01/08/2017

Wij informeerden u reeds in onze newsflash over de Omzendbrief: “Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en onbebouwde gebieden”  van Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw, Joke Schauvlieghe.

In de voorafgaande newsflash die u eveneens kan terugvinden op onze website werd ingegaan op één van de  kernaspecten van het uiteengezette beleid, namelijk het onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde gebieden.

De overige aspecten van de omzendbrief worden in deze nieuwsbrief gedetailleerd besproken.

1. Interpretatie van bestaande regelgeving ter vrijwaring van de onbebouwde gebieden

(i) Toepassing op de “basisrechten voor zonevreemde constructies”

De Omzendbrief voorziet dat de bestaande mogelijkheden voor zonevreemde bebouwing, die logischerwijze vaak binnen onbebouwd gebied is gelegen, restrictief zullen worden geïnterpreteerd. Dit feit op zich is eigenlijk niet nieuw en kadert binnen de vaststaande rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen en de Raad van State.

Wel geeft de Omzendbrief enkele verduidelijkingen omtrent de toepassing van de regelgeving die in praktijk wel belangrijke, nieuwe, gevolgen met zich kan meebrengen.

(ii) Het beoordelingselement van het al dan niet verkrotte karakter van een gebouw

Ten einde een zonevreemde aanvraag vergund te krijgen is vereist dat het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft niet verkrot is. Dit houdt in dat het gebouw moet voldoen aan  de elementaire vereisten inzake stabiliteit.

Bovendien blijkt uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat werken aan het dakgebinte, buitenmuren of andere dragende elementen van het gebouw, beschouwd worden als stabiliteitswerken.

Op basis van dit principe wordt nu in de Omzendbrief verduidelijkt dat een gebouw als verkrot zal worden beschouwd – en men dus geen zonevreemde aanvraag vergund kan krijgen – indien dergelijke stabiliteitswerken vereist zijn om het gebouw bewoonbaar of bruikbaar te maken.

Er zal in de toekomst dan ook grote omzichtigheid aan de dag dienen te worden gelegd bij het indienen van een vergunningsaanvraag waarbij men ingrijpende werken aan een zonevreemd gebouw voorziet.

(iii) Omvormen van een hoeve naar woning

In de praktijk wordt vaak aanvaard dat de exploitatiewoning bij een hoeve  na stopzetting van de eigenlijke landbouwactiviteit als het ware automatisch een zuivere woonfunctie heeft bekomen. Aangezien deze woonfunctie als de vergunde toestand werd beschouwd, kon men vaak een stedenbouwkundige vergunning bekomen voor het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van deze voormalige exploitatiewoning in functie van een zuiver residentieel project.

Nochtans is in het Zonevreemde Functiewijzigingenbesluit[1] onder artikel 11 specifiek voorzien in een vergunningsplichtige functiewijziging van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf naar woning.

De Omzendbrief zal bijgevolg tot gevolg hebben dat de woonfunctie niet zomaar kan worden aanvaard en dat de vergunningverlenende overheid eerst zal dienen te beoordelen of zij wel een nieuwe zonevreemde woonfunctie wenst te aanvaarden.

Wel wordt expliciet aanvaard dat de functiewijziging naar wonen en de gewenste werken in één en dezelfde vergunningsaanvraag worden opgenomen. Men dient de aanvraag dus niet op te splitsen tussen functiewijziging en de eigenlijke werkzaamheden.

(iv) Omvormen van een landbouwbedrijfsgebouw naar opslagruimte

Het Zonevreemde Functiewijzigingenbesluit voorziet op heden in de mogelijkheid om een voor landbouwdoeleinden bestemd gebouw onder bepaalde voorwaarden om te vormen naar een opslagplaats voor allerhande materialen en materieel.

De Omzendbrief wenst nu in te zetten op een maximale herbenutting van dergelijke gebouwen in functie van landbouwdoeleinden en aldus zonevreemde activiteiten zoveel mogelijk te weren. Er zal aldus een strikte interpretatie worden toegepast op deze mogelijkheid binnen het Zonevreemde Functiewijzigingenbesluit.

Concreet geeft de Omzendbrief volgende criteria mee waaraan eventuele vergunningen dienen te worden afgetoetst:

• Er dient grondig te worden gemotiveerd waarom het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd effectief deel uitmaakt van een gebouwengroep, waarbij enkel andere gebouwen binnen een straal van 200 meter in aanmerking kunnen worden genomen.
• Er dient expliciet te worden gemotiveerd waarom kan worden afgeweken van het principe van maximale herbenutting in functie van landbouwgerelateerde activiteiten.
• Er dient als vergunningsvoorwaarde te worden opgelegd dat het gebouw niet kan worden aangewend (1) voor productie- of verwerkingsprocessen en (2)  als maatschappelijke zetel van een bedrijf.

Alhoewel de eerste en derde voorwaarde eerder een bevestiging blijken te zijn van de reeds bestaande regelgeving en dus in se geen nieuwe elementen lijken toe te voegen, vormt het tweede beoordelingselement wel een nieuw gegeven.

Naar analogie van de behoefte- en voorzieningenstudie die reeds werd behandeld in onze newsflash, rijst opnieuw de vraag in hoeverre de Omzendbrief een nieuwe voorwaarde kan toevoegen aan het bestaande reglementaire kader zonder dat het eigenlijke Zonevreemde Functiewijzigingenbesluit wordt gewijzigd.

2. Publiek-private samenwerking (PPS) als handelingen van algemeen belang

(i) Welke PPS-projecten vallen onder de definitie

De Omzendbrief geeft aan welke PPS-projecten in aanmerking komen voor een erkenning als handelingen van algemeen belang. Hierin zijn volgende kernpunten opgenomen:

• Het betreft een herinvulling binnen het bebouwde gebied die gekenmerkt wordt door bijzonder specificaties inzake kwaliteitsvolle architectuur en duurzaamheid.
• In geval van bedrijfsites wordt onderzocht of de gronden niet opnieuw kunnen worden ingeschakeld voor eenzelfde functie al dan niet na een downscaling naar lokale bedrijvigheid of via een combinatie met andere functies. Enkel indien een dergelijk behoud van de functie niet mogelijk blijkt, kan een volledig nieuwe bestemming worden onderzocht.
• Er dient een bijzondere bijdrage te zijn aan de duurzame ruimtelijke ordening. Hiertoe dient minstens één van volgende voorwaarden te worden vervuld:
  • Naast private voorzieningen wordt ook in belangrijke mate “maatschappelijk vastgoed” gecreëerd. Het betreft bijvoorbeeld onderwijsinfrastructuur, kinderopvang, sportinrichtingen, culturele voorzieningen etc.).
  • De gecreëerde ruimten worden toegewezen aan bepaalde doelgroepen.
  • Het project bevat concrete maatregelen om onbebouwde gebieden te versterken.

Deze versterking kan plaatsvinden in natura; bijvoorbeeld door het verwijderen van slechtgelegen constructies in onbebouwde gebieden waarop de private actor rechten kan doen gelden of het voorzien in een kwalitatieve landschappelijke inrichting van onbebouwde gebieden.

Naast deze maatregelen in natura kunnen ook financiële compensaties worden toegestaan; bijvoorbeeld de storting in een overheidsfonds waarmee maatschappelijke inrichting kan worden bekostigd.

(ii) Zowel op publieke als private terreinen

In  de Omzendbrief wordt expliciet erkend dat zowel handelingen op openbaar domein, als private ontwikkelingen als een PPS-samenwerking kunnen worden erkend.

Private ontwikkelingen kunnen ook onder de PPS-regeling vallen indien de private actor bijzondere lasten opneemt in zijn project. Het betreft hier dan meer bepaald een bijzondere bijdrage aan de duurzame ruimtelijke ordening zoals hoger omschreven.

(iii) Toepassing van de regelgeving overheidsopdrachten

Enigszins opmerkelijk is dat de Omzendbrief eveneens ingaat op de al dan niet noodzakelijkheid om de overheidsopdrachtenreglementering toe te passen.

Meer bepaald wordt aangegeven dat op basis van de rechtspraak van het Europees van Justitie kan worden gesteld dat – indien aan een project kwalitatieve vereisten worden gesteld in functie van een stedenbouwkundige beleid – er geen sprake is van een “programma van eisen” in de zin van de overheidsopdrachtenreglementering.[2]

Op basis van dit principe kan de overheid dus de voorkeur geven aan een specifieke kandidaat zonder dat een overheidsopdracht dient te worden uitgeschreven.

Dit geldt eveneens bij een private ontwikkeling met bijhorende bijzondere last. Het nastreven van een openbaar belang in het kader van de stedenbouwkundige bevoegdheden maakt geen oneigenlijke aanbesteding uit.

3. De kenniseconomie als industriële activiteit

In praktijk blijkt er een pijnpunt voorhanden omtrent de vestiging van de “creatieve industrie” waarbij producten worden gecreëerd op basis van data en niet door de verwerking van fysieke grondstoffen.

Deze activiteiten verschijnen onder de vorm van een kantoorgebouw, maar de activiteiten zijn gekoppeld aan een stille, schone, kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie, kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden uit de nieuwe economische ontwikkelingen. Deze bedrijven betreffen aldus “kantoorachtigen”.

In de Omzenbrief wordt nu expliciet erkend dat deze “nieuwe” economische activiteiten een volwaardige industriële activiteit betreft en deze ondernemingen zich dus in industriegebieden kunnen vestigen, tenzij dit expliciet zou zijn uitgesloten in de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften.

[1] Besluit van de Vlaamse Regering van 28.11.2003 “tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen”.

[2] (H.v.J. 25.03.2010, nr. C-451/08).