeeld de identiteitsverificatie niet verplicht indien cliënt of begunstigde een kredietinstelling of een Belgische publieke overheidsinstantie (inclusief economische overheidsbedrijven) is… tenzij er een vermoeden bestaat van witwassen of financiering van terrorisme.

 

Naast de gevallen waar een versoepeld klantenonderzoek is toegestaan voorziet de wet in situaties waar een strenger klantenonderzoek geldt. De vastgoedmakelaar zal het risico dat zijn cliënt vertegenwoordigt, moeten inschatten. Zo zullen naast de reeds bestaande identificatieplicht, passende maatregelen moeten worden genomen indien een situatie een hoog risico op witwassen van geld of financiering van terrorisme kan inhouden. Zo ook indien de cliënt niet fysiek aanwezig was bij de identificatie.

 

 

1.3 Cliëntenacceptatiebeleid

De vastgoedmakelaar dient een aan zijn activiteiten aangepast cliënt-acceptatiebeleid uit te stippelen en ten uitvoer te leggen, waarbij op een passende wijze kennis wordt genomen van en een onderzoek wordt gevoerd naar de kenmerken van de cliënten en/of de diensten of verrichtingen waarvoor die cliënten een beroep op hem doen.

 

In het kader van het cliënt-acceptatiebeleid dient de vastgoedmakelaar objectieve criteria te bepalen op basis waarvan de cliënten worden onderverdeeld in categorieën teneinde een passende risicoschaal vast te stellen.

 

Het cliënt-acceptatiebeleid van de vastgoedmakelaar moet erin voorzien dat cliënten die mogelijk een specifiek risico vormen, pas als cliënt worden aanvaard na een grondig onderzoek en nadat ter zake op een passend hiërarchisch niveau een beslissing is genomen. Onder artikel 15 van het reglement is een lijst met beoogde transacties opgenomen.

 

Wanneer het risico op het witwassen van geld of financiering van terrorisme hoger ligt, moet de vastgoedmakelaar zijn waakzaamheidsmaatregelen versterken in functie van het geïdentificeerde risico.

 

Enkele mogelijke versterkte waakzaamheidsmaatregelen:

  • Het verkrijgen van nadere informatie over de cliënt (bijv. beroep, activavolume, informatie beschikbaar in openbare gegevens-banken op het internet enz.);
  • Het verkrijgen van nadere informatie over de overwogen aard van de zakelijke relatie.
  • Het verkrijgen van informatie over de oorsprong van het geld of van het vermogen van de cliënt;
  • Het verkrijgen van informatie over de redenen van de overwogen of uitgevoerde verrichtingen;
  • Het verkrijgen van de toestemming van de hoge leiding om de zakelijke relatie te starten of voort te zetten.

 

1.4 Meldingsplicht aan CFI

Net zoals alle andere beroepen die onder toepassing van deze wetgeving vallen (notarissen, gerechtsdeurwaarders, advocaten, accountants, verzekeringsbemiddelaars, …) moeten ook de vastgoedmakelaars de Cel voor Financiële Informatieverwerking (verder afgekort als CFI) informeren wanneer zij weet hebben of vermoeden dat een nog uit te voeren verrichting verband zou houden met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme.

 

In principe gebeurt de kennisgeving aan de CFI vóór de uitvoering van de verrichting. In een aantal  gevallen kan de kennisgeving onmiddellijk na de uitvoering van de verrichting geschieden met vermelding van de reden waarom de kennisgeving niet vooraf mogelijk was, namelijk als het omwille van de aard van de verrichting niet mogelijk is de uitvoering ervan uit te stellen of als het uitstel de vervolging van de begunstigden van het vermoedelijke witwassen zou kunnen beletten.

 

De melding door de vastgoedmakelaar van dergelijke verrichtingen kunnen zowel schriftelijk als elektronisch gebeuren. In beginsel stuurt de witwasverantwoordelijke binnen het kantoor de melding aan de CFI door. Het meldingsformulier in beschikbaar op de website van het CFI (www.ctfi-cfi.be).

 

De vastgoedmakelaar en zijn personeel mogen in geen geval – voor zover zij al die intentie hadden – hun cliënt of derden op de hoogte brengen van het feit dat informatie werd meegedeeld aan de CFI.

 

Met de wetswijziging van 2010 werden de melders beter beschermd. Een van de bekommernissen die ook door zowel CIB Vlaanderen als het BIV naar voor werd gebracht is dat de identiteitsgegevens van de melder niet nodeloos kenbaar worden gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen mogelijke represailles. De nieuwe wet voorziet nu in de nodige discretie. De identiteit van de melder mag niet worden vrijgegeven.

 

Wanneer de vastgoedmakelaar te goeder trouw de CFI informatie ter kennis heeft gegeven, kan geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf- of tuchtvordering tegen hem worden ingesteld, noch een professionele sanctie worden uitgesproken omwille van deze kennisgeving.

 

De nieuwe Antiwitwaswet heeft de rol, de verantwoordelijkheden en de taken inzake operationele en strategische analyse van de CFI meer in detail uitgewerkt en verfijnd. De Antiwitwaswet van 1993 was door veelvuldige aanpassingen in haar 24-jarig bestaan, legistiek moeilijk leesbaar geworden.

 

 

1.5 Opleidingsplicht voor werknemers en vertegenwoordigers

De vastgoedmakelaars zijn eveneens gehouden passende maatregelen te nemen om hun werknemers en vertegenwoordigers vertrouwd te maken met de bepalingen van de anti-witwaswet.

 

Deze maatregelen omvatten de deelname van hun betrokken werknemers en hun vertegenwoordigers aan speciale opleidingsprogramma’s om de verrichtingen en de feiten te leren herkennen die met het witwassen van geld en de financiering van terrorisme verband kunnen houden en om hen te onderrichten hoe in die gevallen moet worden gehandeld.

 

1.6 Antiwitwasverantwoordelijke

Binnen de onderneming moet er minstens één persoon aangeduid worden als verantwoordelijke voor de toepassing van de anti-witwaswet. Deze persoon is belast met de vaststelling van de controleprocedures om verrichtingen die met het witwassen van geld verband houden te voorkomen, op te sporen en te verhinderen.

 

Deze perso(o)n(en) moet(en) van een hiërarchisch gepast niveau zijn binnen het kantoor.

 

 

1.7 Jaarverslag

De vastgoedmakelaar dient met aandacht elke verrichting te onderzoeken die hij, wegens de aard of wegens het ongebruikelijk karakter ervan en gelet op de activiteiten van de cliënt, de begeleidende omstandigheden of de hoedanigheid van de betrokken personen vatbaar acht voor het witwassen van geld of de financiering van terrorisme. De vastgoedmakelaar maakt van dit onderzoek een schriftelijk verslag op.

 

Dit verslag dient door de anti-witwasverantwoordelijke(n) bewaard gedurende een termijn van vijf jaar. De FOD Economie kan om inzage verzoeken.

 

1.8 Jaarlijkse bijdrage

Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een bijdrage te betalen aan de CFI. Deze bijdrage is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV doorgestort aan de CFI. Voor 2015 bedraagt deze bijdrage € 16,11 per vastgoedmakelaar.

 

 

2. Indicatoren voor de vastgoedmakelaars

De CFI heeft een lijst met indicatoren opgesteld waar meldende instellingen en personen bijzondere aandacht aan zouden moeten besteden. Het zijn algemene indicatoren die de financiële en niet-financiële beroepen toelaten witwasverrichtingen te herkennen, en dus geen specifieke indicatoren die het witwassen van geld voortvloeiend uit bepaalde onderliggende misdrijven beogen.

 

Volgende situaties moeten door vastgoedmakelaars als verdacht worden beschouwd:

 

  • De cliënt wenst een onroerend goed te kopen met een aanzienlijk bedrag in contanten;
  • De cliënt koopt een onroerend goed zonder dat hij het heeft gezien;
  • De cliënt koopt een onroerend goed in naam van een derde zonder duidelijke band met de cliënt;
  • De cliënt gebruikt verschillende namen bij de verkoopovereenkomst, de verkoop en de betaling;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed;
  • De cliënt wenst een voorschot in contanten te betalen waarvan het bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de vastgoedmakelaar het rekeningnummer te geven waarlangs het bedrag werd of zal worden gedebiteerd;
  • De cliënt weigert of heeft bezwaren om de verkoopprijs van een onroerend goed te betalen met een overschrijving of een cheque hoewel het te betalen bedrag hoger ligt dan 5.000 EUR;
  • De cliënt koopt een onroerend goed voor eigen rekening of voor rekening van een derde en verkoopt dit vervolgens snel door voor een veel hogere prijs. Deze operatie kan tot stand komen via stromannen of via tussenvennootschappen;
  • De cliënt koopt of verkoopt een onroerend goed tegen een veel lagere prijs dan de verkoopswaarde;
  • De cliënt voert aanzienlijke investeringen in vastgoed uit en is een persoon of en vennootschap gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • De cliënt voert betalingen uit in zijn naam op de rekening van een vastgoedkantoor, de gelden zijn afkomstig van een financiële instelling gevestigd in een niet-coöperatief land of rechtsgebied;
  • Er bestaat een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt.
  • De cliënt koopt onroerende goederen aan via hypothecaire leningen die voortijdig worden terugbetaald. Het is daarbij de bedoeling een officiële verantwoording te verkrijgen voor fondsen van illegale herkomst.

OPGELET: Volgens de interpretatie van het CFI wordt de tegenpartij in een overeenkomst (zoals vb. de koper) eveneens als ‘cliënt’ van de vastgoedmakelaar beschouwd.

 

3. Wijzigingen onder de nieuwe Antiwitwaswet

3.1. Wel als bemiddelaar en rentmeester, niet als syndicus

Sinds 2004 zijn ook de syndici en de rentmeesters opgenomen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswet.

 

Hoofdzakelijk de invoeging van de syndici is sedertdien controversieel gebleken. Het was immers steeds twijfelachtig dat de syndicus überhaupt een rol kan spelen in het vermijden van witwaspraktijken, aangezien hij of zij als vastgoedbeheerder binnen appartementsgebouwen daarmee nagenoeg nooit geconfronteerd wordt. In de nieuwe wet wordt gehoor gegeven aan deze argumenten: de syndici worden aan het toepassingsgebied onttrokken.

 

In de Memorie van Toelichting wordt uitgebreid toegelicht waarom men deze stap wil zetten.

 

Eerste argument daarbij is dat er in het voorbije decennium geen enkel geval van witwassen van geld of financiering van terrorisme is vastgesteld. De activiteit van het beheren van de gemeenschappelijke delen van gebouwen houdt bovendien a priori geen enkel risico in op dergelijke activiteiten.

 

Volgens de Memorie moet er een onderscheid worden gemaakt tussen syndici en rentmeesters, aangezien deze laatste voor het beheer van privégoederen aanzienlijke huurgelden kunnen innen, alsook in het kader van dat beheer investeringsopdrachten kunnen ontvangen welke niet overeenstemmen met het profiel van de klant.

 

Voor de syndici geldt die redenering echter niet, gelet op de geringheid van de sommen die door elke mede-eigenaar worden gestort, alsook de beperking van de opdracht van de syndici tot het gebruik van de ontvangen sommen ten voordele van het onderhoud en de kosten van de mede-eigendom.

 

De definitie in de Europese antiwitwasrichtlijn betreffende de vastgoedmakelaardij is bovendien gericht op huurbemiddelingsdiensten en niet op de vastgoedmakelaardij in al haar onderscheiden beroepsgroepen. Het is duidelijk dat de syndici niet aan de definitie in de richtlijn beantwoorden.

 

Op basis van al deze argumenten is beslist om de syndici niet langer op te nemen in het toepassingsgebied van de antiwitwaswetgeving, die wel van kracht blijft bij verkoopbemiddeling, verhuurbemiddeling en rentmeesterschap. Let wel: bij verhuur geldt echter enkel een identificatieplicht van de cliënt/opdrachtgever, niet van de tegenpartij (doorgaans huurder).

 

Het antiwitwasreglement voorziet enkel de identificatieplicht van de ‘tegenpartij’ bij overeenkomsten die  leiden tot verkoop, aankoop, ruil of afstand van onroerende goederen of onroerende rechten. Het reglement spreekt niet over identificatieplicht van de tegenpartij bij huur of verhuur (art. 16 bis AWW-reglement).

 

 

3.2 Verstrenging van de beperking van betalingen in contant geld

De antiwitwaswetgeving heeft steeds bepalingen bevat die een rem zetten op betalingen in cash geld.

 

Zo mag de prijs van de verkoop van een onroerend goed (sinds 1 januari 2014) enkel vereffend worden door middel van een overschrijving of cheque. Betalen in cash is hier helemaal uit den boze. Wanneer deze regel niet wordt gevolgd, kunnen administratieve sancties opgelegd worden.

 

Een vastgoedmakelaar die van de toekomstige koper van een onroerend goed een som in contanten zou ontvangen kan een geldboete opgelegd krijgen van minimum €250 en maximum €1.250.000. De bevoegde instantie hier is de FOD Economie. Aan deze regeling is niets gewijzigd.

 

Wanneer een vastgoedmakelaar vaststelt dat er een betaling van (een deel van) de prijs van een onroerend goed werd verricht op een andere manier dan door een overschrijving of door een cheque, moet deze hiervan onmiddellijk schriftelijk of elektronisch melding maken aan de CFI, zowel wanneer de betaling is gebeurd in zijn/haar aanwezigheid als in zijn/haar afwezigheid.

 

De nieuwe Antiwitwaswet verduidelijkt dat met ‘de prijs van de verkoop van een onroerend goed’ het door de koper totaal te betalen bedrag (registratierechten, taksen, honoraria en kosten notaris, ereloon makelaar, kosten hypothecaire lening, …) betreffende de aankoop en de financiering van dit goed wordt bedoeld. ‘De prijs van de verkoop van een onroerend goed’ mag dus niet sensu strictu geïnterpreteerd worden.

 

Gaat het daarentegen niet om de verkoop van een onroerend goed maar om de betaling van dienstprestaties of de verkoop door een handelaar van goederen, dan mag nog tot een bedrag van €3.000 in contanten worden betaald.

 

Vroeger gold daarbij een dubbel maximum en was het bedrag in cash zowel beperkt tot 10% van de totale prijs als tot €3.000.

 

Die eerste begrenzing van 10% wordt in de nieuwe Antiwitwaswet echter geschrapt. De dubbele drempel (10% en €3.000) werd immers ingewikkeld bevonden en de administratie stelde vast dat dit mechanisme niet goed begrepen werd door de handelaars. Voortaan geld enkel het maximum van €3.000.

 

 

3.3 Vermeldingen in het compromis en de authentieke akte

Krachtens de Antiwitwaswetgeving moeten in de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte enkele verplichte elementen worden opgenomen.

 

Meer bepaald moet het nummer van de financiële rekening vermeld worden waarlangs het bedrag werd of zal worden overgemaakt.

 

Nieuw is dat het voortaan mogelijk is om meerdere rekeningnummers te vermelden.

 

Bovendien moet men voortaan in de verkoopovereenkomst of de akte ook de namen van de houder(s) van de gedebiteerde rekening(en) opnemen. Deze gegevens moeten worden vermeld zodra de vastgoedmakelaar of notaris ze kent. Het is echter niet verplicht om ze naast de gegevens vermeld op de cheque of de bankrekeninguittreksels te verifiëren.

 

 

3.4 Wijzigingen aan de Vastgoedmakelaarswet

De Europese Antiwitwasrichtlijn stelt dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat er maatregelen worden genomen om te vermijden dat ter zake veroordeelde criminelen of hun medeplichtigen een leidinggevende functie hebben binnen of de uiteindelijk begunstigde zijn van entiteiten die onderworpen zijn aan de meldingsplicht rond antiwitwas en de financiering van terrorisme, zoals vastgoedmakelaars/vastgoedkantoren.

 

Teneinde dit te realiseren wijzigt de nieuwe Antiwitwaswet de Vastgoedmakelaarswet van 11 februari 2013.

 

Zo worden de bepalingen (in art. 5) die de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar aan bepaalde personen ontzeggen uitgebreid. Voorheen bepaalde dit artikel enkel dat niemand het beroep kon uitoefenen indien hij of zij niet ingeschreven was op het tableau of op de lijst van stagairs.

 

Hieraan worden met de nieuwe antiwitwaswet een resem bijkomende uitsluitingsgronden toegevoegd. Zo kan niemand het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen indien:

  • Hij of beroofd is van zijn politieke en burgerlijke rechten;
  • Hij of zij in staat van faillissement is verklaard zonder eerherstel te hebben verkregen;
  • Het uittreksel uit het strafregister vermeldt dat de betrokken persoon in België of in een andere lidstaat van de Europese Unie, één van de volgende straffen heeft opgelopen:
    • Een criminele straf;
    • Een gevangenisstraf zonder uitstel van ten minste een jaar voor een van de misdrijven vermeld in art. 1 van het KB nr. 22 van 24 oktober 1934 waarbij aan bepaalde veroordeelden en aan de gefailleerden verbod wordt opgelegd bepaalde ambten, beroepen of werkzaamheden uit te oefenen en waarbij aan de rechtbanken van koophandel de bevoegdheid wordt toegekend dergelijk verbod op te leggen (het betreft o.m. valsmunterij, valsheid in geschriften, omkoping van openbare ambten, knevelarij, diefstal, afpersing, verduistering, oplichting, heling, …);
    • Een strafrechtelijke geldboete van ten minste €2500, wegens inbreuk op de wetgeving betreffende het voorkomen van het witwassen en de financiering van terrorisme.

 

Ook wat de erkenningsregeling voor rechtspersonen (art. 10 van de Vastgoedmakelaarswet) worden gelijkaardige bepalingen ingeschreven, betreffende de natuurlijke personen of rechtspersonen die zelf geen vastgoedmakelaar zijn maar die aandelen bezitten in een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar mag uitoefenen.

 

 

3.5 UBO-register

De Antitwitwaswet stelt de verplichting in voor vennootschappen en andere juridische entiteiten om informatie over hun uiteindelijke begunstigden te verkrijgen en te bewaren en deze door te geven aan de onderworpen entiteiten. Bovendien moet deze informatie bewaard worden in een centraal register (het Ultimate Beneficial Owner Register of UBO-register) in elk van de lidstaten, en moeten de onderworpen entiteiten er toegang toe hebben. De Algemene Administratie van de Thesaurie van de FOD Financiën richt het UBO-register in. Voor de fiduciën en trusts is in analoge bepalingen voorzien. Deze maatregelen zijn echter beperkt tot de cliënten die gevestigd zijn in de EER.

 

Het UBO-register heeft tot doel toereikende, accurate en actuele informatie ter beschikking te stellen over de uiteindelijke begunstigden van in België opgerichte vennootschappen, over de uiteindelijke begunstigden, van trusts, over de uiteindelijke begunstigden, van stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en over de uiteindelijke begunstigden en van juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met fiducieën of trusts.

 

De verplichting om informatie door te spelen aan het UBO-register geldt enkel voor in België opgericht vennootschappen, trusts, stichtingen en (internationale) verenigingen zonder winstoogmerk en juridische entiteiten die vergelijkbaar zijn met trusts en fiducieën.

 

De fiscale diensten zullen in het kader van deze wet het UBO- register enkel kunnen raadplegen voor de doeleinden van deze wet, namelijk het voorkomen van witwassen van geld en de strijd tegen de financiering van terrorisme. Deze finaliteit inzake raadpleging van het register geldt ook in het algemeen ten aanzien van alle andere gerechtigde raadplegers.

 

De inhoud van de verzamelen informatie zal vastgelegd worden bij KB. Logischerwijze zal dit de identificatiegegevens van de persoon zijn (naam, rijksregisternummer en identiteit) alsook het belang dat hij aanhoudt.

 

Naar verwachting zal het register vanaf juni 2018 werkzaam zijn.