01/09/2015

Een veel gebruikte techniek om als vennootschap een onroerend goed op te richten is het gebruik van een opstalrecht waarbij de natuurlijke persoon – gewoonlijk een zaakvoerder of bestuurder van de vennootschap - een opstalrecht geeft aan de vennootschap voor het oprichten van een gebouw.

De vraag is evenwel wat de fiscale gevolgen zijn bij het verstrijken van het opstalrecht, wanneer gronden en gebouwen in de privé eigendom terecht komen.

1. Het opstalrecht
Het opstalrecht vormt een uitzondering op het recht van natrekking, dat inhoudt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van al hetgeen erop is gebouwd.

Bij een opstalrecht hebben de gebouwen een andere eigenaar dan de grondeigenaar. Er is sprake van een horizontale eigendomssplitsing.

Na het verstrijken van het opstalrecht, wordt de grondeigenaar (opstalgever) automatisch eigenaar van de opstallen.

De wet voorziet dat de opstalgever op dat moment een vergoeding moet betalen die gelijk is aan de waarde van de opstellen.

Contractueel kan deze vergoeding echter worden uitgesloten.

Het verwerven van de gebouwen na het einde van het opstalrecht verloopt dus in principe automatisch.

Het grote probleem in dit geval schuilt echter in de fiscale gevolgen die hieraan kunnen gekoppeld worden.

De fiscus bekijkt deze constructies immers met argusogen.

2. Personenbelasting
Een eerste probleem stelt zich naar personenbelasting toe.

Zoals al aangehaald kan overeengekomen worden dat de opstalgever na afloop van het opstalrecht, de gebouwen verwerft zonder vergoeding.

De fiscus beschouwt dit echter als een voordeel van alle aard in de personenbelasting.

Immers ontvangt de opstalgever als het ware gratis gebouwen van de vennootschap.

Het is wel aan de fiscus om aan te tonen dat de kosteloze verwerving van de gebouwen voortvloeit uit de hoedanigheid van zaakvoerder of bestuurder van de vennootschap.

Er kan dus aan de heffing in de personenbelasting ontkomen worden indien u kan aantonen dat het opstalrecht, en dus de naderhandse verwerving van de gebouwen, geen verband houden met uw functie als bestuurder in de vennootschap.

Er wordt vaak gepoogd om de kosteloze overname van de opstallen te omschrijven als een vergoeding voor de grondeigenaar, omdat hij al die tijd geen of minder opbrengst kon halen uit zijn grond.

Dit zal enkel onder twee voorwaarden kunnen worden aanvaard.

Ten eerste moet de opstalgever effectief opbrengsten hebben misgelopen, hetgeen bijvoorbeeld niet het geval is indien de vennootschap jaarlijks een aanzienlijke vergoeding betaalde voor het gebruik van de grond.

Ten tweede moet het bedrag van die gederfde opbrengsten ongeveer in evenwicht zijn met de waarde van de ontvangen gebouwen.

Indien de gebouwen veel meer waard zijn dan de gederfde opbrengsten, zal er nog steeds sprake zijn van een voordeel van alle aard.

Hiervoor zal de duur van het opstalrecht cruciaal zijn.

Immers, indien het opstalrecht van korte duur is, zullen enerzijds minder opbrengsten gederfd worden en anderzijds de verworven opstallen een grotere restwaarde hebben.

De fiscus zal de waarde van dit voordeel vaak taxeren aan de hand van de (fictieve) restwaarde van de gebouwen, rekening houdend met de normale afschrijvingsduur van de gebouwen. (Het moet worden opgemerkt dat boekhoudkundig de gebouwen moeten worden afgeschreven op een termijn die gelijk is aan de duur van het opstalrecht, en dus niet volgens de “normale” afschrijvingsduur.)

Zelfs indien wel een vergoeding wordt betaald voor de gebouwen, kan de fiscus oordelen dat er een voordeel van alle aard is.

Dit geldt met name indien de vergoeding veel lager is dan de werkelijke waarde van de gebouwen.

Met andere woorden, indien de gebouwen meer waard zijn (rekening houdende met de afschrijvingen) dan de vergoeding die u betaalt, zal dat verschil nog steeds als een voordeel van alle aard worden gekwalificeerd.

Teneinde een doorrekening in de personenbelasting te vermijden, zijn er in wezen slechts twee opties die enige (relatieve) zekerheid bieden: ofwel wordt een vergoeding betaald die gelijk is aan de restwaarde van de gebouwen, ofwel wordt de opstalduur gelijkgesteld met de normale afschrijvingstermijn zodat er geen daadwerkelijk, aanzienlijk voordeel meer wordt bekomen. Immers hebben de gebouwen dan geen aanzienlijke restwaarde meer.

3. Vennootschapsbelasting
Ook voor de vennootschap zelf schuilt een risico in dit scenario.

De toekenning van voordelen van alle aard moet immers op de vereiste fiches vermeld worden, vanuit boekhoudkundig oogpunt.

Wanneer dit niet gebeurt, en de fiscus nadien toch de verwerving kwalificeert als voordeel van alle aard, dan kan in hoofde van de vennootschap een aanslag voor “geheime commissielonen” gevestigd worden, met een belastingvoet van 103%, die weliswaar als aftrekbare beroepskost kan worden behandeld.

Indien de fiscus de overdracht van de opstallen finaal zou kwalificeren als een voordeel van alle aard, is dit dus aan beide zijden fiscaal onvoordelig.

Zelfs indien de fiscus niet via de personenbelasting te werk zou gaan, bestaat er nog steeds een mogelijkheid om in plaats daarvan enkel de vennootschap te belasten bij de kosteloze verkrijging van de opstallen.

Dit kan gebeuren wanneer de kosteloze verwerving als een soort verarming in hoofde van de vennootschap wordt beschouwd.

In dat geval is er namelijk sprake van een abnormaal of goedgunstig voordeel in de zin van artikel 26 WIB.

De fiscus zal dan dit voordeel bij de winst van de vennootschap tellen, zodat dit wordt onderworpen aan de vennootschapsbelasting.

Deze constructie wordt regelmatig toegepast wanneer een bestuurder (al dan niet tijdelijk) ontslag neemt van zijn functie in de vennootschap, teneinde te ontkomen aan de belasting wegens voordelen van alle aard.

Het voordeel daarbij is dat de belastingvoet in de vennootschapsbelasting een stuk lager is dan deze in de personenbelasting, waardoor dit finaal voordeliger uitkomt.

4. Conclusie
De conclusie luidt dat het risico op aanzienlijke fiscale gevolgen bij het einde van het opstalrecht zeer reëel is.

De meest voordelige manier blijkt nog steeds te zijn het opstalrecht lang genoeg te laten duren, zodat uiteindelijk de waarde van de opstallen die wordt verkregen, in verhouding tot het gederfde genotsrecht, beperkter wordt en er dus geen of minder belasting in de personenbelasting zal verschuldigd zijn.

Meteen wordt best ook overeengekomen dat op het einde van het opstalrecht geen vergoeding zal verschuldigd zijn.

Het betalen van de waarde van de opstallen aan de vennootschap is uiteraard ook een optie, maar dan zal de grondeigenaar uiteraard zelf een hoge prijs betalen en wordt de vennootschap hier nog eens op belast in de vennootschapsbelasting.