23/02/2017

Klik hier om het artikel online te lezen.

Barsten in de gevel. Water op de muren... Ze zijn nauwelijks te tellen, de conflicten tussen bouwers en hun architect of aannemer. 'Een minnelijke schikking is vaak nog de meest efficiënte manier om uit de impasse te geraken', zegt advocaat en specialist bouwrecht Ludo Ockier. Tekst: Ellen Cleeren

Wat als het dak van uw strakke droomvilla na enkele jaren begint door te buigen? Het vocht langs de muren opstijgt? Of het beton waarop uw huis steunt van een bedenkelijke kwaliteit blijkt te zijn? Het zijn allemaal voorbeelden van ernstige gebreken, omdat ze de stevigheid en stabiliteit van uw woning in gevaar kunnen brengen. 

1. ERNSTIGE GEBREKEN

Voor ernstige gebreken kunt u de architect en de aannemer 10 jaar lang aansprakelijk stellen.

Wees gerust: de kans dat uw woning weer moet worden afgebroken, is uiterst klein

'Discussies over ernstige gebreken komen vaak voor', zegt advocaat Ludo Ockier, die gepokt en gemazeld is in het bouwrecht. 'Maar gelukkig leiden ze maar zelden tot de volledige afbraak van een gebouw. In mijn 28-jarige carrière als advocaat heb ik het maar vijf of zes keer meegemaakt dat een pand volledig moest worden neergehaald omdat de stabiliteit in het gedrang kwam. Meestal wordt er in België gebouwd volgens de regels van de kunst.' Dat is maar goed ook, want volgens Ockier wordt de tienjarige aansprakelijkheid door rechters restrictief geïnterpreteerd. Wat geen 'ernstig' gebrek is, wordt geklasseerd onder de 'lichte' verborgen gebreken. (zie verder).

Probeer eerst tot een akkoord te komen met architect/aannemer

U kunt daarom maar beter met uw architect of aannemer tot een akkoord proberen te komen; Architecten zijn trouwens verplicht verzekerd voor de tienjarige aansprakelijkheid. En ook aannemers moeten zich verplicht verzekeren voor schade die door hun fout is veroorzaakt. Zo'n verzekering vergemakkelijkt een akkoord en verhindert dat de partijen een procedureslag leveren voor de rechtbank. Om zo'n akkoord te bewerkstelligen, is het belangrijk dat u het probleem nauwkeurig definieert en - los van de vraag wie verantwoordelijk is - ook onderzoekt wat de precieze oorzaak is. 'Het juridische gelijk begint altijd bij het technische gelijk', zegt Ockier. 'De diverse partijen kunnen pas onderhandelen over een oplossing als iedereen exact weet wat het probleem is én als de oorzaak en de omvang ervan goed gedefinieerd zijn. Dat kan door een degelijke bouwexpert in te schakelen die een juiste analyse maakt van het schadegeval. Het gebeurt geregeld dat er op basis van die analyse al een regeling tot stand komt'. Komt er toch geen akkoord uit de bus, dan komt het eropaan niet te dralen. U kunt de architect en/of aannemer voor de rechtbank dagvaarden, maar u beschikt daartoe slechts over een termijn van 10 jaar.

Vanaf wanneer gaat die 10-jarige termijn in?

Die begint zodra u de bouwwerken aanvaardt en niet vanaf het ogenblik dat u het probleem vaststelt. 'In theorie begint de tienjarige termijn te lopen vanaf de definitieve oplevering. Maar vaak gaat de termijn al in vanaf de voorlopige oplevering, omdat de partijen dat zo zijn overeengekomen. Het is ook mogelijk dat de termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf de betaling van de laatste factuur door de opdrachtgever en waarbij hij geen voorbehoud formuleerde', aldus Ockier. 

Het startpunt van de 10-jarige termijn is met andere woorden afhankelijk van wat in het contract als de 'datum van aanvaarding van de bouwwerken' is gedefinieerd.

OPGELET!

De termijn van 10 jaar is een vervaltermijn. Hij kan niet worden verlengd. Dat u eerst een jaar hebt onderhandeld in de hoop een regeling te treffen, is evenmin een excuus. Als u de architect en/of de aannemer niet voor de rechtbank brengt voor de 10 jaar zijn verstreken, is het onherroepelijk te laat.

Tip: Wees zorgvuldig met uw administratie. 'Veel discussies ontstaan omdat afspraken maar half op papier worden gezet. Overloop of uw contracten alle belangrijke elementen bevatten. Is de prijs goed gedefinieerd? Staan de termijnen er goed in? Stemt het lastenboek overeen met wat in de aannemingsovereenkomst is opgenomen?

Tip: Kies uw architect of aannemer nooit op basis van alleen maar de prijs, maar op basis van kwaliteitsreferenties. Het onderzoek naar een kwalitatieve keuze van de bouwpartners is cruciaal.

Tip: Leg uw budget duidelijk vast voor u begint te bouwen. En laat u niet verleiden om dat te overschrijden. Vraag daarom aan de architect om alle lastenboeken en alle meetstaten (een opsomming van de hoeveelheid bouwmaterialen die nodig zijn) mee te delen vóór de bouwwerken beginnen. Zo vermijdt u dat het voorziene budget, door opeenvolgende facturen naarmate de werken vorderen, toch nog wordt overschreden.

Wie moet ik dagvaarden: architect of aannemer(s)?

Bij ernstige gebreken kan het moeilijk zijn om te bepalen wie precies aansprakelijk is. De architect is verantwoordelijk voor het concept, terwijl de aannemer instaat voor de uitvoering van de werken. Maar in het dagelijkse leven lopen de opdrachten van architect en aannemer meestal door elkaar. De architect moet erop toezien dat de aannemer de werken uitvoert volgens de regels van de kunst, maar het is mogelijk dat de architect tekortschiet in zijn plicht om toezicht te houden. Tegelijk moet de aannemer weigeren om werken uit te voeren die technisch niet haalbaar zijn. De aannemer moet dat ook aan de architect melden.

Evengoed is het denkbaar dat de aannemer toch bezwijkt onder de druk van een creatieve architect die zijn idee absoluut wil doordrijven. Wie moet de bouwheer dan dagvaarden? Het antwoord luidt dat u het best beiden, dus zowel architect als aannemer, voor de rechtbank brengt. 'Het is dan de rechtbank die beslist wie aansprakelijk is na een rapport van een gerechtsdeskundige', aldus Ockier.

WIST U DAT?

De 10-jarige aansprakelijkheid rust niet alleen op de architect en de aannemer. U kunt zich ook wenden tot de burgerlijk ingenieur die de berekeningen maakte, tot de studiebureaus, en zelfs tot de installateurs.

Kan de architect zijn tienjarige aansprakelijkheid van zich afschuiven door te verwijzen naar de bemoeizucht van de klant?

Als de problemen aan uw woning zijn ontstaan omdat u het gebruik van ongeschikte materialen hebt voorgesteld aan uw architect, kan die architect inderdaad zijn aansprakelijkheid van zich afschuiven, maar evident is dat niet. 'In principe mag een architect geen medewerking verlenen aan een project dat volgens hem niet volgens de regels van de kunst verloopt', aldus Ockier. 'De architect moet simpelweg weigeren aan zulke onmogelijke voorstellen mee te werken'. 

Geldt de tienjarige aansprakelijkheid ook als u een appartement koopt dat in opdracht van een projectontwikkelaar is gebouwd?

In dat geval moet u twee situaties onderscheiden:

1. U koopt een appartement nadat het project volledig is voltooid. In dat geval geldt de tienjarige aansprakelijkheid niet. 'U kunt zich als koper van het appartement dan wel wenden tot de bouwpromotor die het appartement aan u heeft verkocht', zegt Ockier. 'De bouwpromotor is dan als verkoper aansprakelijk voor eventuele, verborgen gebreken.' In dat geval moet u uw aansprakelijkheidsvordering binnen een korte tijd instellen

2. U koopt een appartement op plan of op het ogenblik dat het project nog niet helemaal voltooid is. In dat geval kunt u zich wenden tot de bouwpromotor, die als totaalaannemer 10 jaar lang aansprakelijk is voor ernstige en verborgen gebreken aan het gebouw. 

Weet dat u voor de herstellingen een andere architect of aannemer kunt inschakelen

Dringen zich herstellingswerken op, dan is de kans reëel dat u niet opnieuw met de oorspronkelijke archtect en/of aannemer in zee wilt gaan. Het vertrouwen in hen zal onherroepelijk geschonden zijn. 'Meestal zal de expert die de rechtbank heeft aangesteld, eerst zijn vaststellingen doen, een verslag opmaken en vervolgens de werken vrijgeven', aldus Ockier. 'Vanaf dat ogenblik kan de bouwheer een beroep doen op een andere architect of aannemer. In de praktijk aanvaarden de rechtbanken dat recht om de herstellingswerken door een andere architect en/of aannemer te laten uitvoeren. De kostprijs van de herstellingswerken mag de bouwheer dan, na een vonnis van de rechtbank, van de oorspronkelijke architect en/of aannemer terugvorderen.'

Hoelang is 10 jaar?

De aannemer die een nieuwbouwwoning bouwt, heeft een 10-jarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Maar in sommige gevallen is die 10 jaar geen 10 jaar. Het hangt ervan af in welke staat en van wie u de woning koopt.

• U laat de nieuwbouwwoning bouwen als particulier

Dan begint de 10 jaar te lopen vanaf de oplevering. In theorie is dat vanaf de definitieve oplevering, maar de meeste contracten bepalen dat die termijn al begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering. Het maakt niet uit of u die woning laat bouwen door een algemene aannemer, meerdere aannemers of een sleutel-op-de-deurfirma.

• U koopt een bestaande nieuwbouwwoning

Of u als koper dan aanspraak kunt maken op de 10-jarige aansprakelijkheid, hangt af van wie u de woning koopt.

• U koopt de woning van een andere particulier

STEL: A laat een woning bouwen. Drie jaar na de oplevering verkoopt hij die woning aan B. In dat geval zal B nog 7 jaar lang aanspraak kunnen maken op de 10-jarige aansprakelijkheid. Die wordt mee 'overgedragen', als het ware van de ene particulier naar de andere particulier.

• U koopt de woning van een bouwpromotor of een andere professional

STEL: u koopt een nieuwbouwwoning die de aannemer al heeft opgeleverd aan een sleutel-op-de-deurfirma. Omdat die firma een professionele partij is, eindigt op dat moment de 10-jarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Koopt u als particulier vervolgens die woning van de sleutel-op-de-deurfirma, dan kunt u daardoor geen aanspraak maken op die 10-jarige aansprakelijkheid. Zelfs als de woning slechts 3 maanden geleden werd opgeleverd. De sleutel-op-de-deurfirma is dan zelf verantwoordelijk voor die verborgen gebreken. Maar let op: vaak stipuleren verkoopovereenkomsten dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Controleer dus zeker het contract op dat vlak.

Hoe komt dat?

Verborgen gebreken zijn volgens de definitie gebreken die een gewone consument niet kan zien. Bijvoorbeeld het feit dat er minder isolatie is gebruikt dan gepland. Maar voor professionals, zoals bouwpromotoren of sleutel-op-de-deurfirma's, wordt ervan uitgegaan dat zij wel in staat moeten zijn om dat soort gebreken te detecteren. (N.B.)

2. LICHTE GEBREKEN

Het gros van de bouwgeschillen heeft niets te maken met gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stabiliteit, stevigheid of duurzaamheid van de woning in het gedrang brengen, maar met minder ernstige tekortkomingen waarvan de gevolgen niet meteen zichtbaar zijn bij de oplevering. Het gaat om lichte, verborgen gebreken. Denk aan capaciteitsproblemen die leiden tot onvoldoende verwarming of koeling, onbetrouwbare technische installaties, kleine waterinfiltraties, vloertegels die vroegtijdig hun glans verliezen, natuursteenvloeren die verkorrelen, houten panelen die krom trekken of verpulveren, de geluidsisolatie die te wensen overlaat of het feit dat de energieprestatienormen niet worden gehaald. Dat soort gebreken maakt de hoofdmoot van de discussies uit. Wat moet u dan doen?

Trek snel aan de alarmbel

Volgens Ockier is dat concreet binnen 6 maanden nadat u het verborgen, kleine gebrek hebt vastgesteld. Die korte termijn loopt niet zolang partijen nog met elkaar onderhandelen.

Stel uw architect of aannemer in gebreke

Binnen die korte termijn moet u uw architect of aannemer in gebreke stellen via een aangetekende brief of een mail met ontvangstbevestiging.

Wat als de aannemer of architect niet reageert?

Dan dringt een dagvaarding voor de rechtbank zich op. Maar ook voor die lichtere gebreken kan een lang aanslepende procedureslag vermeden worden door de aanstelling van een deskundige die alle betrokken partijen hoort en die de precieze oorzaak van het probleem vaststelt. 'Om welk gebrek het ook gaat in uw woning, laat de situatie altijd analyseren door een deskundige in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag, dus een rapport waarbij alle betrokkenen zijn gehoord, staat u nergens. Louter eenzijdige vaststellingen zoals foto's leveren nooit iets op', aldus Ockier.

Zo'n deskundigenverslag leidt ertoe dat de architect of aannemer de kostprijs terugbetaalt van de werken die nodig zijn om het gebrek te remediëren. 'Als de opdrachtgever daarmee akkoord gaat, kan de architect of aannemer het gebrek ook zelf nog aanpakken of herstellen', aldus Ockier.

WIST U DAT?

Laat een gebrek altijd analyseren door een deskundige, in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag staat u nergens. Met alleen maar eenzijdige vaststellingen, zoals foto's, komt u nooit tot een akkoord.

Tip: hou het simpel. Vaak leiden ingewikkelde constructies zoals inpandige terrassen, tot bouwproblemen.