01/03/2015

Vanuit de ondernemingswereld werd reeds jaren gepleit voor vlottere en snelle procedures voor investeringsprojecten, dit aangezien het zowel voor publieke als voor private investeerders steeds moeilijker werd om binnen een redelijke termijn belangrijke investeringsprojecten te realiseren. Met het decreet handhaving omgevingsvergunning en het decreet complexe projecten heeft de Vlaamse Regering getracht de besluitvorming bij complexe investeringsprojecten te versnellen en te verbeteren. Verder heeft de Vlaamse Regering de uitvoering van het Onroerend erfgoed decreet d.d. 12.07.2013 verder uitgewerkt in het besluit d.d. 16.05.2014, zodat sedert 01.01.2015 er één overkoepelende reglementering bestaat voor monumenten, stads- en dorpsgezichten, landschappen en archeologie.

1. Het decreet omgevingsvergunning
Ondernemers die industriële of ambachtelijke activiteiten willen opstarten, zullen niet langer alle stappen voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning moeten doorlopen. Het decreet voert één procedure in, met name de procedure tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning.

Daarnaast wil het decreet omgevingsvergunning de mogelijkheid biedenom het bestaande amalgaan aan vergunningsprocedures eenvoudiger te maken, alsook transparanter en met bijzondere aandacht voor de participatie van het publiek.

Het decreet betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning d.d. 25 april 2014 voorziet verder in een uitbreiding van de informatieverplichting van de notaris en de vastgoedmakelaar.

Conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening moet de instrumenterende ambtenaar, d.i. meestal de notaris, in de akte van verkoop van een onroerend goed bepaalde clausules opnemen. Die informatieplicht wordt door het decreet van 25 april 2014 gewijzigd.

Ook de publicatieplicht van de vastgoedmakelaar wordt onder handen genomen.

De informatieverplichting van de instrumenterende ambtenaar is van toepassing op alle onderhandse en authentieke akten van:

• Verkoop
• Verhuring voor meer dan 9 jaar
• Inbreng in een vennootschap
• Vestiging van een erfpacht of recht van opstal; of
• Ander eigendomsrecht onder bezwarende titel (dus tegen vergoeding), met uitzondering van huwelijkscontracten en contracten aangaande mandeligheid (gedwongen mede-eigendom), die betrekking hebben op een onroerend goed.

In die akten moet de notaris of een andere ambtenaar het volgende vermelden:

• Of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt;
• Wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed is, met de benamingen die gebruikt worden in het plannenregister;
• Of er voor het onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht, overeenkomstig artikel 6.1.1. VCRO (inzake voortzetting van strijdige handelingen, een inbreuk op informatieplicht enzovoort), of artikel 6.1.14 t.e.m. 6.1.43 VCRO (inzake herstelmaatregelen) en alle in die zaken gewezen beslissingen;
• Of er op het onroerend goed een voorkooprecht rust, zoals vermeld in artikel 2.4.1 VCRO;
• Of er voor het onroerend goed een verkavelingsvergunning bestaat; en
• Of er een as-builtattest werd uitgereikt en gevalideerd, wanneer artikel 4.2.12, §2, 2° VCRO dat vereist.

Het handhavingsdecreet schrapt de verwijzing naar de specifieke dagvaarding in punt 3 hierboven vermeld en eist dat de notaris (of zijn ambtgenoot) voortaan vermeldt of het onroerend goed het voorwerp uitmaakt van een rechterlijke of bestuurlijke maatregel, en of het goed het voorwerp kan uitmaken van dergelijke maatregel (in het geval er nog een procedure lopende is).

De verwijzing naar de rechterlijke en bestuurlijke maatregelen wordt ook overgenomen in de regels inzake de informatieverplichting bij onderhandse akten van verkoop of verhuring voor meer dan 9 jaar, of van vestiging van een erfpacht of recht van opstal (art. 5.2.5 VCRO). Die informatieplicht is dus ook van toepassing op vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken.
De rechterlijke en bestuurlijke maatregelen die op het onroerend goed van toepassing zijn, of kunnen zijn, moeten eveneens worden overgenomen in elke publiciteit die gevoerd wordt bij de verkoop van een onroerend goed, verhuring ervan voor meer dan 9 jaar, inbreng in vennootschap, vestiging van recht van erfpacht of opstal, of andere eigendomsoverdracht tegen betaling. Elke persoon die voor eigen rekening of als tussenpersoon een dergelijke transactie uitvoert en daarvoor publiciteit voert valt onder deze informatieplicht.

De gewijzigde informatieverplichting geldt, net zoals de meeste andere bepalingen van het handhavingsdecreet, pas vanaf een nog onbekende datum, meer bepaald vanaf een door de Vlaamse regering vast te stellen datum na de inwerkingtreding van het Handhavingsprogramma Ruimtelijke Ordening.

2. Het decreet complexe projecten

De decreetgever wil met dit decreet een snellere en kwaliteitsvollere realisatie van complexe bouwprojecten mogelijk maken.

Er wordt een mogelijkheid ingevoerd voor projecten die zowel een ruimtelijke bestemmingswijziging vereisen als een stedenbouwkundige en/of milieuvergunning van één afgestemde, integrale en overkoepelende procedure. Men hoopt om op die manier de looptijd voor dergelijke projecten in te korten.

De belangrijkste krachtlijnen zijn de volgende:

1. Aanbrengen van een nieuwe procesaanpak, uitgewerkt in een ter beschikking gestelde methodiek “routeplanner”;
2. De mogelijkheid van maatwerk en flexibiliteit, wat resulteert in een decreet waarin overwegend procedurele aspecten verankerd worden;
3. Het ongewijzigd behouden van inhoudelijke verplichtingen, dit in sectorale regelgeving (bv. natuurbehoud en milieuwetgeving);
4. Besluitvorming in vier fases: een verkenningsfase, leidend tot een startbeslissing, een onderzoeksfase die leidt tot een voorkeursbesluit, de uitwerkingsfase die leidt tot een projectbesluit en ten slotte de uitvoeringsfase;
5. Een procedureel kaderdecreet, waarin slechts het noodzakelijke decretaal verankerd werd.

Complexe projecten zijn die projecten van een groot maatschappelijk en ruimtelijk-strategisch belang die vragen om een geïntegreerd vergunningen- en ruimtelijk planproces. Een concrete definitie van een complex project krijgen we niet, wel enkele indicaties.

Het decreet voorziet tevens in een uitbreiding van de bijzondere informatieplicht die krachtens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op de vastgoedmakelaar rust. De vastgoedmakelaar zal in het vervolg de koper er eveneens van op de hoogte moeten stellen of het goed het voorwerp uitmaakt van een voorkeursbesluit of een projectbesluit.

Deze documenten zijn opgenomen in het plannenregister, het projectbesluit bijkomend in het vergunningenregister. Dit betekent dat de relevante informatie in principe opgenomen moet zijn in het stedenbouwkundig uittreksel.

Het nieuwe voorkooprecht dat wordt ingevoerd, specifiek ter verwezenlijking van het voorkeursbesluit of projectbesluit, is van belang aangezien de koper ook hiervan op de hoogte moet worden gebracht.

3. Het decreet onroerend erfgoed
De grote verscheidenheid aan erfgoed leidde in het verleden tot een al even grote diversiteit aan regelgevingen. Voor elk van deze erfgoedsoorten was er een ander decreet. Vanaf 1 januari 2015 geldt evenwel één overkoepelende reglementering voor monumenten, stads- en dorpsgezichten, landschappen en archeologie: het decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed, dat verder wordt uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 betreffende de uitvoering van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Voorheen lag het zwaartepunt van het onroerenderfgoedbeleid bijna volledig bij de Vlaamse overheid. Het decreet geeft de steden en gemeenten meer verantwoordelijkheid en inspraak met de erkenning als onroerenderfgoedgemeente.

Sinds 2009 wordt een inventaris jaarlijks vastgesteld. Dit principe wordt nu uitgebreid met vier bijkomende inventarissen.

Het nieuwe decreet voorziet in de vaststelling van minstens vijf inventarissen:

1. De inventaris van het bouwkundig erfgoed.
2. De landschapsatlas.
3. De inventaris van de archeologische zones.
4. De inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde.
5. De inventaris van historische tuinen en parken.

Voor elk van deze vijf inventarissen gelden een drietal algemene plichten. Ten eerste is er de zorgplicht voor de administratieve overheden. Dat betekent dat gemeenten, OCMW’s, overheidsdiensten, provincies, … altijd zo veel mogelijk zorg in acht moeten nemen voor de items op de inventaris. Voor alle eigen werken of activiteiten moeten ze onderzoeken of deze een directe impact hebben op geïnventariseerd erfgoed. Als dat zo is, moeten ze bovendien motiveren welke maatregelen ze hebben genomen om aan de zorgplicht te voldoen. Dat heet de motiveringsplicht. Verder is er ook een informatieplicht bij de eigendomsoverdracht van een item uit een vastgestelde inventaris. Het decreet bepaalt namelijk dat iedereen die een vastgoedtransactie onderneemt de koper moet inlichten over de vaststelling van een goed. Ook wie een vastgesteld goed voor meer dan negen jaar verhuurt of in pacht geeft, is verplicht dit in de akte op te nemen.

De inventaris van het bouwkundig erfgoed biedt een uitgebreid wetenschappelijk overzicht van het bouwkundig patrimonium met erfgoedwaarde in Vlaanderen. Het gaat daarbij niet alleen om kerken en kastelen, maar ook bijvoorbeeld om volkscafés, kapelletjes en oude fabriekspanden. De zorgplicht voor administratieve overheden geldt enkel voor bouwkundig erfgoed dat na een openbaar onderzoek is opgenomen in de vastgestelde inventaris, niet voor bouwkundig erfgoed dat in de periode 2009-2014 werd vastgesteld. Hieraan was namelijk geen openbaar onderzoek verbonden.
Voor vastgesteld bouwkundig erfgoed gelden nog altijd de volgende rechtsgevolgen, die ook zijn ingebed in andere wetgevingen:

• Afwijking van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden (Het Energiedecreet van 8 mei 2009);
• Zonevreemde gebouwen kunnen gemakkelijker een nieuwe functie krijgen. Zo is het mogelijk dat een hoeve in agrarisch gebied een functie krijgt die niet agrarisch is (Besluit van 28 november 2003, art. 10).
• Voor gebouwen uit de vastgestelde inventaris moet bij de aanvraag van de sloopvergunning bijkomend fotomateriaal ingediend worden dat de huidige staat van het pand aantoont. De gemeente kan de sloopvergunning alleen uitreiken nadat ze advies heeft gevraagd over de erfgoedwaarde van het gebouw. Dit advies voor sloop vraagt ze aan het agentschap Onroerend Erfgoed, aan de bevoegde dienst van de eigen erkende onroerenderfgoedgemeente, of aan de intergemeentelijke onroerenderfgoeddienst waarvan de gemeente deel uitmaakt. Het advies is niet bindend. De vergunningverlener kan ervan afwijken, maar alleen als daar een goede reden voor is (Besluit van 28 mei 2004, art. 4 en 8 en 17 en 20, 6 en Besluit van 5 juni 2009, art. 1,1°, g en Onroerenderfgoeddecreet art. 4.1.10.).
• Bij gebouwen in de inventaris wordt sociale huisvesting door renovatie gestimuleerd.

1 Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning en Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning; http://www.lne.be/themas/handhaving/geintegreerde-aanpak-van-de-handhaving-bij-de-eengemaakte-omgevingsvergunning

2 Decreet d.d. 25.04.2014 betreffende complexe projecten, decreet treedt in werking op 01.03.2015