20/07/2017

Op 07.07 jl. heeft Minister van Omgeving , Natuur en Landbouw, Joke Schauvlieghe, een nieuwe Omzendbrief uitgevaardigd: “Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en onbebouwde gebieden” (Omzendbrief RO 2017/01).

Doelstelling van deze Omzendbrief is om duidelijke criteria op te geven op basis waarvan een beleid, met als doelstelling het behoud van de open ruimte, als het ware wordt geïncorporeerd in de vergunningsprocedure.

De Omzendbrief gaat uit van volgende krachtlijnen:

• Er wordt een onderscheid gecreëerd tussen bebouwde en onbebouwde gebieden. Binnen de onbebouwde gebieden zullen nieuwe “harde” ontwikkelingen, behoudens enkele uitzonderingen, enkel mogelijk zijn voor zover deze noodzaak uit een zogenaamde “behoefte- en voorzieningenstudie” blijkt.
• Een verstrenging van de interpretatie van de regelgeving inzake de “basisrechten voor zonevreemde constructies” en de zonevreemde functiewijzingen.
• Verduidelijking omtrent de mogelijkheden om een Publiek-private samenwerking (PPS) als handelingen van algemeen belang te beschouwen.
• Een eigentijdse invulling van het begrip “industrie” waardoor activiteiten die kaderen binnen de zogenaamde “vierde industriële revolutie”, waaronder de verweving met research & development en de digitalisering van producten, mogelijk worden gemaakt binnen de “traditionele” industriegebieden.

Wij gaan nu reeds in op één van de kernaspecten van dit beleid, namelijk het duidelijk onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde gebieden. Dit principe heeft geleid tot alarmerende reacties vanwege verschillende actoren in de vastgoedsector.

De overige aspecten zullen gedetailleerd worden besproken in de nieuwsbrief van augustus.

1. Wat is een bebouwd  / onbebouwd gebied?

(i) Bebouwde gebieden:

In de Omzendbrief wordt een bebouwd gebied omschreven als een “voldoende compact en samenhangend geheel van gebouwen voor wonen en werken en van infrastructuren, dat duidelijk identificeerbaar is in de ruimte en dat een hoge leefkwaliteit biedt door de eenvoudige aansluiting of aansluitbaarheid op maatschappelijke functies”. Ook de groene ruimtes binnen deze bebouwde contouren maken hiervan deel uit.

Conform de Omzendbrief kan het bebouwd gebied zowel voorkomen binnen (groot)stedelijke als rurale context.

Als voorbeelden worden hierbij gegeven: de stedelijke gebieden, (in de ruimtelijke structuurplannen) geselecteerde kernen, woonconcentraties en bedrijventerreinen (met uitsluiting van geïsoleerde bedrijven).

Binnen deze zone wordt verdere ontwikkeling of optimalisatie van bestaande ontwikkelingen aangemoedigd ten einde de onbebouwde gebieden zoveel als mogelijk te vrijwaren.

(ii) Onbebouwde gebieden:

De facto alle gebieden die niet als “bebouwd gebied” zijn gedefinieerd worden  als onbebouwd gebied beschouwd.

Belangrijk is op te merken dat het voorkomen van bebouwing in de omgeving dus niet noodzakelijkerwijze verhindert dat er sprake is van een onbebouwd gebied. Determinerend hierbij is de vraag of er al dan niet sprake is van een “compact en samenhangend geheel”. Verspreide bebouwing zal dus vaak worden geacht in een onbebouwd gebied te zijn gelegen.

Binnen de onbebouwde gebieden wordt het behoud van het open of groene karakter als aangewezen beschouwd.

2. Gevolgen binnen de onbebouwde gebieden

(i) Behoefte- en voorzieningenstudie

Binnen de onbebouwde gebieden zal voor nieuwe ontwikkelingen voor bijkomende woon- of werkfuncties – dit zijn de niet-agrarische functies – een behoefte- en voorzieningenstudie worden geëist. Deze studie zal worden geëist ongeacht de planologische bestemming waarbinnen men de ontwikkeling wenst te doen.

Uit de voormelde studie zal dienen te blijken dat:

• De aanvraag tegemoet komt aan een actuele en toekomstgerichte maatschappelijke behoefte.
• Deze behoefte niet kan worden voorzien door een ontwikkeling binnen de bebouwde gebieden.
• Een herstructurering of omvorming van de bestaande verharde ruimte in de omgeving niet kan voorzien in deze behoefte.

Bovendien zal de voormelde studie het voorwerp moeten uitmaken van een projectvergadering, waardoor alle actoren (college van burgemeester en schepenen, adviesinstanties, etc.) zich op bovenlokaal niveau over het project zullen kunnen uitspreken.

(ii) Wat met "kleine" aanvragen?

Één van de kernvragen omtrent de Omzendbrief is wat er dient te gebeuren bij de kleinere projecten binnen de onbebouwde gebieden; bijvoorbeeld de particulier die nog een perceel grond in eigendom heeft binnen een eerder landelijk gelegen woongebied.

 Zal op dergelijke percelen een volledige studie dienen te worden opgesteld vooraleer men ook maar één enkele woning kan oprichten?

Alhoewel de Omzendbrief ter zake geen expliciete en duidelijke criteria heeft vooropgesteld, lijkt in dergelijke gevallen geen behoeften- en voorzieningenstudie noodzakelijk.

De Omzendbrief koppelt deze studie  namelijk expliciet aan een projectvergadering. Echter, dergelijke projectvergadering is (in het kader van de regelgeving inzake de omgevingsvergunning) voorbehouden voor grootschalige projecten waarvoor een advies is vereist van de Provinciale of de Gewestelijke Omgevingsvergunningscommissie.[1]

Particulier of kleinschalige bouwaanvragen lijken op het eerste zicht dan ook buiten het toepassingsgebied van deze Omzendbrief te vallen. De administratieve praktijk zal hieromtrent in de toekomst duidelijkheid verschaffen.

(iii) Uitzonderingen

Naast de voormelde verwijzing naar de projectvergadering, bevat de Omzendbrief ook enkel expliciet vermelde uitzonderingen, het betreft:

• Handelingen van algemeen belang.
• Hergebruik van bestaande gebouwen zonder noemenswaardige verhoging van het bestaande ruimtegebruik.
• Kleinschalige projecten die onmiddellijk aansluiten op het bebouwd en die volledig inzetten op het gebruik van plaatselijk aanwezige hernieuwbare energiebronnen.

3.  Wettigheid van het nieuwe beoordelingskader

Door het invoeren van een nieuwe vereiste om tot vergunning van bepaalde projecten te kunnen overgaan – meer bepaald de expliciete voorwaarde dat een aanvraag binnen onbebouwd gebied, ongeacht de planologische bestemming, niet zal worden goedgekeurd tenzij uit de behoefte- en voorzieningenstudie blijkt dat een ontwikkeling op een andere locatie niet mogelijk is – voegt de Omzendbrief bijkomende voorwaarden toe aan het bestaande wettelijke kader.

De vraag rijst of de vergunningverlenende besturen deze Omzendbrief zomaar onverkort in praktijk zullen kunnen en mogen brengen. Immers, het huidige voornemen doet herinneren aan een eerdere Omzendbrief waarbij in bepaalde gevallen bij de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden een woonbehoeftestudie verplicht werd gesteld.[2]

Deze bepaling van de toenmalige Omzendbrief werd echter – in navolging van eerder arrest van de Raad van State[3] – onwettig bevonden door de Raad voor Vergunningsbetwistingen aangezien deze geen voorwaarden mag toevoegen aan duidelijke reglementaire bepalingen.[4]

Bijgevolg zal in de toekomst dienen te blijken of de huidige Omzendbrief de wettigheidstoets zal doorstaan voor zover zij de behoefte- en voorzieningenstudie verplicht stelt om een vergunningsaanvraag te kunnen inwilligen, zonder dat hiertoe (momenteel) een wettelijk kader voorhanden is.

[1] Artikel 6 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27.11.2015 “tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning”.

[2] Omzendbrief RO/2002/03 “in verband met het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie”.

[3] R.v.St. 12.05.2009, nr. 193.184.

[4] R.v.Vb. 18.11.2014, nr. A/2014/0769.