11/01/2023

Ondertussen ligt al enkele jaren het voorstel van decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft, op tafel bij het Vlaams Parlement. Als uitgangspunt geldt hierbij dat de woonreservegebieden (in hoofdzaak de woonuitbreidingsgebieden volgens het gewestplan) zullen worden ‘bevroren’. De gebieden zullen enkel kunnen worden ontwikkeld indien de gemeenteraad beslist om deze ‘vrij te geven’.

Op 1 december 2022 is advies gevraagd bij de Raad van State zodat het nog even wachten is op definitieve goedkeuring.

In de dagelijkse praktijk stellen wij dan ook vast dat er een relatief grote druk ontstaat om resterende woonuitbreidingsgebieden te ontwikkelen. Bijgevolg is de bestaande regelgeving op heden nog zeer relevant. Bovendien zullen aanvragen die reeds lopen op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving, nog worden afgetoetst aan de bepalingen zoals deze op vandaag bestaan.

Gelet op het grote aantal vragen geven wij hierna een kort overzicht van de meest relevante elementen.

De ontwikkelingsmogelijkheden van de woonuitbreidingsgebieden worden op vandaag bepaald door het zogenaamde ‘Inrichtingsbesluit’ (Koninklijk Besluit betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen van 28 december 1972).

De woonuitbreidingsgebieden zijn bestemd voor groepswoningbouw. Het oprichten van één enkele woning is principieel onvergunbaar binnen dergelijk gebied. Als enige uitzondering op dit principe gelden verkavelingsaanvragen die het volledige woonuitbreidingsgebied in één keer ordenen.

De Raad voor Vergunningsbetwistingen stelt “dat de woonuitbreidingsgebieden in de regel reservezones van het woongebied zijn, die als uitzonderingsgebied gevrijwaard dienen te blijven en dat het begrip ‘groepswoningbouw’ niet zo ruim opgevat mag worden dat het mogelijk wordt gemaakt dat het woonuitbreidingsgebied de facto – zonder enige ordening van het gebied door de bevoegde overheid – wordt aangesneden door de realisatie van verschillende, individuele bouwprojecten. Dit zou indruisen tegen de finaliteit van de bestemming woonuitbreidingsgebied.” (Raad voor Vergunningsbetwistingen, 5 februari 2019, nr.A/1819/0563).

Het Inrichtingsbesluit zelf biedt geen definitie van “groepswoningbouw” zodat moet worden teruggevallen op de bepalingen van de bij het Inrichtingsbesluit horende omzendbrief. Conform deze omzendbrief is er sprake van groepswoningbouw bij “het tegelijk en gemeenschappelijk oprichten van woningen”. Typische voorbeelden van groepswoningbouw zijn de wijken van sociale woningbouw, kleine landeigendommen en de woonwijken opgericht door de gemeenten en de intercommunales.

Het Decreet Grond- en Pandenbeleid en de Vlaamse Codex Wonen definiëren “groepswoningbouw” als “het gemeenschappelijk oprichten van woningen die een gemeenschappelijke werf hebben en fysisch of stedenbouwkundig met elkaar verbonden zijn”.

Om een deel van een perceel te verkopen, bestaan op stedenbouwkundig vlak twee potentiële mogelijkheden. Met name het aanvragen van een verkavelingsvergunning, waarbij de opgegeven loten individueel worden verkocht, dan wel het werken met een notariële splitsingsakte.

2.1. Verkavelingsvergunning

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) legt in bepaalde gevallen het werken met een verkavelingsvergunning verplicht op, met name wanneer een verkoop leidt tot het ‘verkavelen’ van een grond.

Verkavelen wordt door de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gedefinieerd als ’een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies’.

Een verkavelingsvergunning is dus verplicht van zodra een eigenaar een perceel grond opsplitst om een onbebouwd lot te verkopen als ‘bouwgrond’.

Van belang hierbij is het feit dat de kadastrale omschrijving van een perceel grond irrelevant is. Alle kadastrale percelen die aan elkaar grenzen en aan dezelfde eigenaar(s) toebehoren, worden voor de verkavelingsplicht als één enkel perceel beschouwd. Het afsplitsen van een reeds bestaand kadastraal perceel van de rest van de eigendom valt dus ook onder de verkavelingsplicht.

2.2. Verkopen van een onbebouwd lot

In tegenstelling tot het voorgaande kan een bebouwd lot steeds worden afgesplitst door middel van een notariële splitsing (en dus zonder voorafgaande verkavelingsvergunning).

Het Departement Omgeving geeft zelfs aan dat er strikt genomen geen voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist is indien de opsplitsing leidt tot een bebouwd en onbebouwd lot en de eigenaar het onbebouwde deel voor zichzelf behoudt. Er is dan immers geen sprake meer van een onbebouwde kavel die verkocht wordt én die bestemd is voor woningbouw.

Indien het echter al van het begin duidelijk de intentie is om het onbebouwde lot uiteindelijk toch onbebouwd te verkopen met het oog op woningbouw, is er wel een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist. Ook indien men de verkopen dus zo regelt dat eerst het bebouwde lot wordt verkocht.

De prangende vraag die vaak in de praktijk heerst, betreft de mogelijkheid die er al dan niet bestaat om reeds over te gaan tot de verkoop van individuele loten binnen een groepswoningbouwproject.

De definitie van ‘verkavelen’ conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de vereiste van verkavelingsvergunning dient steeds in het achterhoofd te worden gehouden. Van zodra een onbebouwd lot wordt afgesplitst/verkocht met het oog op woningbouw (bedoeling er woningen op te richten), is er een verkavelingsvergunning vereist. Een lot wordt pas als ‘bebouwd’ beschouwd van zodra er een wind- en waterdichte woning is opgericht. Bouwwerken in uitvoering worden dus niet als bebouwing beschouwd.

Wanneer er eenmaal een verkavelingsvergunning voorhanden is, is er nooit een probleem voor wat betreft de verkoop van een individuele woning en/of van een individueel lot.

De essentie van groepswoningbouw valt daarentegen op zich moeilijk te rijmen met de afzonderlijke verkoop van individuele woningen. De groepswoningbouw houdt immers in dat alle woningen in één en dezelfde werf en gezamenlijk worden opgericht.

Indien binnen een groepswoningbouwproject een individueel bebouwd lot zou worden verkocht, terwijl de andere loten nog onbebouwd zijn (en deze onbebouwde loten in portefeuille worden gehouden), is er strikt gezien geen inbreuk op de verkavelingsvergunningsplicht (er wordt immers geen onbebouwd lot te koop aangeboden), maar is er ons inziens wel sprake van een (ander) stedenbouwkundig misdrijf. Men zal immers in strijd met de verkregen vergunning bouwen die expliciet een groepswoningbouw (meerdere woningen gelijktijdig oprichten in één werf) tot voorwerp heeft.

Enkel indien een woning wordt verkocht die zich situeert in de gemeenschappelijke werf (en dus de andere woningen zich in een gelijke afwerkingsfase bevinden), kan er ons inziens gebruik gemaakt worden van een notariële splitsingsakte zonder een inbreuk te begaan op de verkavelingsplicht of afbreuk te doen aan de vergunning die een groepswoningbouw oplegt.

Mocht u nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met ons kantoor.