01/02/2018

De Omgevingsvergunning klinkt nog wat onwennig of er is al opnieuw een nieuw decreet in werking getreden. Het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen in zake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, de zogenaamde Codextrein is op 20 december 2017 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Het decreet voorziet in een heel aantal wijzigingen die voornamelijk in werking zijn getreden op 30 december 2017.

In deze nieuwsbrief worden enkele van de voornaamste wijzigingen besproken die voor u als eigenaar van een onroerend goed interessant kunnen zijn.

1. Begrip ‘verkavelen’

De codextrein wijzigt het begrip ‘verkavelen’ uit artikel 4.1.1. VCRO:

 “14° verkavelen : een grond vrijwillig verdelen in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies;”

Een verkavelingsvergunning is met andere woorden enkel vereist als er gronden worden verdeeld, waarbij er twee (of meer) onbebouwde kavels ontstaan.

Indien een grond wordt verdeeld en er slechts één onbebouwde kavel ontstaat (bijvoorbeeld het afsplitsen van uw tuin), hoeft er geen verkavelingsvergunning meer te worden aangevraagd.

Dat de “tussenstap” van de verkavelingsvergunning wegvalt, moet niet worden overroepen. Er komt immers geen vrijgeleide om overal te bouwen: de omgevingsvergunningsplicht voor stedenbouwkundige handelingen blijft nog steeds overeind.

De gemeente blijft ook bevoegd om advies uit te brengen over de verdelingen (van gronden) die haar worden voorgelegd.

Een koper die meer rechtszekerheid wil, kan eerst een stedenbouwkundig attest aanvragen dan wel een koop sluiten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

2. Optimalisatie ruimtelijk rendement

De Codextrein versoepelt een aantal procedures waardoor bijkomende mogelijkheden worden gecreëerd om de beschikbare ruimte optimaal te benutten. Vooreerst wordt het principe ‘ruimtelijk rendement’ verankerd in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan de goede ruimtelijke ordening.

Bovendien wordt de wijzigingsprocedure van verkavelingen op verzoek van een individuele eigenaar versoepeld. Voorheen diende iedere eigenaar van een onroerend goed in de verkaveling per aangetekend schrijven op de hoogte gebracht te worden door de aanvrager zelf. Bij grote verkavelingen (soms meer dan honderden eigenaars) zorgde dit voor een grote administratieve rompslomp en hoge kosten.

De administratieve last wordt voortaan naar de gemeente verschoven. Zij dienen voortaan alle kaveleigenaars en aanpalende eigenaars (zowel binnen als buiten de verkaveling) aan te schrijven. De kosten van de aangetekende zendingen kunnen wel nog steeds door gemeenten via een retributiereglement op de aanvragers verhaald worden.

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar zijn niet langer een weigeringsgrond voor aanvragen voor omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen. Op die manier tracht men te vermijden dat een omgevingsvergunning geweigerd wordt op basis van een stedenbouwkundig voorschrift uit een zeer oude verkavelingsvergunning.

Dit betekent echter niet dat de verkavelingsvoorschriften van een verkaveling ouder dan 15 jaar verdwijnen. Wie zich eraan houdt zal  nog steeds van de voordelen genieten die dit met zich mee brengt.

3. Gevelisolatie

Het uitbreiden van zonevreemde woningen is in ruimtelijk kwetsbare gebieden niet toegelaten en buiten ruimtelijke kwetsbare gebieden beperkt tot een bouwvolume van maximaal 1000 m³. Tot voor kort werd het aanbrengen van gevelisolatie eveneens aanzien als een ‘uitbreiding’ gezien hiermee ook het volume van de woning toenam. Het bouwvolume staat in de VCRO namelijk gedefinieerd als: “het bruto-bouwvolume met inbegrip van buitenmuren en dak”, wat betekent dat het volume van een woning moet gerekend worden tot aan de buitenzijde.

Door de definitie van ‘verbouwen’ te wijzigen wordt het aanbrengen van gevelisolatie aan de buitenzijde van een woning, tot een maximum van 26 centimeter beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume en niet aanzien als een uitbreiding.

Op die manier kan U toch uw zonevreemde woning (al dan niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied) aan de buitenzijde isoleren ongeacht het bruto-bouwvolume van uw woning.

4. Beroep indienen – wees op uw hoede!

U bent niet akkoord met de omgevingsvergunning van uw buur en wenst beroep aan te tekenen? Hopelijk heeft U ook bezwaar ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Immers, belanghebbenden en instanties die hun bezwaren te kennen willen geven tegen een vergunningsaanvraag moeten dit bij de eerst geboden mogelijkheid doen. Bijgevolg wordt iedereen die geen bezwaar heeft ingediend tijdens het openbaar onderzoek uitgesloten van zijn beroepsmogelijkheid.

Hierop worden wel uitzonderingen voorzien. U kan wel beroep instellen indien het beroep is ingegeven door een wijziging aan de vergunningsaanvraag, aangebracht na het openbaar onderzoek. U kan ook nog beroep indienen indien dit beroep is ingegeven door:

1. De bijzondere milieuvoorwaarde, opgelegd in de bestreden vergunning wat betreft de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit;
2. Een andere voorwaarde, opgelegd in de bestreden vergunning, die geen betrekking heeft op de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit.

Indien U aantoont dat U door specifieke omstandigheden in de onmogelijkheid was om een standpunt, opmerking of bezwaar in te dienen tijdens het openbaar onderzoek kan U eveneens nog beroep indienen.

Deze wijziging is in werking sedert 30 december 2017 en is van toepassing op aanvragen voor een omgevingsvergunning die worden ingediend vanaf deze datum.

Contacteer ons vrijblijvend voor bijkomende informatie omtrent deze Codextrein.