29/01/2021

Sinds 1 januari 2021 zijn zowel het Optimalisatiedecreet als het Optimalisatiebesluit in werking getreden. Deze brengen een grootschalige hervorming met zich mee op vlak van woonkwaliteitsbewaking in Vlaanderen. Het systeem van strafpunten in de technische verslagen wordt verlaten en maakt plaats voor een systeem van categorieën. Door niet langer met strafpunten te werken, wordt de ernst en impact van elk gebrek op zich centraal geplaatst. Hierdoor wordt de beoordeling zo genuanceerder en eenvoudiger voor de burger. 

Deze veranderingen brengen heel wat duidelijkheid met zich mee. Zo kon een woning onder het oude systeem een conformiteitsattest krijgen zolang het niet meer dan 14 strafpunten had. In strafrechtelijke procedures vroeg men echter een herstel tot 0 punten. De conformiteit en strafbaarheid zaten in het oude systeem niet op dezelfde lijn. Dit verandert met het invoeren van de categorieën.

Gemeenten krijgen bovendien de mogelijkheid om een ‘waarschuwingsprocedure’ te doorlopen bij de melding van problemen en gebreken in een woning. Deze procedure laat toe om eerst in gesprek te gaan met de eigenaar van de woning en zo hopelijk tot een snel herstel te kunnen overgaan. De keuze van de gemeente voor de waarschuwingsprocedure krijgt voorrang op het formeel opstarten van de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Categorieën

In het nieuwe systeem worden de gebreken onderverdeeld in drie categorieën.

• 1. Categorie I: Kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken;
• 2. Categorie II: Ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning;
• 3. Categorie III: Ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.

De categorie waarin een gebrek wordt ondergebracht, wijst ook meteen op het gevolg dat aan het gebrek gegeven wordt.

• 1. Gebreken in categorie I geven geen aanleiding tot ongeschiktheid, tenzij de eindbeoordeling van de woning meer dan 6 gebreken categorie I heeft. Van zodra er 7 of meer gebreken categorie I zijn, zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen. Zeven gebreken categorie I zijn dus gelijk aan één gebrek categorie II.
• 2.  Categorie II gebreken brengen de ongeschiktheid van de woning met zich mee.
• 3. Een gebrek in categorie III staat gelijk aan een onbewoonbaarheid. Er is dus geen apart omstandig verslag meer nodig, dit wordt rechtstreeks in het technisch verslag verduidelijkt.

Om een conformiteitsattest te krijgen, mag een woning niet meer dan 6 gebreken categorie I hebben, en uiteraard geen enkel gebrek van categorie II en III. De grens voor strafrechtelijke aansprakelijkheid wordt gelijkgesteld met de grens die vastgesteld is voor het verkrijgen van een conformiteitsattest. In strafrechtelijke procedures mogen er geen gebreken categorie II of III meer zijn sinds 1 januari 2021. Hiermee wordt de discrepantie tussen de conformiteit en de strafbaarheid onder het oude systeem, rechtgezet.

Gebreken

Bijna alle gebreken die tot eind 2020 bestonden, bestaan nog steeds in 2021. Een beperkt aantal is verdwenen, een aantal andere is toegevoegd.

De rookmeldersverplichting bijvoorbeeld, wordt onder het nieuwe systeem gequoteerd met een gebrek categorie II. Om een conformiteitsattest te verkrijgen is het dus nodig om te voldoen aan de rookmeldersplicht.

Omdat het gebrek op zich doorslaggevend is, en niet langer de optelsom van de gebreken door de strafpunten, kunnen sommige gebreken in verschillende categorieën worden onderverdeeld, afhankelijk van de ernst. Zo kan ‘vocht’ worden onderverdeeld in alle drie de categorieën. Vochtschade in het gemeenschappelijk deel van het pand, bijvoorbeeld, kan in een concrete situatie ‘beperkt’, ‘ernstig’ of ‘zeer ernstig’ zijn en zal naar gelang het geval respectievelijk worden toegeschreven aan een gebrek van categorie I, II of III.

Gebreken die onder het oude systeem 1 of 3 strafpunten kregen, worden nu vaak toegeschreven aan categorie I, al is dit niet noodzakelijk zo. Ook voor gebreken waaraan het oude systeem 9 punten gaf, bijvoorbeeld vocht, kan de indeling in categorieën verschillen. Gebreken die bestraft werden met 15 strafpunten, zullen nu onder categorie II of III vallen.

Er wordt onder het nieuwe systeem dus veel meer belang gehecht aan het individuele gebrek.

Woninghuurdecreet

Op 1 januari 2021 werd ook een wijziging gebracht aan artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit artikel zegt voortaan dat de huurwoning moet beantwoorden aan de vereisten van conformiteit zoals vooropgesteld in artikel 1.3, §1, eerste lid, 8° van de Vlaamse Codex Wonen, en dat er dus geen gebrek categorie II of III mag zijn.

In de meeste Vlaamse gemeenten moet u geen conformiteitsattest voorleggen als u een woning wilt verhuren. Een gemeente kan het conformiteitsattest echter wel verplicht maken via gemeentelijk reglement. Steeds meer gemeenten doen dit ook daadwerkelijk. De gemeente  MENEN is een voorbeeld van zo’n gemeente waar het attest verplicht is.