01/10/2015

Wat gebeurt er als de beloofde resultaten bij een investering niet worden behaald? Over welke actiemogelijkheden beschikt de opdrachtgever? Kan hij weigeren de factuur te betalen, kan hij een deel van de kostprijs terugvorderen of kan hij eisen om de werken opnieuw uit te voeren?

1. EPC
Het EPC is in feite een document dat de potentiële kopers, huurders, … informeert over de energiezuinigheid van de woning. Na onderzoek van een woning, wordt aan de woning een “energiescore” toegekend. Dit is het kengetal dat op het EPC vermeld staat.

Het EPC is in het Vlaams Gewest verplicht:

• Sinds 01.01.2006 voor nieuwbouw en verbouwingen waarvoor een vergunning is vereist
• Sinds 01.11.2008 bij de verkoop van een woning of appartement
• Sinds 01.01.2009 bij het verhuren van een woning of appartement (verhuur residentieel gebouw over een periode van meer dan twee maanden)
• Sinds 01.01.2012 bij de verkoop van niet-residentiële gebouwen (kantoorgebouwen, winkels, …)

Het EPC attest heeft een geldigheidsduur van 10 jaar, ook als het gebouw opnieuw verkocht of verhuurd wordt.

Taken van de verkoper of de verhuurder?

VERKOPER:

• De eigenaar moet op eenvoudig verzoek van de kandidaat-koper een geldig EPC kunnen voorleggen.
• In de onderhandse akte voor de verkoop van een woning dient vermeld te worden of er een geldig EPC bestaat voor dat gebouw, en of de koper daarvan in kennis werd gesteld.
• Bij de verkoop moet een geldig (origineel) EPC overgedragen worden.

VERHUURDER:

• De eigenaar moet op verzoek van de kandidaat-huurder een geldig EPC kunnen voorleggen.
• Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig EPC.

Een EPC moet aanwezig zijn uiterlijk vanaf het moment dat een woning te koop of te huur wordt aangeboden en moet door de verkoper/verhuurder voorgelegd worden aan de (potentiële) kopers/huurders. Bovendien moeten de energiescore en het adres of de unieke code gepubliceerd worden in alle commerciële publicaties.

Nieuw sinds midden januari 2013 is het gebruik van een lijst met mogelijke bewijsstukken. Deze lijst heeft tot doel eigenaars tijdig te informeren over de bewijsstukken die kunnen gebruikt worden bij de opmaak van het EPC. Vaak resulteert het gebruik van een bewijsstuk immers in een betere energiescore dan in het geval waarbij geen bewijsstuk wordt aangeleverd of voorhanden is. In het laatste geval wordt er vaak gerekend met standaardwaarden op basis van het bouwjaar van de woning of de installatie.

De controles op de aanwezigheid en de controles op de correctheid van het EPC worden steekproefgewijs uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor de controles op de advertentieverplichting.

Inbreuken worden bestraft met een geldboete van minimum 500,00 EUR.

2. EPB-regelgeving
Met de energieprestatieregelgeving wenst de wetgever het energiegebruik van gebouwen te verminderen om de CO2 uitstoot te verlagen. Deze wetgeving zorgt ervoor dat er bij het bouwproces nu verplicht rekening gehouden moet worden met energiezuinig bouwen of verbouwen.

De EPB-regelgeving vervangt de vroegere isolatieregelgeving, en gaat nog een stap verder met de invoering van eisen inzake energieprestaties van gebouwen en een gezond binnenklimaat:

• Elke woning dient voortaan aan een strenge isolatienorm te voldoen.
• Daarnaast dient de woning ook aan strenge energieprestatie-eisen te voldoen. Dit impliceert dat verwarmingsinstallaties, warmwatersystemen, en dergelijke meer energiezuinig moeten werken.
• Er worden ook regels opgelegd om een goede ventilatie van de woning te waarborgen (vb. ventilatieroosters,…)

Er bestaat heel wat verwarring over het verschil tussen EPB en EPC. EPB staat voor Energie prestatie en Binnen klimaat en EPC staat voor Energie Prestatie Certificaat. Een EPB-berekening moet opgesteld worden bij een nieuwbouw project of een verbouwing en een EPC-berekening moet opgesteld worden bij het verkopen of verhuren van een woning.

In een EPB-berekening worden de materialen waaruit het gebouw is opgetrokken (bouwstenen, isolatie, ramen, ...) en de installaties (ventilatie, verwarming, warm tapwater, ...) vrij gedetailleerd ingegeven. Een EPB-berekening geeft dan ook een vrij gedetailleerd beeld van het energieverbruik van een woning.

Een EPC-berekening wordt gemaakt op basis van een bezoek van een energieverslaggever aan de woning. Deze controleert onder meer de kwaliteit van de ramen, het bouwjaar, ... en geeft deze gegevens in in een software pakket dat op basis hiervan een analyse maakt en een geschat energieverbruik weergeeft.
EPB-berekeningen moeten uitgevoerd worden door een EPB-verslaggever. Deze moet een diploma architectuur, industrieel ingenieur, burgerlijk ingenieur of bio-ingenieur hebben. Een EPC-berekening moet uitgevoerd worden door een energieverslaggever type A. Iedereen kan energie verslaggever type A worden na het volgen van een opleiding en dit heeft er soms toe geleid dat EPC-berekeningen tegen een lage prijs en met een slechte kwaliteit werden uitgevoerd.

Als de woning niet voldoet aan de EPB eisen, wordt een administratieve boete opgelegd aan de bouwheer. Indien de verslaggeving niet correct gebeurde, wordt de verslaggever beboet.

De kwaliteitsbewaking van energie-efficiënt bouwen gebeurt in twee stappen:

1. In de EPB-aangifte verklaart de verslaggever of het gebouw al dan niet voldoet aan de EPB-eisen. De verslaggever is verantwoordelijk voor het correct rapporteren van de genomen maatregelen die de energieprestatie en het binnenklimaat van get bouw bepalen.
2. Het Vlaamse Energieagentschap (VEA) verifieert of de EPB-aangifte overeenstemt met de eigenschappen van het gebouw, de gebruikte materialen en de geplaatste installaties. Het VEA voert daarvoor controles uit op de bouwplaats, tijdens de verschillende fases van het bouwproces:

a. Tijdens de uitvoering van de werken: controles op zaken die na afwerking moeilijk vast te stellen zijn zoals vloerisolatie, muurisolatie, …;

b. Na de uitvoering van de werken: controles op zaken die gemakkelijk vast te stellen zijn, zoals installaties, ventilatie, …

Na ontvangst van de EPB-aangifte kan afgetoetst worden of de verslaggever waarheidsgetrouw gerapporteerd heeft.

Er zijn boetes voor het niet navolgen van de procedures en boetes voor het niet navolgen van de EPB-eisen:

1. Procedure

a. Startverklaring (niet of laattijdig indienen): 250 euro effectief opgelegd aan de aangifteplichtige;
b. Aangifte (niet of laattijdig): 250 euro, vermeerderd met 1 euro per kubieke meter nieuw bouwvolume, effectief opgelegd aan de aangifteplichtige. De aangifte moet altijd ingediend worden. Dat wordt afgedwongen via een bedrag van 25 euro per dag dat de aangifte niet is ingediend.

2. EPB-eisen

De boete is afhankelijk van de overtreding: hoe groter de overtreding, hoe groter de boete.

Voorbeeld:
het E-peil van de woning bedraagt 100 in plaats van de E80 eis Indien de investering voor het behalen van de norm E100 ongeveer 1.500,00 € bedraagt, zal de boete 3 x 1500 € bedragen.

Vaststellingen en opsporingen worden uitgevoerd door de door de regering aangeduide ambtenaren. Teneinde hun vaststellingen te kunnen verrichten, hebben de ambtenaren toegang tot de bouwwerf en de gebouwen.

3. Gemeenrechtelijke juridische actiemogelijkheden

Bij een resultaatsverbintenis heeft de schuldenaar zich ertoe verbonden een bepaald resultaat te bereiken. Als dit resultaat niet wordt bereikt, is hij in beginsel, dit is behoudens bewijs van “vreemde oorzaak”, aansprakelijk wegens niet-nakoming. Het halen van een EPC of EPB waarde is een resultaatsverbintenis.

Een contractpartij die haar verplichtingen niet nakomt, pleegt contractbreuk en maakt zich schuldig aan wanprestatie, wanneer zij, bij een resultaatsverbintenis, niet het beloofde resultaat heeft teweeggebracht en wanneer de niet-nakoming haar moet worden toegerekend.

De bouwheer/opdrachtgever dient in eerste instantie een ingebrekestelling te versturen.

Het principe is de uitvoerig in natura door de schuldenaar. Als de uitvoering in natura onmogelijk is, kan de schuldeiser aan de rechter, bij wijze van equivalent, een vervangende of compenserende schadevergoeding in geld vragen, zodat hij in een toestand wordt geplaatst die financieel gezien zoveel mogelijk vergelijkbaar is met de toestand waarin hij zich zou hebben bevonden bij correcte en dus ook tijdige nakoming van de hem verschuldigde verbintenis.

Contractpartijen kunnen hun gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens toerekenbare niet-nakoming van contractuele verbintenissen bij overeenkomst wijzigen net zoals zij kunnen afwijken van de in de artikelen 1382 ev. B.W. vervatte buitencontractuele aansprakelijkheidsregelen. Met andere woorden, beide aansprakelijkheidsregelingen zijn van suppletieve aard.

Inzake niet-nakoming van contractuele verbintenissen, zijn de meest voorkomende wijzigingen de bevrijdings- of exoneratiebedingen waarbij één contractspartij stipuleert niet aansprakelijk te zijn jegens de wederpartij voor een tekortkoming waarvoor zij anders wel aansprakelijk zou zijn.

Benevens exoneratiebedingen zijn er nog heel wat andere contractuele aansprakelijkheidsregelingen. zo zijn er bedingen die de aansprakelijk uitbreiden of die de aansprakelijkheid verminderen (bijvoorbeeld door de termijn binnen dewelke de aansprakelijkheid kan worden ingeroepen, in te korten) of die het bedrag van de schade op een lager bedrag stellen dan de werkelijke schade.

Ook zijn er bedingen, vrijwaringsbedingen genoemd, die geen eigenlijke aansprakelijkheidsregelingen uitmaken omdat ze niet afwijken van de gemeenrechtelijke aansprakelijkheidsregels maar enkel bepalen dat een derde de nadelige geldelijke gevolgen ervan voor zijn rekening zal nemen.

Voor verdere concrete vragen, staan wij graag te uwer beschikking.