13/01/2017

Belgische kopers van vastgoed in Italië, die vastgoed aankopen dat door de eigenaar ervan te koop werd gesteld via een Italiaanse vastgoedmakelaar, zijn soms verrast wanneer zij na de aanvaarding van hun bod door de verkoper, of na het ondertekenen van de onderhandse compromis, een factuur ontvangen van de Italiaanse vastgoedmakelaar voor zijn commissieloon.

1. De Belgische reflex van de verraste koper.

In een eerste reactie werpen Belgische kopers dan vaak op dat niet zíj de Italiaanse vastgoedmakelaar hebben aangesteld, maar wel de verkoper, dat de makelaar dus niet in hún opdracht werkt, maar wel in opdracht van de verkoper, en dat zij, als kopers, dus geen (schriftelijke) overeenkomst hebben met de Italiaanse vastgoedmakelaar:

“Hoezo moet ik als koper dan commissie betalen aan de Italiaanse vastgoedmakelaar; het is toch de verkoper die de commissie van de makelaar moet betalen?”  

Waar zo’n reflexmatig verweer van een Belgische koper op de commissiefactuur van de Italiaanse vastgoedmakelaar, naar Belgisch recht perfect aanneembaar en in principe gegrond is, is dit daarentegen helemaal niet het geval onder het Italiaanse recht.(1)

2. Het Belgische recht: de verkoper betaalt in de regel het commissieloon.

Inderdaad.

In België is het in principe de verkoper die, als opdrachtgever van de Belgische vastgoedmakelaar, als enige gehouden is om de commissie van de Belgische vastgoedmakelaar te betalen, ingeval van verkoop van het te koop gestelde vastgoed middels de tussenkomst van de makelaar, én op voorwaarde dat er een geldige, geschreven overeenkomst voorligt tussen de verkoper en de Belgische vastgoedmakelaar.

In de regel moet de koper dus geen commissie betalen aan de Belgische vastgoedmakelaar.

Uitzondering op deze algemene regel is de situatie waarin partijen, dit is verkoper, koper en/of vastgoedmakelaar, (uitdrukkelijk) anders overeenkomen.

3. Het Italiaanse recht: zowel verkoper, als koper, zijn een volledige commissie verschuldigd.

Niet zo dus in Italië, waar de regels anders zijn.

De Italiaanse vastgoedmakelaar wordt onder het Italiaanse recht in de regel namelijk beschouwd als een onafhankelijke tussenpersoon-bemiddelaar tussen verkoper en koper, en hij heeft op grond van de wet, meer bepaald artikel 1755 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek, recht op een volledige commissie, niet alleen ten aanzien van de verkoper, maar ook ten aanzien van de koper, zodra door de feitelijke en effectieve tussenkomst van de vastgoedmakelaar, een akkoord over de verkoop werd bereikt tussen verkoper en koper, ook al werd de Italiaanse vastgoedmakelaar niet ‘aangesteld’ door de koper, en bestaat er geen enkele (geschreven) overeenkomst tussen de Italiaanse vastgoedmakelaar en de koper.

Het recht op commissie van de Italiaanse vastgoedmakelaar ontstaat zodra zijn tussenkomst tot een akkoord tussen verkoper en koper heeft geleid omtrent alle essentiële elementen van de verkoop, zelfs als de feitelijke tussenkomst van de Italiaanse vastgoedmakelaar eerder beperkt was, tot bijvoorbeeld het in contact brengen met elkaar en het organiseren van afspraken tussen verkoper en koper.

Het recht op commissie in hoofde van de Italiaanse vastgoedmakelaar ontstaat bovendien zodra het bod van de koper door de verkoper werd aanvaard, en deze aanvaarding door de verkoper van het door de koper gedane bod, verplichtingen en rechten doet ontstaan in hoofde van koper en verkoper die door elk van hen in rechte kunnen worden afgedwongen ten opzichte van de andere. De Italiaanse vastgoedmakelaar mag dus in principe al vanaf dat ogenblik zijn factuur voor zijn commissie opmaken én er betaling van vragen, ook al is de onderhandse compromis nog niet ondertekend en/of is de notariële akte nog niet verleden. Om de voormelde reden en ook om nog andere juridisch-technische redenen in verband met een aantal verplichte vermeldingen in de Italiaanse notariële akte over de tussenkomst van de vastgoedmakelaar in het kader van de verkoop, moet in Italië, de commissiefactuur van de Italiaanse vastgoedmakelaar in de regel worden betaald vóór het verlijden van de notariële akte. Dit kan vervelend zijn, zeker wanneer de koper van plan was de aankoop integraal te financieren middels een krediet, dat meestal pas ter beschikking wordt gesteld op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte.

4. Tip voor Belgische kopers van vastgoed in Italië.

Tip voor Belgische kopers die vastgoed in Italië wensen aan te kopen, dat te koop gesteld wordt via een Italiaanse vastgoedmakelaar: maak eerst duidelijke, schriftelijke afspraken met de Italiaanse vastgoedmakelaar over diens commissie, vóór de communicatie met de verkoper te starten, en in elk geval vóór het formuleren van een koopbod aan de verkoper, en dit zeker wanneer u de communicatie met de verkoper en/of het formuleren van het koopbod, via de Italiaanse vastgoedmakelaar wenst te laten verlopen. 

Zo weet u meteen én vooraf, waar u aan toe bent, kan u met de commissie van de Italiaanse vastgoedmakelaar rekening houden om de totale kostprijs van uw voorgenomen aankoop te becijferen, alsook om de wijze waarop u de aankoop en de eventueel bijhorende makelaarskosten zal financieren, te bepalen, zodat uw Italiaanse project of droom niet wordt overschaduwd door onverwachte makelaarsfacturen. 

Voor verdere vragen of meer info over dit thema, kan u bij ons terecht.                                                                                        

Dit artikel verstrekt alleen algemene informatie en houdt geen juridisch advies in. 

(1) In het kader van dit artikel maken we abstractie van de vraag welk nationaal recht van toepassing is op de verhouding tussen de Belgische koper en de Italiaanse vastgoedmakelaar, en nemen we per hypothese aan dat deze wordt beheerst door het Italiaanse recht, wat overigens vaak het geval is, een aantal uitzonderingen niet te na gesproken.