News & events

02/11/2017

De informatieplichten bij de verkoop van een onroerend goed: een gewaarschuwd man is er twee waard!

Bij de verkoop van een woning dient elke verkoper stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. Het gaat onder meer om informatie over stedenbouwkundige vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. Deze informatie wordt aan de koper verschaft via een stedenbouwkundig uittreksel.

 

Naast de informatie in het stedenbouwkundig uittreksel dient vóór het sluiten van de overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, een bodemattest te worden aangevraagd en de informatie ervan worden meegedeeld aan de koper. (artikel 101 Bodemdecreet)

 

1. Welke informatie, welke documenten?

 

A. Stedenbouwkundige informatie

 

Het stedenbouwkundig uittreksel moet de verkoper mee afleveren bij de verkoop van zijn woning. Het uittreksel mag op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar.

 

Er dient niet enkel een stedenbouwkundig uittreksel gevoegd te worden bij de compromis, er zijn nog stedenbouwkundige documenten die opgenomen moeten worden in de compromis, om de koper in te lichten.

 

De volgende informatie moet in de compromis vermeld worden (artikel 5.2.5. VCRO):

 

  • of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
  • of voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd;
  • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
  • de bestuurlijke of gerechtelijke maatregelen, die werden opgelegd met betrekking tot het goed of de hangende procedures die strekken tot het opleggen van dergelijke maatregelen;
  • de op het goed rustende voorkooprechten; en
  • Het feit dat op het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is dan wel of er een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt.

 

 

Andere vermeldingen zijn slechts toegestaan voor zover zij de ontvanger van de informatie – zijnde de koper - niet misleiden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed.

 

De informatieplicht geldt voor iedereen die een compromis opmaakt voor de verkoop van een woning, een woning verhuurt voor meer dan negen jaar en voor diegene die een overeenkomst tot vestiging van erfpacht of opstal opmaakt.

 

De VCRO legt dezelfde informatieplicht op aan tussenpersonen, zoals een vastgoedmakelaar.

 

De makelaar moet bovenstaande stedenbouwkundige informatie bovendien opnemen in alle publiciteit verbonden aan het onroerend goed. Zo moet de vastgoedmakelaar zowel op zijn website als in zijn publicatiefolder alle stedenbouwkundige informatie meedelen.

 

In de praktijk betekent dit dat de vastgoedmakelaar, vóór hij start met publiciteit voor een onroerend goed, een stedenbouwkundig uittreksel moet aanvragen en de ontvangen informatie moet vermelden in de publiciteit.

 

Het niet respecteren van de informatieverplichting wordt op heden door de VCRO strafbaar gesteld. Artikel 6.1.1., 4 ° bepaalt dat:

 

“Met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze straffen alleen, wordt de persoon gestraft die :

4° een inbreuk pleegt op de informatieplicht, vermeld in de artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6;”

 

Bovendien wordt de minimumstraf voor vastgoedmakelaars en andere professionelen opgetrokken naar een gevangenisstraf van vijftien dagen en/of een geldboete van 2.000,00 euro.

 

Er dient tevens vermeld te worden of het onroerend goed getroffen is door een rooilijn.

 

            B. Het bodemattest

 

Bij de overdracht van een grond in het Vlaamse Gewest moet per kadastraal perceel een bodemattest voorgelegd worden.

 

Het bodemattest dient aangevraagd te worden vóór het sluiten van de overeenkomst. De inhoud van het bodemattest moet eveneens worden opgenomen in de onderhandse akte.

 

 

2. Wat bij niet-naleving?

 

A. Nietigheidsvordering

 

§1. Stedenbouwkundige informatie

 

De koper die een woning heeft gekocht naar aanleiding van publiciteit die niet voldoet aan de informatieplicht, kan de nietigheid van de overeenkomst vorderen.

 

De rechtspraak neemt aan dat de clausule in een onderhandse koopovereenkomst waarbij de partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt, door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, nietig is.

 

Dergelijk clausule heeft - zo niet tot doel, dan minstens voor gevolg - dat degene die de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen, de door de VCRO geboden bescherming ontnomen wordt.

 

De koper verbindt zich reeds onmiddellijk en onherroepelijk bij het ondertekenen van de compromis, terwijl bovenstaande clausule bepaalt dat in de verplichte vermeldingen door de verkoper slechts later moet worden voorzien. Voor de door de wetgever beoogde bescherming is het nochtans cruciaal dat deze essentiële informatie over het onroerend goed wordt verstrekt op het moment dat de koper zich verbindt.

 

De VCRO is van dwingend recht, zodat partijen er niet onderling kunnen van afwijken. De stedenbouwkundige vermeldingen moeten dus reeds aanwezig zijn in het compromis.

 

Daarentegen mag de sanctie niet worden toegepast – en kan de koop niet nietig worden verklaard - indien de verplichte informatie naar aanleiding van de authentieke akte uiteindelijke wel correct werd aangereikt en indien de medecontractant, zijnde de koper, verzaakt aan zijn vorderingsmogelijkheid.

 

Na het ondertekenen van de authentieke akte kan de nietigverklaring naar gemeen recht nog steeds worden gevorderd wegens wilsgebreken (bedrog, dwaling, geweld).

 

Indien er bijvoorbeeld een stedenbouwkundige vergunning bestond, maar de werken in strijd met de vergunning werden uitgevoerd en een extra appartement gecreëerd werd dat niet in de vergunning voorzien was. In dit geval kan men bedrog of dwaling inroepen om de koop nietig te laten verklaren.

 

 

§2. Het bodemattest

 

De koper kan eveneens de nietigheid vorderen van de verkoop indien die verkoop plaatsvond in strijd met de bepalingen van het Bodemdecreet (artikel 116 Bodemdecreet).

 

Het Hof van Cassatie heeft in 2011 geoordeeld dat de nietigheid een relatieve nietigheid betreft, die de koper kan bevestigen, stilzwijgend of uitdrukkelijk.

 

De koper is in beginsel gerechtigd om de nietigheid te vorderen, de rechter kan evenwel oordelen dat de nietigheidsvordering van de koper rechtsmisbruik uitmaakt. De koper verkrijgt aldus geen vrijgeleide om elke koop nietig te laten verklaren bij het ontbreken van een bodemattest.

 

Vaak wordt in het compromis een opschortende voorwaarde van aflevering van bodemattest opgenomen. Dergelijke clausule zorgt er voor dat het compromis vernietigbaar is, de bepalingen van het Bodemdecreet werden immers niet nageleefd.

 

Sedert de recente rechtspraak van het Hof van Cassatie (24.06.2010) is duidelijk dat dit niet toelaatbaar is en dat het bodemattest wel degelijk op het moment van de onderhandse overeenkomst moet beschikbaar zijn.

 

Immers moet de koper reeds op dat moment op de hoogte kunnen zijn van de toestand van de bodem. Talrijke verkoopsovereenkomsten zijn om die reden eigenlijk nietig.

 

Als vastgoedmakelaar is het dus van belang om zeker niet met een dergelijk opschortende voorwaarde te werken.

 

De nietigheid kan echter niet meer gevorderd worden door de koper indien deze in de authentieke akte verzaakt aan zijn nietigheidsvordering en hij of zij op het ogenblik van het ondertekenen van de authentieke akte in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest. Beide voorwaarden zijn cruciaal.

 

 

3. Handhavingsdecreet: van strafrechtelijk misdrijf naar inbreuk

 

Zoals hierboven vermeld wordt het niet-respecteren van de informatieverplichting in de VCRO strafbaar gesteld. We stellen in de praktijk vast dat er zelden tot nooit een strafrechtelijke vordering wordt ingesteld tegen de vastgoedmakelaar.

 

Nu het Omgevingsvergunningsdecreet de regelgeving over de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning heeft verenigd, heeft de Vlaamse decreetgever de handhaving van de milieu- en stedenbouwwetgeving op elkaar moeten afstemmen.

 

Het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning (Omgevingsvergunningshandhavingsdecreet) vervangt nagenoeg volledig Titel VI (Handhaving) van de VCRO en zal in werking treden op een door de Vlaamse Regering vast te leggen datum, allicht in de loop van 2018.

 

Het Handhavingsdecreet legt de nadruk op de bestuurlijke handhaving. Dit is ook te merken op het vlak van de informatieplicht.

 

Het niet-naleven van de informatieplicht zal niet langer een stedenbouwkundig  misdrijf uitmaken, maar wel een stedenbouwkundige inbreuk die administratief bestraft zal worden met een bestuurlijke geldboete van max 50.000,00 EUR. Dit bedrag dient bovendien vermenigvuldigd te worden met de opdeciemen (x8).

 

Dit lijkt in eerste instantie een verzachting voor de vastgoedmakelaar, maar dit zou wel eens een voorbarige vaststelling kunnen zijn. Het valt immers niet uit te sluiten dat de inspectiediensten prioriteit geven om dergelijke wanpraktijken te beboeten, dit in tegenstelling tot het huidige (beperkte) vervolgingsbeleid.

 

Mocht U naar aanleiding van deze nieuwsbrief vragen hebben, aarzel niet ons te contacteren.

 

Auteur

News & events

02/11/2017

De informatieplichten bij de verkoop van een onroerend goed: een gewaarschuwd man is er twee waard!

Bij de verkoop van een woning dient elke verkoper stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. Het gaat onder meer om informatie over stedenbouwkundige vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. Deze informatie wordt aan de koper verschaft via een stedenbouwkundig uittreksel.

 

Naast de informatie in het stedenbouwkundig uittreksel dient vóór het sluiten van de overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, een bodemattest te worden aangevraagd en de informatie ervan worden meegedeeld aan de koper. (artikel 101 Bodemdecreet)

 

1. Welke informatie, welke documenten?

 

A. Stedenbouwkundige informatie

 

Het stedenbouwkundig uittreksel moet de verkoper mee afleveren bij de verkoop van zijn woning. Het uittreksel mag op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar.

 

Er dient niet enkel een stedenbouwkundig uittreksel gevoegd te worden bij de compromis, er zijn nog stedenbouwkundige documenten die opgenomen moeten worden in de compromis, om de koper in te lichten.

 

De volgende informatie moet in de compromis vermeld worden (artikel 5.2.5. VCRO):

 

  • of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
  • of voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd;
  • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
  • de bestuurlijke of gerechtelijke maatregelen, die werden opgelegd met betrekking tot het goed of de hangende procedures die strekken tot het opleggen van dergelijke maatregelen;
  • de op het goed rustende voorkooprechten; en
  • Het feit dat op het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is dan wel of er een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt.

 

 

Andere vermeldingen zijn slechts toegestaan voor zover zij de ontvanger van de informatie – zijnde de koper - niet misleiden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed.

 

De informatieplicht geldt voor iedereen die een compromis opmaakt voor de verkoop van een woning, een woning verhuurt voor meer dan negen jaar en voor diegene die een overeenkomst tot vestiging van erfpacht of opstal opmaakt.

 

De VCRO legt dezelfde informatieplicht op aan tussenpersonen, zoals een vastgoedmakelaar.

 

De makelaar moet bovenstaande stedenbouwkundige informatie bovendien opnemen in alle publiciteit verbonden aan het onroerend goed. Zo moet de vastgoedmakelaar zowel op zijn website als in zijn publicatiefolder alle stedenbouwkundige informatie meedelen.

 

In de praktijk betekent dit dat de vastgoedmakelaar, vóór hij start met publiciteit voor een onroerend goed, een stedenbouwkundig uittreksel moet aanvragen en de ontvangen informatie moet vermelden in de publiciteit.

 

Het niet respecteren van de informatieverplichting wordt op heden door de VCRO strafbaar gesteld. Artikel 6.1.1., 4 ° bepaalt dat:

 

“Met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze straffen alleen, wordt de persoon gestraft die :

4° een inbreuk pleegt op de informatieplicht, vermeld in de artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6;”

 

Bovendien wordt de minimumstraf voor vastgoedmakelaars en andere professionelen opgetrokken naar een gevangenisstraf van vijftien dagen en/of een geldboete van 2.000,00 euro.

 

Er dient tevens vermeld te worden of het onroerend goed getroffen is door een rooilijn.

 

            B. Het bodemattest

 

Bij de overdracht van een grond in het Vlaamse Gewest moet per kadastraal perceel een bodemattest voorgelegd worden.

 

Het bodemattest dient aangevraagd te worden vóór het sluiten van de overeenkomst. De inhoud van het bodemattest moet eveneens worden opgenomen in de onderhandse akte.

 

 

2. Wat bij niet-naleving?

 

A. Nietigheidsvordering

 

§1. Stedenbouwkundige informatie

 

De koper die een woning heeft gekocht naar aanleiding van publiciteit die niet voldoet aan de informatieplicht, kan de nietigheid van de overeenkomst vorderen.

 

De rechtspraak neemt aan dat de clausule in een onderhandse koopovereenkomst waarbij de partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt, door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, nietig is.

 

Dergelijk clausule heeft - zo niet tot doel, dan minstens voor gevolg - dat degene die de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen, de door de VCRO geboden bescherming ontnomen wordt.

 

De koper verbindt zich reeds onmiddellijk en onherroepelijk bij het ondertekenen van de compromis, terwijl bovenstaande clausule bepaalt dat in de verplichte vermeldingen door de verkoper slechts later moet worden voorzien. Voor de door de wetgever beoogde bescherming is het nochtans cruciaal dat deze essentiële informatie over het onroerend goed wordt verstrekt op het moment dat de koper zich verbindt.

 

De VCRO is van dwingend recht, zodat partijen er niet onderling kunnen van afwijken. De stedenbouwkundige vermeldingen moeten dus reeds aanwezig zijn in het compromis.

 

Daarentegen mag de sanctie niet worden toegepast – en kan de koop niet nietig worden verklaard - indien de verplichte informatie naar aanleiding van de authentieke akte uiteindelijke wel correct werd aangereikt en indien de medecontractant, zijnde de koper, verzaakt aan zijn vorderingsmogelijkheid.

 

Na het ondertekenen van de authentieke akte kan de nietigverklaring naar gemeen recht nog steeds worden gevorderd wegens wilsgebreken (bedrog, dwaling, geweld).

 

Indien er bijvoorbeeld een stedenbouwkundige vergunning bestond, maar de werken in strijd met de vergunning werden uitgevoerd en een extra appartement gecreëerd werd dat niet in de vergunning voorzien was. In dit geval kan men bedrog of dwaling inroepen om de koop nietig te laten verklaren.

 

 

§2. Het bodemattest

 

De koper kan eveneens de nietigheid vorderen van de verkoop indien die verkoop plaatsvond in strijd met de bepalingen van het Bodemdecreet (artikel 116 Bodemdecreet).

 

Het Hof van Cassatie heeft in 2011 geoordeeld dat de nietigheid een relatieve nietigheid betreft, die de koper kan bevestigen, stilzwijgend of uitdrukkelijk.

 

De koper is in beginsel gerechtigd om de nietigheid te vorderen, de rechter kan evenwel oordelen dat de nietigheidsvordering van de koper rechtsmisbruik uitmaakt. De koper verkrijgt aldus geen vrijgeleide om elke koop nietig te laten verklaren bij het ontbreken van een bodemattest.

 

Vaak wordt in het compromis een opschortende voorwaarde van aflevering van bodemattest opgenomen. Dergelijke clausule zorgt er voor dat het compromis vernietigbaar is, de bepalingen van het Bodemdecreet werden immers niet nageleefd.

 

Sedert de recente rechtspraak van het Hof van Cassatie (24.06.2010) is duidelijk dat dit niet toelaatbaar is en dat het bodemattest wel degelijk op het moment van de onderhandse overeenkomst moet beschikbaar zijn.

 

Immers moet de koper reeds op dat moment op de hoogte kunnen zijn van de toestand van de bodem. Talrijke verkoopsovereenkomsten zijn om die reden eigenlijk nietig.

 

Als vastgoedmakelaar is het dus van belang om zeker niet met een dergelijk opschortende voorwaarde te werken.

 

De nietigheid kan echter niet meer gevorderd worden door de koper indien deze in de authentieke akte verzaakt aan zijn nietigheidsvordering en hij of zij op het ogenblik van het ondertekenen van de authentieke akte in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest. Beide voorwaarden zijn cruciaal.

 

 

3. Handhavingsdecreet: van strafrechtelijk misdrijf naar inbreuk

 

Zoals hierboven vermeld wordt het niet-respecteren van de informatieverplichting in de VCRO strafbaar gesteld. We stellen in de praktijk vast dat er zelden tot nooit een strafrechtelijke vordering wordt ingesteld tegen de vastgoedmakelaar.

 

Nu het Omgevingsvergunningsdecreet de regelgeving over de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning heeft verenigd, heeft de Vlaamse decreetgever de handhaving van de milieu- en stedenbouwwetgeving op elkaar moeten afstemmen.

 

Het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning (Omgevingsvergunningshandhavingsdecreet) vervangt nagenoeg volledig Titel VI (Handhaving) van de VCRO en zal in werking treden op een door de Vlaamse Regering vast te leggen datum, allicht in de loop van 2018.

 

Het Handhavingsdecreet legt de nadruk op de bestuurlijke handhaving. Dit is ook te merken op het vlak van de informatieplicht.

 

Het niet-naleven van de informatieplicht zal niet langer een stedenbouwkundig  misdrijf uitmaken, maar wel een stedenbouwkundige inbreuk die administratief bestraft zal worden met een bestuurlijke geldboete van max 50.000,00 EUR. Dit bedrag dient bovendien vermenigvuldigd te worden met de opdeciemen (x8).

 

Dit lijkt in eerste instantie een verzachting voor de vastgoedmakelaar, maar dit zou wel eens een voorbarige vaststelling kunnen zijn. Het valt immers niet uit te sluiten dat de inspectiediensten prioriteit geven om dergelijke wanpraktijken te beboeten, dit in tegenstelling tot het huidige (beperkte) vervolgingsbeleid.

 

Mocht U naar aanleiding van deze nieuwsbrief vragen hebben, aarzel niet ons te contacteren.

 

Auteur

News & events

02/11/2017

De informatieplichten bij de verkoop van een onroerend goed: een gewaarschuwd man is er twee waard!

Bij de verkoop van een woning dient elke verkoper stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. Het gaat onder meer om informatie over stedenbouwkundige vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. Deze informatie wordt aan de koper verschaft via een stedenbouwkundig uittreksel.

 

Naast de informatie in het stedenbouwkundig uittreksel dient vóór het sluiten van de overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, een bodemattest te worden aangevraagd en de informatie ervan worden meegedeeld aan de koper. (artikel 101 Bodemdecreet)

 

1. Welke informatie, welke documenten?

 

A. Stedenbouwkundige informatie

 

Het stedenbouwkundig uittreksel moet de verkoper mee afleveren bij de verkoop van zijn woning. Het uittreksel mag op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar.

 

Er dient niet enkel een stedenbouwkundig uittreksel gevoegd te worden bij de compromis, er zijn nog stedenbouwkundige documenten die opgenomen moeten worden in de compromis, om de koper in te lichten.

 

De volgende informatie moet in de compromis vermeld worden (artikel 5.2.5. VCRO):

 

  • of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
  • of voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd;
  • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
  • de bestuurlijke of gerechtelijke maatregelen, die werden opgelegd met betrekking tot het goed of de hangende procedures die strekken tot het opleggen van dergelijke maatregelen;
  • de op het goed rustende voorkooprechten; en
  • Het feit dat op het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing is dan wel of er een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt.

 

 

Andere vermeldingen zijn slechts toegestaan voor zover zij de ontvanger van de informatie – zijnde de koper - niet misleiden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed.

 

De informatieplicht geldt voor iedereen die een compromis opmaakt voor de verkoop van een woning, een woning verhuurt voor meer dan negen jaar en voor diegene die een overeenkomst tot vestiging van erfpacht of opstal opmaakt.

 

De VCRO legt dezelfde informatieplicht op aan tussenpersonen, zoals een vastgoedmakelaar.

 

De makelaar moet bovenstaande stedenbouwkundige informatie bovendien opnemen in alle publiciteit verbonden aan het onroerend goed. Zo moet de vastgoedmakelaar zowel op zijn website als in zijn publicatiefolder alle stedenbouwkundige informatie meedelen.

 

In de praktijk betekent dit dat de vastgoedmakelaar, vóór hij start met publiciteit voor een onroerend goed, een stedenbouwkundig uittreksel moet aanvragen en de ontvangen informatie moet vermelden in de publiciteit.

 

Het niet respecteren van de informatieverplichting wordt op heden door de VCRO strafbaar gesteld. Artikel 6.1.1., 4 ° bepaalt dat:

 

“Met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze straffen alleen, wordt de persoon gestraft die :

4° een inbreuk pleegt op de informatieplicht, vermeld in de artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6;”

 

Bovendien wordt de minimumstraf voor vastgoedmakelaars en andere professionelen opgetrokken naar een gevangenisstraf van vijftien dagen en/of een geldboete van 2.000,00 euro.

 

Er dient tevens vermeld te worden of het onroerend goed getroffen is door een rooilijn.

 

            B. Het bodemattest

 

Bij de overdracht van een grond in het Vlaamse Gewest moet per kadastraal perceel een bodemattest voorgelegd worden.

 

Het bodemattest dient aangevraagd te worden vóór het sluiten van de overeenkomst. De inhoud van het bodemattest moet eveneens worden opgenomen in de onderhandse akte.

 

 

2. Wat bij niet-naleving?

 

A. Nietigheidsvordering

 

§1. Stedenbouwkundige informatie

 

De koper die een woning heeft gekocht naar aanleiding van publiciteit die niet voldoet aan de informatieplicht, kan de nietigheid van de overeenkomst vorderen.

 

De rechtspraak neemt aan dat de clausule in een onderhandse koopovereenkomst waarbij de partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt, door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, nietig is.

 

Dergelijk clausule heeft - zo niet tot doel, dan minstens voor gevolg - dat degene die de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen, de door de VCRO geboden bescherming ontnomen wordt.

 

De koper verbindt zich reeds onmiddellijk en onherroepelijk bij het ondertekenen van de compromis, terwijl bovenstaande clausule bepaalt dat in de verplichte vermeldingen door de verkoper slechts later moet worden voorzien. Voor de door de wetgever beoogde bescherming is het nochtans cruciaal dat deze essentiële informatie over het onroerend goed wordt verstrekt op het moment dat de koper zich verbindt.

 

De VCRO is van dwingend recht, zodat partijen er niet onderling kunnen van afwijken. De stedenbouwkundige vermeldingen moeten dus reeds aanwezig zijn in het compromis.

 

Daarentegen mag de sanctie niet worden toegepast – en kan de koop niet nietig worden verklaard - indien de verplichte informatie naar aanleiding van de authentieke akte uiteindelijke wel correct werd aangereikt en indien de medecontractant, zijnde de koper, verzaakt aan zijn vorderingsmogelijkheid.

 

Na het ondertekenen van de authentieke akte kan de nietigverklaring naar gemeen recht nog steeds worden gevorderd wegens wilsgebreken (bedrog, dwaling, geweld).

 

Indien er bijvoorbeeld een stedenbouwkundige vergunning bestond, maar de werken in strijd met de vergunning werden uitgevoerd en een extra appartement gecreëerd werd dat niet in de vergunning voorzien was. In dit geval kan men bedrog of dwaling inroepen om de koop nietig te laten verklaren.

 

 

§2. Het bodemattest

 

De koper kan eveneens de nietigheid vorderen van de verkoop indien die verkoop plaatsvond in strijd met de bepalingen van het Bodemdecreet (artikel 116 Bodemdecreet).

 

Het Hof van Cassatie heeft in 2011 geoordeeld dat de nietigheid een relatieve nietigheid betreft, die de koper kan bevestigen, stilzwijgend of uitdrukkelijk.

 

De koper is in beginsel gerechtigd om de nietigheid te vorderen, de rechter kan evenwel oordelen dat de nietigheidsvordering van de koper rechtsmisbruik uitmaakt. De koper verkrijgt aldus geen vrijgeleide om elke koop nietig te laten verklaren bij het ontbreken van een bodemattest.

 

Vaak wordt in het compromis een opschortende voorwaarde van aflevering van bodemattest opgenomen. Dergelijke clausule zorgt er voor dat het compromis vernietigbaar is, de bepalingen van het Bodemdecreet werden immers niet nageleefd.

 

Sedert de recente rechtspraak van het Hof van Cassatie (24.06.2010) is duidelijk dat dit niet toelaatbaar is en dat het bodemattest wel degelijk op het moment van de onderhandse overeenkomst moet beschikbaar zijn.

 

Immers moet de koper reeds op dat moment op de hoogte kunnen zijn van de toestand van de bodem. Talrijke verkoopsovereenkomsten zijn om die reden eigenlijk nietig.

 

Als vastgoedmakelaar is het dus van belang om zeker niet met een dergelijk opschortende voorwaarde te werken.

 

De nietigheid kan echter niet meer gevorderd worden door de koper indien deze in de authentieke akte verzaakt aan zijn nietigheidsvordering en hij of zij op het ogenblik van het ondertekenen van de authentieke akte in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest. Beide voorwaarden zijn cruciaal.

 

 

3. Handhavingsdecreet: van strafrechtelijk misdrijf naar inbreuk

 

Zoals hierboven vermeld wordt het niet-respecteren van de informatieverplichting in de VCRO strafbaar gesteld. We stellen in de praktijk vast dat er zelden tot nooit een strafrechtelijke vordering wordt ingesteld tegen de vastgoedmakelaar.

 

Nu het Omgevingsvergunningsdecreet de regelgeving over de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning heeft verenigd, heeft de Vlaamse decreetgever de handhaving van de milieu- en stedenbouwwetgeving op elkaar moeten afstemmen.

 

Het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning (Omgevingsvergunningshandhavingsdecreet) vervangt nagenoeg volledig Titel VI (Handhaving) van de VCRO en zal in werking treden op een door de Vlaamse Regering vast te leggen datum, allicht in de loop van 2018.

 

Het Handhavingsdecreet legt de nadruk op de bestuurlijke handhaving. Dit is ook te merken op het vlak van de informatieplicht.

 

Het niet-naleven van de informatieplicht zal niet langer een stedenbouwkundig  misdrijf uitmaken, maar wel een stedenbouwkundige inbreuk die administratief bestraft zal worden met een bestuurlijke geldboete van max 50.000,00 EUR. Dit bedrag dient bovendien vermenigvuldigd te worden met de opdeciemen (x8).

 

Dit lijkt in eerste instantie een verzachting voor de vastgoedmakelaar, maar dit zou wel eens een voorbarige vaststelling kunnen zijn. Het valt immers niet uit te sluiten dat de inspectiediensten prioriteit geven om dergelijke wanpraktijken te beboeten, dit in tegenstelling tot het huidige (beperkte) vervolgingsbeleid.

 

Mocht U naar aanleiding van deze nieuwsbrief vragen hebben, aarzel niet ons te contacteren.