01/02/2016

Een eigenaar is bij de bouw of verbouwingen van zijn woning verplicht om dit te melden aan het kadaster zodat het kadastraal inkomen kan worden vastgesteld, dan wel herschat. Vele eigenaars zijn, omwille van financiële redenen, bij een verbouwing weigerachtig om dit te doen. Indien de verbouwing zonder vergunning werd doorgevoerd of hiervoor geen subsidies werden aangevraagd, is het bestuur vaak niet op de hoogte van de verbouwing. Steden en gemeenten kondigen aan dat ze dit veel strenger zullen opvolgen. De vrees voor een eigenaar om slapende honden wakker te maken, blijkt bij sommige renovaties evenwel niet geheel terecht.

1. HET KADASTRAAL INKOMEN

Het kadastraal inkomen (KI) komt overeen met het gemiddeld normaal nettoinkomen dat het onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar zou opbrengen. Daarbij wordt niet uitgegaan van de
werkelijke huurwaarde, maar de fictieve opbrengst die het goed op een bepaald referentietijdstip zou opbrengen.

Op heden ligt dit referentietijdstip op 1 januari 1975. Het kadastraal inkomen stemt heel vaak dan ook niet meer overeen met de werkelijkheid.

Het (geïndexeerde) kadastraal inkomen vormt de basis voor de inning van de onroerende voorheffing.

2. MEDEDELING AAN KADASTER BIJ BOUW OF VERBOUWINGEN

Indien een eigenaar een huis gebouwd of verbouwd heeft, moet hij dat binnen de dertig dagen na de ingebruikname (nieuwbouw) of de voltooiing van de werken (verbouwing) melden aan het
controlekantoor van het kadaster.

Bij niet-aangifte riskeert de eigenaar administratief en zelfs strafrechtelijk te worden beboet.

Na de aangifte zal het kadaster in geval van nieuwbouw het kadastraal inkomen komen vaststellen. In geval van verbouwingen wordt het oude kadastraal inkomen herzien.

Het nieuwe kadastraal inkomen wordt daarna via een aangetekende brief meegedeeld. De eigenaar kan binnen de twee maand bezwaar indienen indien hij niet akkoord gaat met de (her)schatting.

3. VERGETEN RENOVATIES

Uit recente mediaberichtgeving blijkt dat steden en gemeenten actief op zoek zullen gaan naar eigenaars die de verbouwingen aan hun woning niet melden bij het kadaster.

Steden en gemeenten hebben daar belang bij aangezien een aantal belastingen die naar de gemeentekas vloeien aan de hand van het kadastraal inkomen worden berekend.

Zo hebben de stad BRUSSEL en de gemeenten UKKEL, SINT-AGATHA-BERCHEM en EVERE reeds duizenden eigenaars van woningen om meer uitleg gevraagd. De panden zouden immers (volgens officiële gegevens) nauwelijks over enige basiscomfort beschikken, terwijl dit niet met de werkelijkheid zou overeenstemmen.

Ook in VLAANDEREN zijn steeds meer steden en gemeenten geneigd om eigenaars hierover te interpelleren.

4. IS DE VREES TERECHT?

Vaak zullen eigenaars niet geneigd zijn om hun verbouwingen op eigen initiatief te melden aan het kadaster, omdat dit nu net een verhoging van het kadastraal inkomen kan meebrengen, waardoor ook de onroerende voorheffing stijgt.

Indien een verbouwing zonder stedenbouwkundige vergunning kan worden uitgevoerd, is de gemeente vaak niet op de hoogte van deze verbouwing en zal deze dan ook niet de nodige initiatieven nemen om het KI te laten herschatten. Sommige eigenaars zijn zelfs weigerachtig om een subsidie aan te vragen omdat dit ook tot gevolg heeft dat het bestuur op de hoogte is van de verbouwing en dus het kadaster kan waarschuwen.

De vrees blijkt evenwel niet altijd terecht te zijn. Zo deelde de FOD FINANCIEN in 2010 in een circulaire mee dat bepaalde energiebesparende werken geen herschatting van het KI met zich zullen meebrengen.

Concreet gaat het bijvoorbeeld om de vervanging van een oude verwarmingsketel door een condensatieketel, de plaatsing van een systeem van waterverwarming die gebruik maakt van zonne-energie, maar ook om de isolatie van dak, muren en vloeren.

Indien de werken evenwel tot gevolg hebben dat het onroerend goed voorzien wordt van een significant comfort waarover het voordien niet beschikte en waarvan de weerslag op de huurwaarde van 1 januari 1975 moeiteloos kan worden geraamd, zal wel een herschatting worden doorgevoerd.

Zo waarschuwt de fiscale administratie dat het plaatsen van een systeem van centrale verwarming wel een herschatting met zich mee zal brengen, gezien dit het comfort significant verhoogt.

Veel zal afhangen van de concrete situatie en de vraag of de werken het comfort van een woning dermate verhoogt.

Mocht u nog vragen hebben, staan wij uiteraard graag ter beschikking.